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주택과 관련한 세금(2)


수잔유( 벨리융자 818-688-5003)


1. 1031TaxCodeDeferredExchange

소위 1031 Exchange(텐 떠티 완 익스체인지)로 불리는 이 방법은, 현재 소유하고 있는 상가나 임대 아파트를 파실 때 발생하는 이익에 대한 세금을 당장 내지 않아도 되는 방법입니다. 이 방법은, 기존의 건물을 처분한 건물주가 동일한 종류의 다른 건물을 다시 구입하게 될 때, 기존의 건물을 팔음으로서 발생되는 세금의 납부를 유예 받고, 오히려 그 돈으로 새로운 건물을 취득하는데 활용할 수 있도록 해주는 방법입니다. 예를 들어서, ‘이라는 사람이 5년 전에 10 unit APT3백만 불에 구입했다고 해 보십시오. 그런데, 최근에 이 건물의 가격이 올라서 5백만 불에 이 건물을 팔았습니다. 그러면, 건물주는 그 차액에 대한 세금을 내야 합니다. 그런데, 이 건물주가 자신의 판매금액을 활용하여, 다시 20 unit 짜리 APT를 천만 불에 구입하려 한다고 해 보십시오. 이 건물주가 앞서 판매한 건물의 차액에서 세금을 내었더라면, 새 건물을 살 수가 없는데, 그 세금의 납부를 유예 받아서, 고스란히 그 금액을 다음 APT를 사는데, 다운머니로 활용할 수 있다면, 비록 나중에 20Unit APT를 팔게 되더라도, 지금 얼마나 큰 유익을 보는 것이겠습니까? 바로, 기존의 건물을 파는 건물주에게 이러한 세금의 유예 혜택을 주어서, 더 큰 건물을 구입하는데 활용하도록 도와주는 혜택을 “Internal Revenue Code Section 1031 Tax-Deferred” 혹은, ‘1031 Exchange’라 말하는 것입니다.

위와 같은, ‘1031 Exchange’ 혜택을 누리기 위해서는 몇 가지 지켜야 할 사항이 있습니다. 우선, 반드시 같은 종류의 건물이어야 합니다. 2) 새로 구입하려는 건물의 가치가 기존에 판매한 건물의 가치와 동일하거나 훨씬 더 높은 가격이어야 합니다. 3) 맞거래 시에 현금거래가 없어야합니다. 4) 맞교환의 경우는, 비즈니스를 목적으로 한 경우에만 가능하지, 개인의 이득을 위한 목적일 경우는 허용되지 않습니다. 5) 각각의 건물이 서로 다른 사용 용도를 가졌을 경우에 혹은, 교환할 경우에, 그 차액에 대하여 현금으로 받은 부분에 대해서는 세금을 내야합니다. 6) 새로 구입한 건물은, 구입자의 명의로 1년 이상 유지되어야합니다. 만약에 이를 파트너나 회사 사업자의 명의로 변경할 경우는, 인정되지 않습니다. 보다 자세한 사항은 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.

2. 법정상속(Probate)과 리빙 트러스트(Living Trust)

법정상속(Probate)이라는 말에 대해 들어 보셨을 줄 압니다. 연세가 높아지면, 상속에 대해 생각하시게 됩니다. 미국의 경우, 앞으로 2025년까지는 각 개인 당 $11,200까지, 그리고 부부의 경우는 $22,400,000까지 상속세가 하나도 없습니다. 그런데, 미국의 경우 유언장 자체로서는 상속이 이루어지지 않고, 반드시 상속 법정에서의 검인을 거치게 되어 있습니다. 이것을 법정상속(Probate)이라 말합니다. 법정상속의 경우, 이에 대한 집행이 이루어지기까지 주마다 약간씩 다르지만, 캘리포니아의 경우 거의 1년 반 정도의 시간을 예상하셔야합니다. 또한 그 비용도 Gross4~6%가 듭니다. 예를 들어 말씀드립니다. 선친께서 1백만 불짜리 주택을 갖고 계시다가 별세하셨습니다. 그런데, 그 집에 80만 불의 융자가 있습니다. 자녀분이 두 분 있어서, 마음 같아서는 당장 팔아서 차액 10만 불씩을 나누고 싶은데, 이 일이 판사의 허락없이 용인되지 않습니다. 그렇다면 판사의 허락을 받기까지 변호사를 선임해서 이 집을 팔아 자녀 간에 나눌 수 있게 해달라고 법원에 요청하게 되는데, 이때 드는 변호사비가 집값 1백만 불의 4~6%가 듭니다. 그러면, 일이 끝나고도 자녀분들은 거의 갖고 가는 것이 없게 됩니다. 그렇다면, 이러한 어려움을 어떻게 극복할 수 있는가? 방법이 있습니다.

