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주택융자이야기 14 부동산의 소유권(Title)Title Insurance(타이틀 보험)


수잔유( 벨리융자 818-688-5003)

 

부동산 소유권의 종류

미국은 각 주()가 하나의 나라로 세워지고, 그러한 50개 주가 모여 하나의 연합으로 이루어진 연방정부체제의 국가입니다. 따라서 각 주마다 주택을 구입하는 방법이나, 세금이나, 그 집을 소유하는 소유권의 형태에 약간씩의 다른 차이가 있습니다.

예를 들어, 집을 팔았을 시 적용되는 세금의 경우, 워싱턴 주는 Excise Tax라 해서, 다른 주에서는 볼 수 없는 판매세를 보통 1.78%정도 내셔야합니다. 같은 캘리포니아인데도 불구하고, 워낙에 거대한 지리적인 문제 때문에 북 캘리포니아의 경우, 주택의 구입과 등기과정에 대한 프로세싱을 타이틀 컴퍼니에서 처리를 해 주는 반면, 남 캘리포니아는 에스크로 오피스에서 이를 대행해 줍니다.

집을 매매하고 세금을 내거나, 이를 등기하는 과정조차도 이렇게 다르니, 그 소유권의 형태에서도 상당히 다른 방식들이 적용되고 있어서, 부동산을 매매하실 때에, 그 차이를 충분히 이해하시고 집을 매매하시는 것이 좋으실 것입니다. 부동산을 구입할 때에, 소유권의 명시를 누구 앞으로 하느냐는 주택을 구입하는데 있어서, 특별히 나중에 상속이나 증여를 염두에 두었을 경우에는 더더욱, 무엇보다도 중요한 문제일 것입니다.

에스크로상에서는 이를 Vesting이라 합니다. 캘리포니아의 경우, 소유권(Title)에 있어서, 단독 소유권(Sole Ownership, Separate Ownership, Severalty)과 공동 소유권(Co-ownership)의 둘로 나누어 소유권의 종류를 설명할 수 있습니다.

 

2. 단독 소유권과 공동 소유권

A. 단독 소유권(Sole Ownership):

단독 소유권이란, 재산을 혼자 소유하는 것을 말하며, 타이틀 상에 소유자가 한 사람만 등기되어 있는 경우를 말합니다. 참고로, 주식회사가 소유하고 있는 부동산 소유권도 단독 소유권에 속합니다. 단독 소유권은 흔히 다음의 경우에 발생됩니다. 1) A single man/woman 이는 아직 결혼을 하지 않고 혼자 사는 독신자들의 소유권을 의미합니다. 2) An unmarried man/woman 이는, 결혼을 했다가 이혼을 하여 혼자인 분들의 경우를 말합니다. 3) A married man/woman as their sole and separate property 이는, 결혼하여 함께 살기는 하지만, 부동산의 소유권에 있어서는 그 권리를 각자가 따로 갖는 경우를 말합니다. 이와 같은 소유권이 법적 구속력을 갖기 위해서는, 배우자의 동의서가 있어야합니다.

B. 공동 소유권(Co-ownership)

공동 소유권은, 자신을 포함한 1인 이상의 타인과 함께 재산을 공동으로 소유하는 형태입니다. 공동 소유권은 다음의 세 가지로 구분되어집니다.

1) Tenancy In Common: 이는, 여러 사람들이 함께 투자하여 소유권을 공유할 때에 쓰이는 소유권의 형태입니다. 이 소유권의 특징은, 각 투자자가 투자한 투자액의 비율에 따라, 소유권의 지분이 분리되어 소유되는 형태입니다.

예를 들어, A, B ,C라는 세 사람이 각각 20%, 30%, 50% 비율의 투자를 한 경우에, 각 투자자는 자신이 투자한 비율만큼의 소유권을 갖게 되는 것입니다. 이 소유권의 장점은, A의 경우 자신의 투자비율이 20%에 지나지 않고, 소유지분 또한 20%에 지나지 않는다 할지라도, 다른 B, C의 동의나 결재를 받지 않고, 자신의 소유권을 자신의 가족에게 양도한다던지, 혹은 타인에게 매매할 수 있는 장점이 있습니다.

2) Joint Tenancy (joint tenancy with right of survivorship): 이 소유권은, 두 사람 이상이 부동산을 공동으로 소유하는 형태로서, 각 개인이 갖는 지분은, 각 자의 지분의 투자비율에 상관없이, 공동의 지분을 갖습니다. 예를 들어, A, B, C 각 자가 20%, 30% 50%의 투자를 하였어도, 그 각자의 지분은 각각 1/3씩이 됩니다. 부부의 경우, 아내가 100%의 돈을 투자해서 집을 샀어도, 남편이 그 공동 소유주로 등기가 되면, 그 소유권은 각각 50%씩을 갖게 됩니다. 이렇게 부부가 집을 공동으로 소유하고 있는 상태에서, 한쪽 배우자가 갑자기 사망할 경우에, 그 나머지 지분이 자녀에게 상속되지 않고, 생존한 배우자에게 그대로 귀속되게 됩니다.

3) Community Property: 이 부동산의 소유권 형태는, 현재 미국에서 9개 주( Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington, and Wisconsin; Alaska의 경우는, 2010년에 시행되었으나, 아직 배우자의 동의하에서만 시행이 가능합니다)에서만 인정되고 있는 형태로서 오직 부부사이에만 허용되는 소유권의 형태이며, 그 부부가 결혼생활을 영위하는 중에 구입된 부동산에 한해서 적용되는 소유권 형식입니다. 이는 부부가 함께 집을 구입했던지, 또는 남편이나 부인이 따로 집을 구입했다 하더라도 결혼한 상태에서 구입한 집은 부부의 공동재산권에 들어가는 것으로 인정하는 부동산 소유방식입니다. 다만, 상습에 의해 획득된 것이나 선물로 받은 경우는 개인 재산권이 인정됩니다.

이 소유권의 경우는, 부부가 각자의 소유권을 따로 주장할 수 있기 때문에, 부부 가운데 한 사람이 사망할 경우에, 재산의 절반은 생존한 배우자의 것으로 인정하지만, 나머지 재산의 경우 사망자의 유언에 따라 자녀나 다른 제 삼자에게 그 소유권이 넘어갈 수 있습니다. 이상에서 살펴 본 바대로, 부동산을 구입하실 경우 소유권의 명시문제는, 본인의 생전뿐만 아니라 나중에도 얼마나 중요한 결과를 초래하는 일인지 모릅니다. 따라서 부동산을 구입하실 때는, 부동산의 소유권 문제가 타이틀 상에 정확히 어떻게, 어떤 명칭으로 게재되고 있는지에 대해 정확히 확인하여 소유권을 확립하시도록 말씀드립니다.


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