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아무도 알려주지 않는 주택매매 시 

꼭 알아야 할 중요 포인트

 

케니 조경완 

 

   오랜 기간 바이어 셀러분들을 도와드리면서도 갈수록 어렵다고 생각하는 것이 서류 검토와 바이어, 혹은 셀러를 보호하기 위한 주변사항 검토입니다. 이러한 진행사항을 위해 바이어나 셀러분들과 대화를 나누다가 놀라는 경우가 많습니다. 

   어떤 분은 집을 사고 파는 동안 사인 몇 번 한 것이 전부라고 하시는 분도 있습니다. 무지하면 용감하다고 하나 살펴보면 너무나도 많은 제재와 확인해야 할 사항들이 많습니다. 보험과 마찬가지로 사고가 없으면 모르고 넘어가나, 문제가 생기면 귀중한 첫 번째 자산인 아름다운 집의 꿈이 일순간에 무너질 수도 있습니다. 꼭 알아야 할 몇 가지 중요한 사항을 설명들입니다. 

   주택을 사고 팔 때 몇 번의 인스팩션을 하는지 아시나요?

   주택을 사고 팔 때 다음과 같이 적어도 6번의 인스팩션을 합니다. 여기에 추가적으로 하는 인스팩션은 굴뚝, 하수도, 심각한 경우에는 석면, 구조물 인스팩션도 하게 됩니다

   1. 홈 인스팩션: 바이어가 고용한 인스팩터가 집의 상태, 가전제품의 동작여부, 히터와 에어컨 등과 수영장, 기본적인 집의 구조 점검을 하게 됩니다. 만약 치명적인 결함이 발견되면, 바이어는 계약을 취소할 수 있습니다. 

   2. 셀러가 하는 TDS(Transfer Disclosure Statement): 셀러가 주택 전체를 하나하나 확인하여, 수리사항, 보유, 설치한 기기들, 문제 있거나 고쳐야 할 사항과, 과거에 수리한 내역들을 기록하여 바이어에게 제출합니다.

   3. 바이어/셀러 Agent Visual Inspection: 에이전트가 전체적인 사항을 점검합니다. 눈에 보이는 시각적인 인스팩션 만을 합니다.

   4. 정부 규제에 대한 Inspection: 9A Report, Retrofitting inspection등, 물의 절수, 빌딩의 안전에 대한 사항과 심지어는 마당에 심은 보호수도 인스팩션하고 인스팩션내용은 물론 미비점은 셀러가 완결하고, City 혹은 County에 보고하여야 합니다.

   5. 터마이트 인스팩션: 의무사항은 아니나, 인스팩션과 터마이트가 있을 시 살충과 터마이트로 인해 파손된 곳까지 수리합니다. 

   6. Final Walk Through: 바이어가 홈 인스팩션 시의 상태와 다른 것이 있는지와 수리의뢰 한 것이 완결되었는지를 인스팩션 합니다. 

   GFE가 무엇인지 아시나요? 

   융자 예상비용서, (GFE:)는 융자 비용에 대한 내역서입니다. 이 예상비용서는 바이어가 융자를 받는 내용을 정확히 이해하고, 융자 여부를 결정하는데 중요한 자료로서, 바이어가 융자 신청서를 제출하면 반드시 은행은 바이어에게 3일 이내로 제시하도록 되어 있습니다. 바이어는 높은 비용내역이 있으면 할인을 요구하거나, 융자신청서를 취소할 수도 있습니다.

   Closing Estimate는 왜 꼭 검토해야 하나요? 

   바이어, 셀러 모두 주택을 매매할 때 드는 비용을 당연히 어느 정도 알고 있으나, 정확한 예상비용을 알기 위하여 데스크로의 Closing Estimate를 요청합니다. 비용의 내용을 이해하고, Closing 비용 예산을 세우는데 기초가 됩니다. 

   집을 사고 팔기 전에는 꼭 CPA와 상의 하십시오.

   에이전트는 모든 상황을 이해하고 바이어와 셀러분들에게 도움을 드리지만, 개인의 자산에 관한 사항은 여러 가지가 복잡하게 얽히었고, 개인적인 사항은 에이전트에게 얘기하기 힘듭니다. 꼭, 집을 사고 팔기 전에는 반드시 CPA에게 절세와 예상 세금에 대한 사항을 조언받으시기 바랍니다. 

   주택이 위치한 곳이 재해 지역에 포함되는지 꼭 확인하십시오.

   에스크로를 오픈하게 되면 NHD(National Hazard Disclosure) Report를 받게 됩니다. 이 안에는 주택이 지진대, 산불지역, 화재지역, 군사작전지역, 도시계획 등에 들어있는지를 자세히 알려줍니다. 치명적인 문제가 있으면 주택계약을 취소할 수 있습니다 

   집을 팔고 사고 동시에 해야 할 경우?

   COP(Contingency for Sale of Purchase of Other Property)이라는 매매조건이 있습니다. 내 집이 팔리거나, 이사 갈 집을 구해야만이 계약이 성립된다는 주택매매조건이 있습니다. 에이전트가 일정조정에 힘을 쓰기는 하지만 집을 팔고 바로 이사 가야 하는 바이어 셀러에게는 상당히 좋은 시스템입니다.  

   TDS(Transfer Disclosure Statement)는 꼭 작성하고 검토하십시오.

   셀러는 TDS 양식에 현재의 집의 상태를 자세히 기록하게 됩니다, 이는 바이어에게 집의 상태를 알리기 위함도 있지만 셀러는 바이어로부터 집의 상태를 제대로 알려주지 않아 소송을 당하는 것을 방지하거나, 문제시 TDS를 통하여 이미 알려주었다고 반박할 수 있습니다. 집의 상태가 조금이라도 이상하면 감추지 말고 이를 TDS에 반영하는 것은 셀러가 자기 자신을 보호하는 다른 방안이기도 하며, 바이어 입장에서는 앞으로 거주할 집에 대한 자세한 내용을 아는 것이기도 합니다.

   Preliminary Report가 무엇인지 아시나요? 

   부동산 등기등본 열람서입니다. 원래 본인들이 에스크로와 직접 처리하는 서류를 우리는 대개 에이전트를 통하여 처리하거나 받습니다. 읽어보시는 일도 드뭅니다. 그러나 Preliminary report, 꼭 읽어 봐야 할 서류입니다. 매입하려는 주택의 판매자가 실소유권자 확인, 부동산의 용도 제한(CC&R’s :covenants, conditions, and restrictions), 소유자의 등기형태, 재산세의 구성(Mello roos 혹은 Special assessor가 있는지 꼭 확인)과 체납여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압과 NOD 여부와 해당 주택의 토지에 대한 지적도가 포함되어 있습니다.

   지금까지 위에 설명 드린 부분은 아주 일부분에 속한 사항입니다. 바이어 셀러분들은 에스크로가 들어가면 일이 종결된 것으로 생각하시지만, 사실은 에이전트 입장에서는 시작입니다. 그리고 조심히 다루어야 할 법률적이거나 회계적인 사항, 지역 제재사항, 꼭 지키거나 이행해야 할 사항 등이 많습니다. 그래도 위에 말씀드린 몇 가지 사항은 바이어 셀러분들이 꼭 이해하고 혹은 짚고 넘어가야 할 사항입니다. <*>

   문의 (213) 342-1004


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