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집팔때인가요?  사도돼나요?  

케니조 

웨스턴부동산 대표
남가주한인부동산협회 이사장(2017)
남가주힌인부동산협회 회장(2016)
밸리한인부동산협회 회장(2013)

   요즈음 대망의 첫 집 장만을 계획하거나, 가족이 늘고 수입이 늘어서 더 큰집으로 이사 갈 계획이 있으시거나, 은퇴를 앞두고 다운사이징을 하시려는 분들로부터 무언가 석연치 않아 집의 구매를 연기하는 것이 좋지않느냐는 문의를 가끔 받습니다. 그 전 처럼 집값이 폭락하거나 무슨 대란이 난다는 전문기관이나 신문등의 언급도 없는데 말입니다. 셀러는 셀러대로 이제는 다시는 불수 없는 가격 상승이 또 일어날까봐 기다리고 계신분들도 있습니다. 이렇게 현재의 시점에서 집을 사야 되는지, 혹은 팔아야 되는지를 단편적으로 말씀드리기는 어려우나, 현재의 주어진 상황을 최대한 이해하고 분석하면 어느정도 결론이 나온다고 생각합니다. 에이전트는 집의 로케이션, 학군, 동네의 환경 등의 많은 정보를 제공하여 결정에 도움을 주어 좋은 집을 찾아드리고, 신중히 오퍼를 넣어 계약한 집은 여러 번의 인스팩션과 30-60일간의 에스크로기간을 거치며 많은 부분을 보완하고 확인하므로 구매한 집의 문제가 발생하는 경우는 거의 없기 때문에 구매 시점에 딱히 문제되었던 점은 기억하시기가 어려우실 것입니다. 어떠한 형태이던, 최종적으로 집을 구매하는데에 실제적 영향을 끼치는 사항은 단연 가격일 것입니다. 60-70만불 이하의 집은 대개 학군에 추가하여 살림하는 가정 주부의 의사에 준하여 결정을 하게 됩니다. 반면, 70만불 이상이 넘어가게 되면, 어느 정도 안정된 수입과 여유가 있으신 중산층 이상이므로, 투자 회수에 대한 의사결정 조건이 추가되어 남자분들의 의견이 많이 반영됩니다. 아마 대부분의 셀러 분들이 집을 살 때 느꼈던 점을 돌아본다면 대게조금더 일찍 살 걸 그랬나 보다라는 아쉬움 혹은 후회가 가장 클 것입니다. 집을 팔건 사건, 제일 중요한 것은 시기와 가격일 것입니다. 이번달은 경제 환경에서부터 현재 당면한 부동산 관련 문제를 몇가지 살펴보고 이를 기반으로 집을 파시거나 사는 시점을 결정하는데 도움이 되는 요소를 살펴보겠습니다.  

   국제통화기금(IMF)에 의하면 2011년이후 전세계의 경제는 뚜렷한 변동없이 매년 3-4%의 성장율을 보이고 있으며, 현재는 미국과 중국 등의 무역마찰 이외에는 특별히 세계 경제에 영향을 줄 사항은 없다고 합니다. 단지, 염려되는 것은 미국 내에는 주택 경기 지수가 4개월째 소폭 하락하고 있으며, 올해는 금리를 소폭 몇 차례 정도 인상할 예정이라고 발표하였습니다. 임금 상승으로 인한 물가 상승이 변동 요인일 수도 있겠으나, 큰 충격을 줄 정도의 영향은 없으리라고 생각합니다. 반면에, 주택의 건축은 꾸준히 증가하여, 주택 부족에 좋은 영향을 주고 있습니다. 지나간 3년 동안 금리는 4%를 밑도는 아주 좋은 수치를 유지하여 왔습니다. 향후 가장 큰 변동 요인이 금리입니다만, 이제는 금리 상승을 발표를 해도 양치기 소년의 경고처럼 별 반응이 없습니다. 그러나 돌아보면, 금융대란 이후 몇 년 간은 일어나지도 않은 국가의 파산 · 커머셜대란 · 신용카드 대란까지, 온나라를 시끄럽게 했던 이러한 뉴스 때문에 얼마 시달렸습니까? 이러한 잘못된 경제 예측 때문에 우리는 양치기 소년의 경고를 자연스럽게 무시하는지도 모르겠습니다. 반면에, 지금은 상당히 외형적으로나마 안정적인 느낌을 갖는 것은 왜 일까요? 경기는 괜찮다 좋아졌다 하는데 유독 저희만 불경기라고 느끼는 이유는 무엇일까요? 우리는 없어지고 축소되가는 분야를 개선과 변화없이 의미없이 붙들고만 있는 것은 아닐까요?. 지난 5-6년간 2-3개만 열던 마켓의 계산대는 이제 거의 다 가동합니다. 여기에 추가하여 Self 계산대까지 생겼습니다. 피부에 와닿는 실물 경제의 가장 큰 반영인 마켓의 경기가 이런데, 저희 커뮤니티의 특성상 저는 십분 이해를 할 것 같습니다. 안타깝게도, 대부분 저희의 경제를 이끌던 분들은, 앞만보고 단지 열심히 일하고 꾸준히 한분야를 지키시던 분들입니다. 새로운 변화에 적응을 하기도 전에 빠르게 지나가버린 환경을 적응하지 못하고 유독 저희만 변화와 적응을 하지 못해서 그런 것 같습니다.

