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융자 광고 X파일

제프 유 <화이트 버치 주택융자> Executive Director

 

    “NO FEES”“ZERO COST”“AND LOW RATES”, 이런 문장들은 요즘 주택 융자 광고들에 자주 등장하는 단어들입니다. 이 내용처럼 론 오피서가 얼마나 일을 잘 처리 할 수 있느냐에 따라서 그 능력을 가늠할 수 있습니다. 

   하지만 약속했던 최저 이자율이 30일 동안의 Processing 기간 중, 처음 약속했던 이자율보다는 높아지는 일들을 종종 보게 됩니다. 그 이자율의 차이가 30년 후의 총 이자금액을 따져보면 약 5만5천불에서 8만5천불정도까지 달라질 수 있습니다. 이것은 처음 광고내용에는 표지 안 되어있는 X 파일입니다.

   대출 금액의 높은 이자율을 내는 대신에 낮은 비용과 약간의 수수료를 지불하는 그런 방법은 왜 제공하지 않을까요? 대부분의 사람들은 최저 이자율이 가장 우선이라고 생각하며, 30년 동안 가장 낮은 이자율의 고정 금리로 매달 페이먼트를 하는 것이 더 안정적이라고 생각합니다.

   2016년의 대부분 대출자들은 운 좋게 3.500% ~ 3.875% 이자율을 지원 승인 받았습니다. 어떤 고객들은 낮은 이자율 받기위해 Discount Point를 지불하신 분들도 있습니다. Discount Point는 낮은 이자율을 제공받기 위해, 대출 기관에 지불하는 선이자라고 할 수 있습니다. Discount Point 옵션은 브로커가 이자율 속에 fee를 포함 못하게 되어 있어서 자주 쓰는 옵션은 아닙니다. 

   대금업자인 렌더들은 시간이 지남에 따라 지불되는 이자로 항상 수익을 얻습니다. 따라서 대출융자시의 청구된 수수료를 할인 해 줄 수 있습니다. 하지만 브로커는 이자금액을 받을 수 없으므로 커미션으로 손님에게 거래 시 수수료를 부과해야합니다.    

   랜더들은 자기 회사명으로 직접 disclosures도 보내고, funding도 자기 회사명으로 직접 송금합니다. DBO의 CFL License 번호가 있는 업체들은 랜더 라이센스가 있고, BRE 넘버만 가지고 계시는 분들은 브로커입니다. 

   은행들의 가장 불편한 부분은 은행이 손님의 정보들을 너무나 많이 알고 있으며, After Service가 과하게 심각하다는 것입니다. No Escrow Account로 4.250%, 30년 고정 융자를 갖고 있던 WF은행의 한 고객은 어느 날, WF은행에서 이자율이 오르니 Escrow Payment 어카운트를 오픈하라는 편지를 받았습니다. 

   고객들이 명심해야 할 부분은 융자의 조건들은 공증을 한 후에는 변환 할 수 없다는 것이다. 이런 광고들은 은행들이 수익을 더 늘리려고 하는 광고 X파일들입니다. 

   대부분의 주택융자 대출은 30년 동안, 360 페이먼트입니다. 30년 동안 3.500% ~ 3.875% 고정 고객들은 역사상 가장 낮은 이자율 가격을 지불하시고 있습니다. 융자업무에 따라 360 페이먼트를 기분 좋게 내실 수도 있고, 그렇지 않게 만들 수도 있습니다. 결국, 중개인(브로커)없이, 대출기관으로 찾아가시면 대출에 관한 Processing, Underwriting, Banking, Escrow 및 Title Insurance를 낮은 이자율을 제공 받을 수 있습니다.

   문의 제프 유 (818)847-7330, jeff@wbmicor.com


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