집 가격이 20% 급락한다고?
그동안 금융기관이나 일부 경제분석기관의 주택가격이 5-10% 정도 떨어진다는 의견이 최근 들어 간간히 나오다가, 연방준비은행이 20%까지 떨어질 것이라는 날벼락 같은 의견을 내놓았습니다. 경기가 안 좋아지거나 연간의 시즌 상 주택가격이 3~5% 전후로 조정이 되는 것은 당연합니다. 그러나, 작년 초부터 여름까지의 몇 달간의 주택가격은 버블인 것은 확실합니다. 즉. 변화가 준비 안 된 상태에서 정상적으로 움직이지 않고 과다한 바이어들의 경쟁에 의하여 발생하였던 것이므로 시장통계에서는 제외해야 합니다.
그러나, 연준이 이때 미친듯이 비정상으로 오른 10~15% 정도를 단순히 평균 가격이 아닌 중간가격으로 기준으로 하여 20%가 내린다고 언급했다면 어느 정도 이해는 갑니다. 문제는 지나간 몇십 년 동안 언급하지 않던 주택가격을 왜 황급히 다른 곳도 아닌 연준에서 언급했을까요? 주택가격 보고 움직이지 말고 가만히 있으라고 강요하는 것 같습니다. 무엇을 의미하나요? 주택가격이 문제가 될 요인을 인지하였기 때문입니다.
2023년 이후 중기 주택시장 경향
관련 기관이나 분석자료가 대개 내년 가을까지 집 가격이 조정된다고 합니다. 이 부분은 저도 같은 생각이고, 내후년 봄부터는 보합세를 이루다가 1년 정도 지나면 정상적으로 완만한 우상향을 할 것으로 생각됩니다. 집을 팔아야 하는 셀러는 늦어도 내년 봄까지 매도하거나, 아니면 5년 이상의 중.장기간을 보유한다는 생각으로 여유를 가져야 할 것입니다. 물론 바이어는 지나간 금리에 안타까워하지 말고 필요하면 가격이 좋은 지금, 좋은 집을 고를 수 있는 경쟁이 없는 지금 매수하는 것이 최고의 방안일 것입니다. 금리는 나중에 내리면 재융자하시면 된다고 긍정적으로 생각하시는 바이어가 생각보다 많습니다.
어떡하면 내 집 좋은 가격에 빨리 팔 수 있을까요?
주택은 내놓은 지 1~3주 만에 에스크로 들어가는 것이 정상입니다. 주택 가격은 선행하는 지역도 있고, 후에 따라 오르는 지역도 있습니다. 알고 있는 정보가 내가 위치한 지역에 맞는 시장분석자료인지를 냉정히 생각해야 할 것이고, 장기간 오퍼가 들어 오지 않는 것은 바이어가 내 집을 볼 가치가 없다고 생각하는 것이며, 보러는 오는데 오퍼가 들어오지 않는 것은 다른 매물에 대한 가격 비교 대상으로 되어 그럴 수 있습니다.
아무리 리모델링 등으로 잘 꾸며놓은 주택이라도 시장가격보다 높게 내놓은 집을 사기에는 요즘 바이어들은 너무 많이 알고 있습니다. 인터넷 등 각종 정보로 훈련되어서 융자와 세법까지 웬만한 중견 전문가를 무색하게 할 정도입니다. 내놓은 지 1~2주가 지나도 오퍼가 없으면 냉정하게 원인을 생각해야 합니다. ‘그냥 팔리겠지’ 하는 막연한 생각은 내 집이 몇 달 동안 시장에 머무르게 되는 결과를 낳게 됩니다.
바이어가 오퍼를 고려할 정도의 적정한 리스팅 가격을 정해야 합니다.
바이어의 반응이 없으면, 냉정하게 다른 사항보다도 먼저, 가격을 다시 신중히 검토해야 합니다. 그러나 대부분의 셀러는 이러한 현실을 믿고 싶어 하지 않습니다. 오히려 가격을 낮게 생각하는 바이어를 탓하거나 리스팅 에이전트가 싸게 팔려고 한다고 탓을 할 수도 있습니다. 에이전트는 이런 경우 속이 타고 꿀 먹은 벙어리가 될 수밖에 없습니다. 리스팅 에이전트가 도와드리는 CMA(주변주택시세평가)을 잘 이해해야 합니다. CMA상 50만 불 정도로 평가되는 집을 55만에 내놓으면, 55만 이상의 주택과 가격경쟁을 하게 되니 당연히 오퍼를 받을 수가 없습니다.
불리한 점이 있는 경우 과감히 가격에 반영하십시오.
주택의 가격은 (1) 3개월 이내에 팔린 매물의 가격을 기준으로 한 감정가격, (2) 현재 시장에서의 움직임을 반영한 에이전트의 CMA 가격, (3) 셀러들이 많은 생각을 하고 원하는 가격이 있습니다. 셀러분이 감정 혹은 CMA 가격보다 좋은 가격을 받기 원하면, 에이전트는 최선을 다하겠지만, “임자를 만날 때까지 시간이 좀 걸리겠네요” 정도의 말 외에는 다른 방법이 없습니다. 주택매매 가격은 셀러들이 뭐라 하든 바이어가 제출한 오퍼에 의해서 정해집니다. 오퍼가 안 들어온다는 것은 바이어가 검토 대상에 고려조차도 안 한다는 것입니다.
지나간 두 달간의 칼럼에서 주택의 거래량과 가격이 변동이 없다고 언급했습니다. 그러나 이제 그동안의 누적 바이어의 주택 매수가 종결되고, 금리의 급상승으로 ‘Buying power” 지수가 떨어져 거래량이 급격히 줄어들었고, 또한 7%까지 넘던 모기지 금리가 하루 새 6% 대로 다시 내려오고, 더하여 연방준비위원회에서는 집값이 20%가 떨어질 수 있다고 했습니다.
이렇게 급변하는 상황에서는 주택을 팔건 사건 필요하면 가급적 빨리 진행하는 것이 후회가 없을 것 같습니다. 현재는 매물이 팔리는 기간이 2~3달 걸리는 것은 보통입니다. 셀러들은 각고의 인내가 필요한 시기고, 이런 바이어스 마켓 때 무엇이 다른 경쟁 매물보다 적절히 좋은 가격에 빨리 팔 수 있는 방안인지를 에이전트와 상의하여 빠른 결정을 내려야 합니다.<*>
