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다시 찾아 온 주택 버블?


    요즘 부동산 경기는 어느 때 보다도 예측하기 힘든 것 같다. 가격이 오를 때 까지 오른 것 같은데 더 오를 거라는 견해도 있고, 또 한편으로는 부동산 추락을 예상하는 이야기도 상당히 많다. 그렇다면 우리가 또 다른 주택 버블에 있는 것인가? 아니면 주택 가격이 계속 상승할 것인가? 어떤 의견이 더 타당한지 살펴보기로 하자.

    로스앤젤레스 주택 가격이 2007년도 경기 후퇴 전 최대치 가격과 거의 같은 상태인데도 상당수의 경제학자와 부동산 전문가들은 아직은 주택 버블이 아니라고 믿고 있다. 마켓에 나오는 집들의 가격이 상승하고 매매 경쟁도 심하지만 그렇더라도 버블은 아니라고 말하고 있는 것이다. 반대로 그들은 남가주 주택 가격이 떨어지지 않을 것이라고 예상하며 앞으로 최소한 2년 동안은 계속 가격이 오를 것이라고 주장한다. 최근에 주최된 가주 부동산 중개인 협회 박람회에서 가주 부동산 중개인 협회 수석 경제 학자인 Leslie Appleton-Young은 부족한 주택 재고로 인한 부진한 주택 판매 때문에 앞으로 3년에서 5년 동안은 가격이 계속 오를 것이라고 예상했다. 전문가들이 이렇게 전망하는 이유는 요즘 부동산 경기가 2007년 서브프라임 모기지 사태 때와는 다르다고 보기 때문이다. 그들이 지적하는 몇 가지 이유를 알아보자.

    첫 번째, 2007년 하락 때에 로스앤젤레스에는 거의 1년에 가까운 주택 공급량이 있었음에 반해 현재 공급량은 4개월 치가 채 못 된다. 이것은 보통 때의 6개월 치 공급량 보다도 못하다. 두 번째, 무엇보다도 2007년에는 수입 선언, 자산 선언 (소위 Liar's loan) 대출로 인해 자격이 안 되는 많은 바이어들이 분에 넘치는 집을 사는 것 이외에도 투자용 주택까지 한두 채씩 더 사는 경우가 많았다. 하지만 지금은 대부분의 경우 자격이 되는 바이어들이 상당한 다운페이를 하고 구매하는 경향이다. 세 번째, 가주에서 집을 담보로 한 이차 융자율이 2007에는 전체에 43 퍼센트였던 반면 지금은 단 4.8 퍼센트에 지나지 않는다. 네 번째, 지난번 부동산 급 하락의 이유 중 하나는 투기 때문이었다. 많은 사람들이 가격이 떨어질 수 있다는 생각은 하지 않은 채, 집을 사고 투자를 하며 쉽게 돈을 빌려 썼다. 건축업자들도 같은 생각으로 수없이 많은 집을 지었다. 하지만 요즈음은 그와 정 반대다. 바이어들은 까다롭고 조심스럽게 생각한 뒤 구매를 결정하고, 건축업자들도 마찬가지로 조심스럽게 순차적으로 개발하는 상황이다. 그 외에도 과거 남가주 부동산 경향을 조사해 보면 지난 런업 때 주택 가격이 126 개월 동안 계속 오른 것에 비해 2012년부터 현재까지 오른 가격은 그 기간의 반밖에 되지 않는다. 마지막으로, 현재 가격이 2007년 주택 붐 때의 가격과 같기는 하지만 인플레이션을 감안한다면 아직도 그 때보다는 아래라는 것이다.

    그렇다고 아무런 염려가 없는 것은 아니다. 가장 중요한 것은 남가주 주택 가격이 월급 보다 훨신 더 빠르게 상승하고 있는 점이다. 점점 더 많은 페센트의 월급이 집세로 나가는 상황이 된 것이다. 다른 지역에 비해 세 배나 더 내는 경우도 많다. 그래서 울며 겨자 먹기로 무리하여 간신히 집을 사거나 아니면 아주 집 사는 일을 포기하는 경우도 늘어나고 있다. 결국은 또 바이어들이 자기가 살 수 있는 능력 보다 더 높은 가격의 집을 사고 있다는 결과다. 또 한 가지 염려할 일은 미국 부동산은 버블이 아닐지 몰라도 세계적으로 곳곳에 부동산 버블이 있으면 언제 터질지 모른다는 것이다. 특별히 중국의 부동산 버블이 터질 경우 그 영항은 예측하기도 힘들고 그 여파가 상당할 것이라 예상된다. 이러한 상황에서는 즉흥적이고 무리한 결정보다는 조심스럽고 꼼꼼한 계획과 치밀한 예산이 중요하다고 본다. 어려운 상황을 좋은 기회로 바꾸어 나가는 지혜가 필요할 때이다.

(818) 949-8220. jonathan4re@gmail.com.


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