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주택융자이야기 12 중요한 용어 이해(2)


수잔유( 벨리융자 818-688-5003)

 

APR(annual Percentage rate)이란 무엇인가?

융자를 받을 때 융자서류에 보면 'APR'이라는 단어를 보시게 됩니다. 'APR''연간 금리율'이라 말할 수 있겠습니다.

이는 은행이 낮은 이자율을 제시하여 손님들을 유인한 뒤에 실제로는, 여러 가지 옵션을 제시하여 여타의 부대비용들을 부과함으로 인해서 이윤을 발생시킬 수 있는 행위를 방지하기 위하여 만들어진 이자율의 표현방식이라고 이해하시면 좋겠습니다.

은행에서 융자를 받으실 때는, 여러 가지의 부대비용이 발생합니다. 이 가운데는 1) POINT(LOAN FEE, 융자 커미션), 2) PRE-PAID INTEREST(펀딩이 된 날짜로부터 그달 말까지의 선이자) 3) LOAN PROCESSING FEE(융자 서류 진행 비용) 4) UNDERWRITING FEE(은행의 융자 서류 심사비용), 5) APPRAISAL FEE(감정비), 6) CREDIT REPORT FEE(신용점수 조회 비용)와 같은 비용들이 있습니다.

APR은 위와 같은 비용들을 전부 합산한 뒤 전체 융자 금액과 비교하여 그 퍼센티지를 계산하는 것이기 때문에, 실제 이자보다 0.25~0.5% 정도 높게 기록이 됩니다. 이때 주목하실 것은, APR은 손님들이 받는 융자 금액에 대한 실질적인 이자가 아니라, 실질적인 융자의 이자를 대비해서 볼 때, 부대비용이 얼마 정도 더 들었는지를 보여주기 위한 것이기 때문에, 혹여 나중에라도 손님들이 내시는 페이먼트가 APR 이자로 내는 것이 아닌가 염려하지 않으셔도 됩니다. 따라서 APR이 높으면 ', 내가 융자받을 때에 이만큼의 비용이 들어갔다는 말이구나'하고 이해하시면 좋겠습니다.

PREPAMENT PENALT란 무엇인가?

 

PREPAYMENT, 대출을 받은 바로워가 일정기간 동안 은행에 페이먼트를 지불하기로 한 약정기간을 깨뜨리고, 남은 융자금액을 일시에 갚는 것을 말합니다. 이렇게 융자금액을 조기상환 하는 경우, 은행 입장에서는 이제 융자를 발생시킨 뒤에 매달 이자를 받아 수익을 올리려고 하다가 갑자기 융자가 완불되면, 자신들의 의도와 다른 결과를 갖게 됩니다. 이에 은행은 자신들이 의도했던 적정금액의 수익을 확보하기 위해서, 손님들에게 조기상환에 따른 '벌금'을 부과하려 듭니다.

이와 같은 PREPAYMENT PENALTY(조기상환에 따른 벌금), 3년에서 5년 이내에 기간을 정하여 그 안에 상환하는 경우에 대해 벌금을 부과하게 됩니다. 벌금의 액수는 보통 6개월 치의 이자를 물어내게 하거나 아니면, 융자금액의 2~3%를 부과하는 경우도 있습니다. 조기 상환에 따른 벌금이 적용되는 융자는 보통 그 융자가 변동금리로 되어 있거나, 커머셜 융자와 같이 2, 3, 5, 7년 기한의 융자들에 많이 적용이 됩니다.

또한 크레딧 점수가 몹시 나쁜 손님의 경우에 이런 조항이 부과될 수 있습니다. 보통 요즈음 손님들이 얻으시는 30년 고정이나, 15년 고정융자 같은 경우는 이런 조항이 없으니 안심하셔도 됩니다.

 

조기상환에 대한 벌금이 적용되지 않는 경우가 있는데, 비록 위와 같은 조항이 있다 하여도 바로워가 전체 융자 금액의 20% 이내의 금액을 1년 이내에 갚는 경우는, 벌금을 부과할 수 없습니다. 또한, 천재지변이나 특별한 인재에 의해서 대통령이나 주지사에 의해 내가 살고 있는 지역이 특별구제지역으로 설정된 경우에는, 바로워가 원하는 경우 조기상환을 해도 무방하며, 홍수나 지진 토네이도 태풍과 같은 재난으로 인해서 거주할 주택이 안전하지 않아 집을 처분해야 할 경우에도 벌금이 부과되지 않습니다.

 

3 주택구입을 목전에 두고 있는 분들이 주의하셔야 할 사항

융자를 진행하다 보면, 뜻밖에 변수가 발생하는 경우가 있습니다. 가까운 시일 내에 융자를 얻으실 분들은 미리 다음의 내용을 숙지하셨다가 주의하시는 것이 좋습니다.

 

1) 직장을 바꾸지 마십시오. 혹은 비즈니스를 닫지 마십시오. 본인이 부득이하게 해고당하는 경우가 아니라면, 융자를 신청하기 직전에 혹은 융자를 진행하는 과정에 있는 동안에 직장을 그만두거나 바꾸시면 안 됩니다.

대출에 있어서 은행은 융자 신청인이 최소한 한 직장에서 2년 이상의 경력을 갖고 있는 것을 선호하기 때문입니다. 물론, 비즈니스도 마찬가지입니다.

2) 새로운 빚을 만들지 마십시오. 다시 강조 드리지만, 융자를 얻기 전에 혹은 융자를 진행하는 도중에 자동차를 할부로 사거나 리스를 얻는 분들이 있습니다. 혹은 크레딧 카드를 새로 발급받는 분들이 있습니다. 이런 경우는, 내가 가진 부채비율을 높이는 행위로서 대출이 불가능해지는 경우가 허다합니다.

3) 다운 머니와 클로징 비용으로 쓸 돈을 미리 은행에 입금해 놓고 계셔야 합니다. 집을 사기전 최소한 3개월 전에는 이러한 돈이 은행에 예치되어 있어야합니다. 돈을 케시로 들고 있다가 클로징할 때 갑자기 현금을 들고 오시면, 그 돈의 출처를 증명하기가 어려워 융자가 어렵게 됩니다.

4) 자동차나 크레딧 카드의 빚을 갚으실 경우는, 미리 융자 담당자와 상의하셔야 합니다. 그래서 얼마를 어떻게 갚을지, 그리고 어떤 방식으로 갚을지를 상의하셔서 도움을 받으셔야 크레딧 점수를 효율성 있게 높이고, 좋은 이자의 융자를 받으실 수 있습니다.


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