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주택융자이야기 11 중요한 용어 이해(1)

수잔유( 벨리융자 818-688-5003)

 

    모기지 페이먼트를 받는 은행이 바뀌는 이유는 무엇인가?

    은행에서 융자를 받으신 뒤에, 페이먼트를 보내다 보면 어느날 내 융자의 주인은행이 바뀌었으니, 앞으로 여기 설명하는 다른 은행으로 페이먼트를 보내라는 편지를 받으실 때가 있습니다. 이와 같이 은행이 바뀌는 가장 큰 이유는, 1차 금융권으로 분류되는 은행이나 모기지 랜더가 자신들이 갖고 있는 자산의 한도 내에서 융자를 해주게 되는데, 이때 은행이나 모기지 랜더는 자신들이 이슈한 융자를 자신들보다 더 큰 규모의 프래디 맥(Freddie Mac)이나 페이 매이(Fannie Mae)와 같은 2차 금융권에 그 융자의 서류인 프라미서리 노트(Promissory Note)를 팔기 때문입니다. 이때, 1차 금융권은 2차 금융권에 노트를 팔면서 그 이자의 차액으로 이익을 남깁니다. 그러면 다시 본래의 자본금보다 더 규모가 커진 금액을 갖고 계속해서 융자를 해 줄 수 있는 것입니다.

    예를 들어, 지역에 있는 한 은행에서 손님에게 4.5%의 이자에 주택융자를 해주었다고 가정해 보십시오. 그러면, 그 은행은 보통 그와 같은 융자들을 50, 100건 단위로 모아서(Pooling), 2차 금융권과 흥정을 합니다. 이때, 2차 금융권에 3.5%의 이자를 받고 노토를 팔기만 해도, 로컬 은행은 당장에 1%의 이익을 발생시키지 않겠습니까? 이러한 거래를 일 년 동안에 몇 차례 성사시키느냐에 따라서 로컬 은행은 상당한 차액을 이익으로 남길 수 있지 않겠습니까? 이런 이유로 프라미서리 노트가 사고 팔리는 것입니다.

   그렇게 노트가 사고 팔리면서 내 은행의 주인이 바뀌면 손님에게는 피해가 없는가하고 염려하시는 분들이 있습니다마는, 그것은 은행과 은행 간의 거래이기 때문에, 손님의 융자 페이먼트에는 아무런 영향을 주지 않으므로 전혀 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

    클로징 코스트(Closing Cost)와 융자

   주택과 관련하여 융자를 얻을 때에 들어가는 비용을 클로징 코스트(Closing Cost)라고 합니다. 클로징 코스트는, 융자를 얻을 때에 한 번만 페이하게 되는 '넌 리커링 클로징 코스트(Non-Recurring Closing Cost), 융자가 모두 페이오프될 때까지 계속해서 페이해야 하는 리커링 코스트(Recurring Cost)가 있습니다. '넌 리커링 클로징 코스트'에는 융자금의 이자를 더 낮추기 위해 지불하는 '론 디스카운트 피(Loan Discount Fee)', 감정비, 론 피, 신용조회 비용, 인스펙션 비용, 집문서 보험비(Title Insurance Fee), 새 집이 경우에 집의 완공을 확인하는 442 Inspection Fee 등이 있습니다.

    요즈음 선호되는 제로 코스트(Zero-Cost Loan) 융자가 바로, 은행이나 모기지 브로커가 Non-Recurring Closing Cost를 손님을 대신하여 지불해 주는 방식으로서 위에 해당되는 부분에 크레딧을 받게 되시는 것입니다.

 

   한편, 리커링 코스트는, 원금과 이자 페이먼트, 재산세, 화재보험, 모기지 보험, HOA(Home Owner's Association 관리비) 비용 등이 있습니다.

 

   3. Zero Point(제로 포인트) Loan & Zero Cost(제로 코스트) Loan이란 무엇인가?

   융자를 받으실 때에, 융자 회사에 내는 론 피를 론 포인트(Loan Point)라고 말합니다. 포인트가 1%라는 말은, 융자금의 1%를 융자 비용으로 내시게 됨을 말합니다. 그러므로 "Zero Point Loan"이란 말은, 융자를 얻으실 때 융자 비용을 안 내시게 된다는 말입니다.

   예를 들어, 융자를 클로징하는 데는 보통 전체 융자 금액의 2-2.5% 정도의 융자 비용이 발생됩니다. 그런데, 론 피를 제로로 하게 되면 전체 융자 금액이 1-1.5% 정도 되니까 많은 비용의 부담을 줄이실 수 있습니다.

 

   그러나, 융자를 얻으실 경우에는 론 피를 제외하고도 여러 가지의 융자 비용이 있습니다. Escrow Fee, Lender Fee, Title Insurance 등이 바로 그것입니다. "Zero Cost Loan"(제로 코스트 융자), 앞서 말씀드린 모든 일체의 비용을 하나도 내지 않고 융자를 받으시는 경우를 말합니다. 이와 같은 융자가 가능한 것은, 은행이 비용을 대신하여 대출 이자를 조금 더 올려 받음으로 이익을 취할 수 있기 때문입니다. 손님들의 경우는, 이자가 약간 높더라도 당장 목돈으로 나가는 큰 지출을 줄일 수 있기 때문에, 많은 호응을 받고 있는 내용입니다.

   4. 임파운드(Impound)란 무엇인가?

   융자를 하시다보면, 프라퍼티 텍스나 보험을 페이먼트에 임파운드 시켜도 되는가? 하는 질문을 받으실 때가 있습니다. 'Impound'라는 말은, '~을 모으다'라는 뜻을 갖고 있습니다. , 융자를 얻으실 경우에, 손님들은 매달 내시는 원금과 이자와 더불어 프라퍼티 텍스와 인슈런스를 내시게 되는데, 보통 세금을 6개월에 한번 씩 내시게 되면 목돈이 되어 매번 내실 때마다 부담이 되고, 자칫하다가 연체가 될 수 있기 때문에 그와 같은 어려움을 방지하기 위해서, 은행이나 금융회사들이 관계하고 있는 에스크로 어카운트를 통해서, 매달 일정한 부분을 미리 지불하게 하여 누적시킨 뒤에 나중에 일괄적으로 페이먼트를 하게 해주는 서비스입니다. 은행들은, 대출에 대한 위험부담을 최소화하는 데에 많은 신경을 쓰게 되는데, 이렇게 재산세를 임파운드 시키면, 재산세 연체에 의한 은행의 손실을 미연에 방지할 수 있기 때문에 이 방식을 요구하는 은행들이 많습니다.


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