렌트 수입, 2세대 가족 분리 거주, Guest House, 안정된 은퇴 수입 보장원
2017년 1월부터 기존주택을 확장하거나 별채를 건축할 수 있는 규제가 완화되었습니다. 이 정책변화의 주된 대상은 시니어입니다. 2023년 미국의 추정 인구는 3억 3천백만 명이고, 총주택 수는 1억 4천백만 채입니다. 정부 발표로는 현재 약 4백만 채의 주택이 부족하다고 합니다. 그러나, 간과하는 부분은 현재 65세 전후의 시니어들은 적어도 15년 정도의 수명이 연장되었고 주택을 소유하고 계십니다. 그러면, 적어도 10년간의 주택 보유기간이 증가하는 것으로 보아도 전체 주택의 12.5% 정도의 재고가 새로운 주인에게 매매되지 않고 그대로 현재의 시니어 주택소유자에게 머문다는 결론이며, 천7백60만 채 정도가 새로운 주인을 맞지 못할 것입니다. 이는 과거 10년간의 신규 주택 건축 규모와 같습니다. 기존의 부족한 주택수 4백만채를 더하면 수요에 비하여 공급이 절대적으로 부족하다는 것이고, 이는 주택가격의 상승에 기여할 것입니다. 더욱이 치명적인 것은, 시니어를 위한 거주 주택은 전혀 대비되지 않고, 또한 다음 주택 소유 세대인 40, 50대는 주택 거주 사이클이 정체되어 주택구매 기회와 Buying power 지수가 낮아 주택구매가 아주 어려울 것입니다. 주택을 보유한 시니어들 역시, 집을 팔아도 뾰족한 수가 없으므로, 집에 머물기를 원하는 분이 대부분이었습니다. 저 역시 그간은 65세 전후 분들은 주택을 꽉 붙잡고 계시라고 했으나, 이제 적정한 때가 온 것 같습니다. 그간, 구매 시기별로 주택가격이 적어도 2-6배 정도가 올라 에퀴티가 충분합니다. 이러한 경우에는 ADU를 증축하거나, 집을 다운사이징 하여 남는 에퀴티로 추가 소형주택을 구매하여 렌트를 주어 은퇴 수입원을 확보하는 방법이 있습니다. 임대주택에 대하여서는 그간 많이 다루었으므로, 오늘은 잘 알려지지 않은 별채(ADU)에 대하여 말씀드리겠습니다.
ADU에 대하여 정부가 원하는 방향은 시니어가 주택에 살면서, 에퀴티가 충분하므로 최대 1,200SF까지 증축이 가능한 ADU를 짓도록 유도하고, 노후하여 큰집이 필요 없으면 ADU에서 거주하고, 전면의 본채는 임대를 주면 충분한 노후의 수입이 되고, 정부입장에서는 곧 닥칠 시니어분들의 주택 부족 대란을 어느 정도 막는 데 기여할 것이라는 생각일 것입니다. 그동안은 별채 건축허가 받기가 어려웠고, 특히, 부엌과 화장실 허가 및 주차장 확보에 대한 규제로 상당한 어려움이 있었습니다. 그러나, 이번 규제 완화로, ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간 등을 포함할 수 있게 되어있습니다.
▲ 내 집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.
-뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는 경우
-주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는 경우
-기존 빌딩 내에 자체 출입구를 만들 수 있는 공간이 있는 경우
-대중교통 정류장으로부터 0.5마일 이내인 경우, 혹은 추가 주차장 공간확보가 되는 경우
▲ 위의 사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다
-기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다
최대 1,200SF까지 가능합니다. 사이드와 뒤쪽에 5FT 이상의 Setbacks가 필요합니다. 기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다
-기존 주택의 50% 이내에 1,200SF 이내를 증, 개축할 수 있습니다
-뒷마당에 별도로 건축된 주차장을 개축할 수 있습니다
최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존 주차장의 Setbacks에 대한 규제를 준수하면 됩니다
-뒷마당에 별도로 건축된 주차장 위에 신규 건축이 가능합니다.
최대 1,200SF까지 가능합니다. 사이드와 뒤쪽에 5FT 이상의 Setbacks가 필요합니다. 기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다.
▲ 주차장 규제 면제
ADU 당 1개의 주차장을 갖추어야 하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다
-반경 0.5마일 이내에 대중교통 정류장이 있는 경우
-Historical 혹은 특수한 사항으로 지정된 주택인 경우
-기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속건물로 포함되어 있는 경우
-ADU 거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우
-Car share 차량이 한블럭 이내의 거리에 위치하고 있는 경우
위의 사항에 해당하지 않아 주차장이 필요한 경우, Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다
▲ 다른 규제와 기준
ADU를 지을 대상은 단독주택 거주지역(R1)이어야 하며, 대지는 3,500SF 이상, 이보다 작을 경우 별도의 절차를 거쳐 승인을 받습니다. 2층 이상은 지을 수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT 이내에 위치하여야 합니다.
꼭 확인하여야 하는 것은 LA시의 28%가 Hill side에 있으며, 이런 경우에는 ADU를 건축할 수 없습니다. 이곳저곳 기웃거리고, 그대로 주저앉아 있기보다는 한번 과감하게 추진해 보시기를 권해드립니다. 어떻게 고난(?)과 어려움 없이 안정된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 그대로 주저앉으면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다. 운 없으면 120세까지 산다고 합니다. 보험사들의 계약기간이 120세까지입니다. 수입과 더 안정된 은퇴 생활을 위하여 과감하게 전문가들과 상의하여 진행하시면 생각보다 좋은 결과를 얻으실 것입니다.<*>
