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주택융자 이야기 10 주택 재융자(Refinance)



수잔 유 <밸리 융자 818-688-5003>


최근에 낮은 이자율이 지속되고 있습니다. 북한의 핵실험 문제로 인한 사회적 혹은 경제적인 동요나, 허리케인 하비’, ‘어마등의 피해로 인한 제반 손실을 감안하여 지금은 정부가 저금리를 유지하고 있습니다. 그러나, 이러한 저금리 현상은 미국 국내의 여러 경제지표가 양호한 수치를 나타내고 있고, 달러화의 약화를 방관만 할 수 없는 트럼프 정부 입장에서 그다지 오래 지속되지 못할 것입니다.

그러므로, 지금과 같은 저금리 시대에 여건만 되신다면, 재융자를 서두르시는 것이 좋겠습니다. 재융자를 통해서 이자율을 낮추려 하실 때는, 현재 내가 갖고 있는 이자율과 재융자 이자율이 얼마나 차이가 나는가 하는 것을 고려하시는 것은 물론이지만, 이와 연계하여 가장 우선적으로 고려하실 사항이 있는데 그것은, 내가 이 집에서 앞으로 얼마나 더 오랜 기간을 거주할것인가 하는 것입니다.

예를 들어, 이 집에서 3~4년 거주하다가 집을 팔 계획을 갖고 계신 분들은 재융자를 하시면 오히려 손해가 되실 수 있습니다. 그러므로, 재융자는 앞으로 이 집에서 최소한 5년 이상 더 사실 계획을 갖고 계신 분만하시는 것이 좋습니다.

 

30년 고정이자로 재융자:

최근의 주택 이자의 동향을 보면, 30년 고정, 컨퍼밍(융자금액이 $424,100이하) 융자의 경우 이자율이 3.625% 정도가 됩니다. 그렇다면, 4.5% 이상의 이자율을 갖고 계신 분이나, 혹시 변동이자로 페이먼트를 내고 계신 분은 이자율이 다시 오르기 전에, 서둘러서 재융자를 하셔야 합니다. 예를 들어, 융자금액이 $400,000인데 이자율이 4.5%라고 하면, 매월 $2,026.74의 페이먼트를 내고 계실 것입니다.

이를 재융자하여 3.625%의 이자율로 낮춘다면, $1,824.21의 페이먼트가 됩니다. 그러면, 매달 $202.53의 페이먼트를 줄이실 수 있습니다. 이제 재융자 비용으로 Escrow Fee, Title Insurance, Loan Fee, Lender Fee 등의 지출이 $5,000 정도 소요된다 하여도, 2년 정도가 지나면, 그 비용은 상쇄가 됩니다. 그러므로, 재융자는 기존의 이자율과 1% 정도 차이 날 때 하시는 것이 가장 큰 유익이 되십니다.

물론, 4% 이자율을 갖고 있는 분이라도 3.625%로 재융자를 하면, 그 페이먼트가 한 달에 약 $100 정도 줄어들기 때문에, 그 비용이 상쇄되는 기간이 4년 정도 걸려서 그렇지, 만일 이 집에서 10년 이상 장기간 거주하실 계획을 가진 분이시라면, 이 또한 이득이 되신다 하겠습니다.

 

30년 융자 상환 기간에 10년 고정융자:

이 융자 프로그램은, 앞으로 이 집에서 10년 정도 살다가 파실 분들에게 유익한 재융자 프로그램입니다. 보통, 재융자를 하시는 경우에, 무조건 30년 고정 융자만 생각하시는 분들이 있습니다. 그런데, 10년만 더 이 집에 살다가 집을 파시려는 분들의 경우, 지금 즉시 3.25% 정도의 이자로 재융자를 하실 수 있다면 어떻게 하시겠습니까? 이 융자는 30년 고정융자와 같은 페이먼트 계산법으로 페이먼트를 계산하지만, 10년 동안만 이 낮은 이자율로 페이먼트를 하게하고, 그 이후부터는 당시의 변동이자로 바뀌는 융자 프로그램입니다.

앞서 말씀드린 대로, 30년 고정으로 4.5%의 융자를 갖고 있는 분이 앞으로 10년 안에 집을 파실 계획을 갖고 있으면서도, 30년 고정 3.625%의 이자율로 재융자를 하시는 것은, 결코 좋은 방법이 아닙니다. 그런 분들을 위해 30년 융자상환 기간에 10년 고정융자 프로그램이 있습니다. 이때, $400,000 융자를 3.25%로 재융자하시게 되면, 페이먼트가 $1740.83이 되어서, 매월 $285.91($2,026.74 - $1740.8)의 금액을 절약하시게 됩니다. 그렇다면, 매달 $60불 정도를 더 절약하시게 되지 않겠습니까? 그러므로, 재융자를 하실 때는 내가 이 집에서 얼마나 더 사실 것인가에 대한 충분한 계획을 수립하고 융자 프로그램을 결정해 주시는 것이 좋습니다.

 

15년 고정 융자:

15년 고정 융자는, 말 그대로 15년 동안에 모든 융자금액을 다 갚아 나가는 것입니다. 보통 30년 동안에 갚아야 할 금액을 15년 동안에 갚으려면, 그 페이먼트가 높아지는 것이 사실입니다. 그렇지만, 15년 고정융자로 재융자하시게 되면, 페이먼트가 부담스러우셔서 그렇지, 요즈음 이자로 하면, 2.875%의 이자를 받으실 수 있으니, 이 또한 큰 이익이 되신다 하겠습니다. $400,00015년 고정 2.875%의 이자로 페이먼트를 하시려면, $ 2,738.34의 금액을 납부하시게 됩니다.

기타 유의하실 점

재융자 + 캐쉬 아웃(Refinance + Cash Out): 재융자를 하시면서, 현금을 은행에서 추가로 대줄받고 싶으실 때, ‘캐쉬아웃 재융자를 하신다고 말합니다. 이 경우는 보통 이자율이 위에서 말씀드린 것보다 0.25% 정도 높아집니다.

재융자를 하실 때는, 충분한 상담을 통하여 신뢰할 만한 융자기관에 한 번에 의뢰하는 것이 좋습니다. 여러 곳에 재융자를 신청하다 보면, 크레딧에 손상이 올 수도 있고, 비용과 시간의 낭비가 오기 때문입니다.

재융자를 하실 때는, 융자에 도움이 될 만한 모든 서류들을 미리 준비하시는 것이 좋습니다(Income Tax, W-2s, IRA, Portfolio, 은퇴연금, 렌트 인컴, ). 또한, 그 동안에 주택을 확장했다든지, 개보수 한데 따른 허가서류들을 미리 준비해 두셨다가 감정사와 융자 프로세서에게 말씀해 주시면, 많은 유익을 얻으실 수 있습니다.

 

 

 

 


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