리빙 트러스트(Living Trust), 한국의 공정증서(Successor Trustee)와 유사합니다. 이는 재산을 신탁의 형태로 소유하게 하는 것인데, 이를 만들어 놓으면, 공증된 법적 유언장과 동일한 효과가 있어서, 법정상속(Probate)을 거치지 않고 바로, 고인이 별세하신 후에 그 자손들이 법원의 개입없이 상속을 진행할 수 있도록 해 줍니다. 리빙 트러스는는, 트러스트 설립자에게는 채권자로부터의 보호 기능이 전혀 없지만, 상속이 되는 방식과 과정에 제한을 두어, 상속을 받는 자녀들을 채권자 혹은 배우자로부터 그 재산권에 대한 보호를 받을 수 있게 해 줍니다. 또한, 리빙 트러스트를 만들어 놓으시면, 그 재산에 대한 운용권이 고인의 별세 후에 자녀들에게 넘어갑니다. 그러므로 이를 만들어 놓았다가도, 언제든지 집을 사고팔고 싶으시면 그 거래에 아무런 문제가 없습니다. 여기서 한 가지, 오해하지 않으셔야 할 것은, 리빙 트러스트는 세금을 없애는 수단이 아니라, 상속의 과정을 단순화하게 만드는 작업입니다. 현재 갖고 계신 재산의 상속이나 증여에 대해 염려하고 계신 분들은, 리빙 트러스트 전문 변호사와 상의하셔서 도움을 받으시면 크게 유익이 되실 줄로 압니다.

3.은퇴 자금에 대한 특별한 절세 계획의 필요

IRA를 찾아서 지금 활용해야 하는가? 아니면, 별세하실 때까지 놔두었다가 자녀들에게 자동적으로 넘어가게 하는 것이 좋은가? 하고 묻는 분들이 있습니다. 이렇게 말씀드리고 싶습니다. 지금 IRA 찾아서 집을 한 채라도 더 구입한다든지, 어떤 목적을 위하여 사용하신다고 생각해 보십시오. 그러면, 돈을 찾을 때에 당장 30% 정도의 세금을 내셔야 합니다. 그런데, 여러분께서 별세하신 뒤에, 여러분의 자녀분이 세금보고를 하실 때는, 마지막 해 보고 시, 50만 불의 경우, 이에 대한 세금이 36%입니다. 그리고 자녀분들이 그 돈을 받으면 다시 11~13%의 소득세를 내셔야 합니다. 그럼, 도합 얼마의 세금을 내시게 되는지 계산이 되시지 않습니까? 그러므로, 안 쓰고 갖고 계신 것만이 능사가 아님을 생각하셔야 합니다. 그래서 지금, 그 돈을 찾아 활용하시는 방안을 고민해 보시는 것도 좋을 듯합니다. 이 또한 구체적인 내용은 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋겠습니다.

 

지금까지 주택융자 이야기를 읽어 주신 독자 여러분께 감사드립니다. 17회를 끝으로 주택융자 이야기는 마칩니다. 후에, 조금 더 많이 보강된 내용으로 찾아뵙겠습니다. 그 동안 귀한 지면을 할애해 주신, “밸리 뉴스에 깊은 감사를 드립니다.


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