요즈음 ADU 허가가 쉽고, 정부가 권장하고 있어, 방이나 집의 일부를 렌트 놓으려는 분들이 많습니다. 부동산 에이전트에게 테넌트선정을 의뢰를 할 만한 규모도 아니어서 직접 렌트를 놓는 경우가 많은 것 같습니다. 다시 한번, 말씀드리지만, 렌트는 사막 한가운데의 오두막도 나갑니다, 못 받을 걱정보다는 테넌트를 잘 선정하는 것이 더 중요합니다. 통상 에이전트는 정확하고 디테일한 테넌트 리뷰로 입주 후 직장을 잃거나, 큰 병 혹은 이혼을 하기 전에는 렌트의 연체가 거의 일어나는 일이 없을 정도의 좋은 테넌트를 선정하게 됩니다.
내 집 렌트가 늦게 나가는 이유
당연한 이야기지만 걸맞지 않는 높은 렌트 책정과 거주에 편한 부분부터 수리, 업그레이드를 하여야 하나, 선순위인 부엌, 화장실의 수리와 새 마루, 새 페인트 등의 순서를 감안하지 않고, 예를 들어, 부엌과 화장실은 몇 십년 된 타일 그대로 놔두고, 값비싼 커튼, 스파, 관리 힘든 아름다운 정원 등에 많은 투자를 하고, 특히, 몇십 년 방치하다가 수리한 작업을 업그레이드했다고 높은 렌트비를 책정하면 당연히 다른 렌트 매물과 비교 대상만 되고 가격을 조정하거나, 정말 운이 좋아 임자를 만나기 전에는 들러리만 서고 시간만 흘러갈 것입니다.
다른 문제는 테넌트 선정의 기준입니다. 낡은 월 1,800불 매물에 고소득자인 간호사, 공무원들을 찾아 달라고 하면 정말 난감할 것입니다. 반면에, 렌트를 얻는 테넌트분들 입장에서는 렌트 얻는 것쯤이야 하지만, 과거의 연체기록이 없어야 함은 기본이고, 최근은 지불능력을 우선적으로 보는 관계로 2~3개월 치의 은행 스테이트먼트를 보고 실제로 급여가 입금이 되었고, 올바른 지출이 되고 있는지를 확인하고, 확신이 없으면, 직장과 전에 거주하던 집에 전화를 하여 근무여부와 임대료 연체 여부를 물어보기도 합니다. 어떤 분이 말씀하신 대로 렌트가 집사는 것 보다 더 어렵다고 호소하는 것이 실감 납니다. 또한 에이전트 입장에서는, 그나마 Listing 에이전트는 괜찮지만, Rent를 찾아주는 에이전트의 경우 세금, 보험, 프랜차이즈 Fee, 광고비 등의 경비를 제외하면 $200-300불의 유류대 정도의 수수료로 렌트를 찾아드려야 하니, 난감할 수밖에 없습니다.
에이전트가 하는 일
세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 적어도 3개월 치, 특별한 경우나 질이 안 좋은 전문적인 테넌트를 만나면 6개월 이상의 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 목표는 렌트를 꼬박꼬박 잘 내는 세입자를 선택하는 것입니다. 에이전트 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 검토하여야 하는 일이 한두 가지가 아닙니다. 렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일 먼저 주변 시세 조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, 매물이 준비되면 MLS에 올리고, Key Box를 부착하고, 광고를 하고, 주택에 Flyer를 제작하여 비치합니다, 전화가 오면, 손님을 현장에 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, 오퍼가 들어오면 크레딧 리포트 리뷰, 지불능력리뷰, 관련 모든 정보의 서치 등을 통하여, 서류보완과 인터뷰를 하여 올바른 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서를 준비하고, 계약 절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택 소유자 간의 분쟁 방지를 위한 세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네주고, 모든 서류를 정리하여 집주인과 테넌트에게 보내 드립니다. 이러한 절차는 많은 방문과 전화 및 경험을 필요로 하며 렌트비 연체를 최대한 미연에 방지할 수 있는 방법입니다.
개인이 게스트하우스/룸을 렌트를 놓을 때 해야 할 일
우리 한인 커뮤니티는 정으로 이루어진 사회이다 보니, 이웃집, 혹은 친지의 소개로 렌트를 하여 드릴 경우 낭패한 경우를 많이 겪게 됩니다. 우리가 얘기하는 대부분의 렌트 사고는 적절한 절차를 밟지 않고 진행하여 일어난 것이 대부분입니다. 렌트비를 못 받는 것을 걱정하는 것보다는 좋은 테넌트를 구하는 것이 추후의 어려움을 겪는 것을 사전 방지하는 지름길일 것입니다.
아래 내용을 복사하여 이메일 혹은 카톡으로 보내어 받으신 후 사전 리뷰하시면 테넌트의 자격 여부를 미리 리뷰할 수 있습니다. (1) Legal name (2) Date of Birth (3) 추가 거주자의 성명, 관계, 나이 (4) 직업 및 수입: 근무처 이름, 근무 기간, 월수입 (5) 보유 차량 (6) 흡연 여부 (7) Pet 보유 여부 (9) 현재 거주지 주소 (10) 이사 예정 일자 (11) 원하는 계약 기간 (12) 첨부 서류: Credit Score(은행이나 금융기관에서 제공하여 주는 Score를 Cell Phone Capture), Photo ID Copy. 이러한 내용을 받게 되면 좋은 테넌트의 자격 심사를 할 수 있고, 추후에 수입증명, 크레딧 리포트를 보고 결정을 하시면 됩니다. , 꼭 참고할 사항은 크레딧 점수, 파산, 차압기록보다는 보다는 연체기록을 중점 검토하여야 합니다. 이렇게 되면 돈 잘 내는 습관을 가진 적절한 수입을 가진 분을 선택하게 되니 입주 후의 문제는 거의 없을 것입니다. 단, 너무 큰 애완동물, 흡연, 마약, 악기 등의 보유와 문제에 대해서는 계약서에 명시를 하면, 3일 내로 집을 비우거나, 문제를 복구하라고 요구할 수 있기 때문에 이러한 사항은 미리 계약서에 명시하여야 합니다.
단독주택이나 타운하우스의 렌트는 전문가에게
집주인 본인이 크레딧 리포트와 Application 등을 전문적으로 리뷰하기가 어렵고, 개인이 전 집주인이나 직장에 전화를 하여 연체 여부, 직장근무 조회하면 대답을 안 해줄 것 입니다. 하지만, 에이전트가 좀 더 부드럽게 이러한 전반적 절차를 검토 종결 후 계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 변호사를 찾는 일이 최소화되도록 하여 줄 것 입니다. 특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거 시의 주택 상태 현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장 난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다. 옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다. 절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는 것이 있고, 적절한 비용을 지불하고 전문적가에게 맡겨야 하는 일이 있습니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다.<*> 문의 (818) 271-9900
