2023년 11월에 전국 부동산중개인협회(NAR)가 반독점 소송 합의로 개선안을 7월부터 시행하기로 하고 4억 1,800만 달러를 배상하기로 하고 합의했습니다. 이번 소송을 주류 매스컴에서는 부동산 거래 시스템 개선의 관점으로 보는데 한인 신문 기사와 한인 커뮤니티에서는 커미션이 줄어든다는 관점으로만 왜곡하는지 의문입니다. 지난 30년 이래 최대의 쟁점이 되는 부동산 커미션 소송에 대하여 Research 해 보았습니다.
▲ 바이든 대통령마저 혼동하는 커미션에 대한 측면 바이든 대통령이 주택거래 커미션 협상에 대하여 지지한다는 발표를 여러 번 했습니다. 이에 대하여 NAR은 커미션은 애초 정해진 금액이 없고, 그동안도 협상이 가능했다고 해명했습니다. 이번 반독점 소송의 주안점은 (1)셀러가 모두 지불하던 커미션을 셀러는 셀러가 알아서 하고 바이어는 바이어가 알아서 각각 부담하라 (2)바이어의 커미션을 MLS에 명시하여 불공정한 거래원인을 제공했으니, MLS에 커미션을 명시하지 말라는 것을 합의한 것입니다.
▲ 요점을 잘못 전달하는 메스컴 반독점 소송의 시작은 원고인 셀러 측이 모든 커미션을 부담하는 것은 불공정 거래이고 이를 바로 잡자는 것과 MLS 정보 제공에 대한 수정에서 시작됩니다. 일부 매체는 6% 커미션이 정해진 것이라는데, 이는 잘못된 정보입니다. 셀러분들이 사인하시던 리스팅 계약서 3항에 “COMPENSATION TO BROKER: The amount or rate of real estate commissions is not fixed by law. They are set by each Broker individually and may be negotiable between Seller and Broker” 라고 명시되어 있습니다. 즉, 커미션 액수(%)는 공란이며, 셀러와 합의하여 적어넣게 되어 있습니다. 미국 전체 커미션 지급 평균은 5.49%이고, CA는 5.11%입니다.
▲ 셀러의 비용절약과 바뀌는 입장 셀러는 계약한 에이전트에게 3%의 커미션만을 지급할 수 있으나, 빠른 매매와 좋은 가격을 위하여 바이어 에이전트에게 수수료를 지불할 수 있다는 옵션이 있습니다. 역으로, 주택을 매각한 셀러는 여전히 새 주택을 구매하여야하기 때문에 바이어의 입장으로 바뀌어 오히려 더 많은 비용과 시간, 노력이 부담될 수도 있습니다.
▲ 혼란이 에상되는 바이어 소송의 원고가 셀러입니다. 셀러가 바이어측 커미션을 지급을 못 한다는 판결로 바이어는 추가 비용 부담과 에이전트 선정에 시간과 노력이 추가되어 어려움이 가중될 것입니다. 주택을 구매하려면 커미션을 지급한다는 내용이 포함된 계약서를 서면으로 사인해야 합니다. 향후는 주택을 보여달라고 구두로 에이전트에게 요청하기도 어렵고. 여기저기 다수의 에이전트에게 부탁하면 이중계약이 되므로 이러한 관행도 어려워집니다. 바이어가 직접 시도하거나, 낮은 커미션을 제시하고 오퍼 작성 요청만 할 수 있으나, 가격의 전문적인 흥정은 물론 타주에서는 변호사가 검토하는 바이어의 권리를 보호하는 몇 십 페이지가 되는 계약서의 내용과, 많게는 수백 페이지에 이르는 에스크로 관련 서류를 에이전트 도움 없이 어떻게 다 읽어보고 결정할 수 있을지도 생각해 봐야 합니다. 치명적인 것은 셀러 에이전트하고만 진행하면 셀러측 에이전트는 당연히 셀러에게 유리하게만 진행할 것이고, 더욱이, 주택의 가격이 비싼지 오퍼 내기 전 검증이 어렵습니다. 더하여 주택의 하자 확인과 처리, 정부의 지침, 건축법, 등에 명시된 적정한 사항을 모두 본인이 책임지고 검토해야 한다는 어려움이 있습니다.