, 팔아도 되나요?
  
집을 사시려는 분들은 상대적으로 바이어분들보다는 시간적으로 덜 압박을 받습니다. 가끔은 가격이 오르기를 기다리신다는 분들도 있으나, 장기적으로는 분명히 집의 가격은 상승을 하나, 지나간 금융대란 이후의 몇 년처럼 일년에 몇 십 %씩 오르는 일은 앞으로는 절대 없을 것입니다. 자녀들의 학군 문제 혹은 직장 문제 및 은퇴 후 다운사이징을 위하여 집을 매매하시려는 분들은 내 집이 오르면 혹은 내리면  다른 집도 똑같이 오르고 내린다는 생각을 염두에 두시면 됩니다. 단지, 계절적·시기적 상황을 를 잘 감안하여야 합니다. 예를 들어, 겨울에 매매하여 봄에 새집을 산다면 당연히 더 오른 가격을 지불하여야 될 것 입니다. 단지, 기존의 투자매물을 매매하여 새로운 매물을 구매하시려는 분들이 꼭 고려하여야 할 점은, 주택가격의 상승은 시기와 지역의 조건이 고려되어 가격을 선행하여 먼저 오르는 지역이 있고, 선행 지역가격을 따라서 올라가는 지역이 있습니다. 이러한 곳을 잘 분석하여 현재의 투자매물이 시기적으로 선행하는 지역에 있고, 가격이 다른곳에 비하여 완연히 차이가 나면 좀더 회수가 높은곳으로 눈을 돌려야 할 것입니다. 매매하여야 할 시기를 놓치면 다른곳에 비하여 완만한 가격상승이 이어지거나 보합세를 이루게 될 것 입니다. 적절한 시기에 후행하는 지역으로 바꾸어 투자하게 되면 중장기적으로 좋은 결과를 갖게 될 것입니다.

내집 지금 사도 돼나요?
  
집을 파시려는 분들은 바이어를 기다리며, 좋은 오퍼를 기다리는 입장입니다만, 마땅한 바이어분들을 찾기 쉽지 않고, 또한 오퍼를 넣어도 된다는 보장이 없으므로 어려움이 많습니다. 집을 사놓고 여유있게 바라보시는 분들은 오르는게 당연하다고 생각하지만, 바이어는 집을 구매하기 전에는 집가격이 오르는지 내리는지에 대한 의구심을 갖는 것은 당연합니다. 그러나, 집 가격 보다 더 무서운 것이 있습니다. 누누히 말씀드리지만, 금리입니다. 몇 년전보다 1% 정도의 금리가 올랐습니다. 몇 년전 3%기준금리에 월 3,000불 정도의 월 페이먼으로 집을 구매하였으면, 올초에 집을 구매하시는분들은, 똑 같은 조건으로 $4,000을 내야합니다. 지역별로 년간 3-5%정도의 주택가격상승율에 비하면 30%이상의 페이먼트를 더 내야하므로 융자받아서 주택을 사시는 분 입장에서는 많은 부담감이가는 상승일 수 밖에 없습니다. 이를 주택가격으로 환산하면, 50만불 짜리 집을 살 수 있던 분들이 35만불 짜리 집을 살 수 밖에 없는 결과가 옵니다. 정부는 6.5%의 금리가 목표이며, 올해에도 작년과 마찬가지로 몇 차례의 소폭인상을 하게다고 합니다. 시간이 갈수록 금리는 주택구매에 걸림돌이 될것입니다.

   여기에, 그동안 정부의 부동산 시장 무대책과 작년과 올해 이어 보합세를 이어온 주택가격이 뒤따라 오르게되니, 첫 주택 구매자인 경우에는 자금이 모자라면 모자라는데로 방1개짜리 집이라도 확보하여, 추후에 더좋고 안락한 집을 구매하기 위한 징검다리로 삼아야할 것입니다.
특히, 집을 팔고 다운사이징 혹은 넓혀가시는 분들은 지금은 선택의 폭이 넓어 유리하고, 향후 닥칠 고금리를 염두에 두어 단기적인 계획으로 움직이셔야 할 것입니다.
셀러, 바이어 분들 모두 집을 매매하는 시기는 물론 계절적, 시기적, 정치 경제적 여러 요인을 분석하여 판단하여야 합니다. 지금, 바로 움직이는 것이 늦지 않았다는 말이 있지요. “좀더 일찍 움직일걸...”하는 후회 대신 지나가는 흐름을 놓치지 않은 것이 최선의 방책인 것 같습니다.



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