▲ 캘리포니아는 타주와 주택매매 방법이 다릅니다. 미국은 주택 매매 방법이 두 가지로 나누어집니다. 켈리포니아를 포함한 서부의 9개 주는 에스크로를 통하여 매매를 크로징하고, 41개 주는 바이어의 변호사를 통하여 매매를 크로징(Wet Closing)합니다. 즉, 에이전트는 집을 찾아주고, 계약 내용 조율과 조정과 클로징은 변호사가 합니다. 그러나 켈리포니아는 바이어쪽 에이전트는 바이어에게 적합한 집 찾아주기는 물론 셀러와의 계약내용 조율, 가격조정과 절차 등 타주에서 변호사가 하는 일을 고객에게 알려주고 충고하며 크로징절차를 에스크로와 협조하여 종결합니다. 근본적으로 일을 하는 질과 양이 타주와 완전히 틀립니다. 시간이 걸리겠지만 소송의 지역이 동부이고 변호사 클로징 시스템만을 검토한 사항이니 켈리포니아는 바이어 에이전트에게도 어느 정도 유리하게 모든 사항이 조정될 것입니다.
▲ 에이전트에 대한 변화 NBER Paul Goldsmith-Pinkha는 미전역 에이전트 4명 중 1명이 부동산 거래에 전혀 경험이 없고, CFA에 의하면 미전역 에이전트 중 50% 이상이 2023년 한 건의 주택매매를 했거나, 아예 거래실적이 없다고 합니다. 새로운 에이전트는 바이어 에이전트로 시작하므로 앞으로 커미션 보상이 떨어지면 더 이상 에이전트라는 직업을 선택하지 않을 것이고 기존의 파트타임 에이전트 역시 수입 감소로 전직을 할 것입니다. 뉴욕타임즈와 Keefe지의 Bruyette & Woods는, NAR에 등록된 150만 명의 에이전트 중 100만 명이 전직을 할 것이라고까지 극도로 부정적으로 내다봅니다만, 개인적으로는 그렇게 많지는 않을 것이라 생각합니다. 많은 베테랑 에이전트들은 오히려, 그동안 파트타임 에이전트로 인한 시장 혼란이 정리된다는 긍정적 의견을 가지고 있습니다. 거시적 시각으로 보면 향후는 대형 부동산 업체가 금융, 융자 및 신축, 수리 건축까지 하여 부동산을 매매하는 종합부동산 회사로 지향할 것이고, 이러한 회사가 셀링, 리스팅 에이전트를 대거 채용하여 종합 서비스 개념으로 부동산시장을 거의 독점하는 방향으로 갈 것이며 Local을 아주 잘 아는 한국의 동네 부동산 같이 혼자 활동하는 브로커나 작은 회사들은 어느 정도 경쟁력을 갖추어 살아남을 수 있다고 봅니다.
▲ 부동산 시장에 대한 변화 금번 소송으로 주택가격의 하락에 기여한다는 의견도 있으나, 이는 긍정적이지 않습니다. 오히려 앞으로 시장이 Seller’s market으로 왜곡되어 바이어가 주택구매에 어려움이 증가되나, 커미션 추가 부담이 원인이 되어 주택 구매를 중단하는 바이어는 없을 것입니다. 주택가격은 금번 소송과는 상관없이 영향받지 않고 완만한 우상향을 계속 유지할 것입니다.
▲ 현재의 커미션 분배 시스템 주택 매매 시 5%의 커미션이 책정되면, 에스크로 종결 후, 에스크로가 바이어, 셀러 측 회사로 2.5% 씩 지불합니다. (1)회사는 회사수입, 보험료, 사무실 부대 비용 등으로 커미션에서 20%에서 많게는 50%, 평균 30% 정도를 감한 1.75%를 지급합니다. (2)에이전트는 1099로 발급받아 30%의 소득세, 부대 세금을 납부할 것이고 (3)유류비, 광고비, 마케팅비 등 20% 정도를 경비로 지불하면 실제로 손에 쥐는 금액은 2.5% 커미션 중 20%인 0.5% 정도가 세금 보고서상의 Net income이 됩니다.
▲ 향후의 방향 결론적으로 향후 바이어는 셀러가 내주던 커미션을 바이어 자신이 부담하여야 한다는 것이고, 부동산 구매 시 서면계약을 해야 한다는 거입니다. 이제는 전문지식과 실력이 없는 에이전트는 설자리가 없어지고, 경험과 실력 있는 에이전트 위주로 부동산 시장이 돌아가게 될 것이라고들 전문가들은 거론합니다. 아울러, 각 주마다 시스템이 달라 이에 따른 NAR, MLS, 각 지역 보드는 시스템 개선에 많은 노력이 필요할 것이고, 바이어 측 커미션을 융자에 포함하는 등의 궁극적으로는 셀러나 바이어에게는 보완과 해결 방안을 제공할 것입니다. <*>
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