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   요즈음 같이 Pandemic 때문에 전체적으로 경기가 침체된 상황에서는 렌트를 얻으려는 분이나 놓으려는 분이나 어려움이 많습니다. 렌트를 구하는 입장에서는 렌트 얻는 것쯤이야 하지만, 실제로 이리저리 알아보다 보면, 아닌 말로 집 사는 것보다 힘들다고 하고, Landlord 입장에서는 렌트가 늦게 나가더라도 자세히 검토하여 좋은 테넌트를 입주시키려고 최선을 다하게 됩니다.

 

   점점 어려워지는 임대주택 입주   

   몇 년 전만해도 크레딧 리포트만을 보고 테넌트의  입주를 결정하였으나, 이제는 향후의 지불능력을 우선으로 보고, 특히,  연체 기록이 있는 경우 렌트의 거절 사유가 됩니다. 여기에 상황이 상황이니만큼, 전 거주지에 대한 페이먼트를 잘 지불 하였는지에 대한 조회는 물론이고, 2-3개월 치의 은행 스테이트먼트를 보고 수입의 은행 입금내역과 평균 수입에 대한 수입지출내역 리뷰, 필요하면, 직장에 전화를 하여 근무 여부 조회와 Application에 적어놓은 친구와 친인척 란의 지인에게도 전화를 걸어 확인하는 경우도 있습니다.  테넌트가 불리한 조건을 가지고 있으면 디파짓을 한두 달 치 추가로 요구하기도 합니다. 심하면, 일부 메네지먼트 회사는 2년 치 택스 보고를 기본으로 요구합니다. 정말로 어떤 분이 얘기하신 집 사는 것 보다 렌트 얻는 것이  더 어렵다고 호소하는 것이 실감납니다. 

 

   점점 일하기 어려워지는 에이전트

   에이전트 입장에서도 어려움이 가중되고 있습니다. Listing 에이전트는 집을 보여주는 입장이니 어느 정도 어려움은 덜하나 렌트를 찾아드리는 에이전트의 경우, 월 2,500불 렌트를 소개해드리는 경우, 보험 및 회사공제와 세금 등을 공제하면 실제로 받는 수수료가 $200~300불로서 몇 채의 렌트를 보여드리려고 이리 뛰고 저리 뛰다보면 인건비는 커녕 유류대도 되지 않으니 난감할 수밖에 없습니다. 

   상황을 잘 이해하지 못하는 Landlord나 테넌트도 어려움을 주십니다. 에이전트는 테넌트에게 좋은 렌트를 찾아드리고, 좋은 Landlord에게는 좋은 테넌트를 입주시키는 것이 업무이나, 일부 집주인 분이나 테넌트분들은  수리 처리와 HOA 연락 등 메네지먼트 회사가 하여야 할 일을 부탁하는 경우에는 난처합니다. 물론 전화를 대신해드리거나 잠시 시간을 내면 되는 일이면 괜찮지만 대개의 일이 시간이 많이 걸리고 잘못하면 책임이 따르니 어려움은 가중됩니다.  

 

   렌트비를 제대로 못 받는 Landlord분들의 유형

   때가 때니만치 요즈음 렌트 밀리는 분이 간혹 있다 보니,  세입자가 렌트를 안 내는데 어떻게 하냐고 문의하시는 분들이 많습니다. 세입자가 렌트를 안 내는 경우는 법적인 절차를 신속히 밟아도 최소 3개월 치, 특수 거주자의 경우에는 장기간 렌트를 못 받는 경우도 있습니다. 에이전트로서 도와 드릴 수 있는 법적인 한계가 있고, 강제퇴거는 변호사의 고유 업무입니다. 어려움에 이리저리 설명 말씀드리며 마지막에 꼭 드리는 말씀이 있습니다. 다음부터는 꼭 에이전트를 통해서 렌트를 놓으시라고,. 

   렌탈 프로퍼티를 투자하는 경우 제일 먼저 물어보시는 말이 있습니다. 렌트를 안내면 어떻게 하느냐고, 에이전트가 전문적인 광고와 리뷰를 통하여 입주하신 분들은 문제가 발생되는 경우는 없습니다. 문제는 렌트를 받지 못하여 어려움을 당하신 분들께 여쭈어보면, 거의 그냥 이웃집소개, 주변에서, 마켓 광고에서, 인터넷에서 소개받은 분들입니다. 

   전문적 리뷰를 해드리는 에이전트 없이 집주인이 갖추어야 할 전문적인 서류를 요구하지도 않고, 1-2장짜리 서류로 리뷰를 하니 당연히 좋은 테넌트를 선정할 수가 없을 것입니다. 

 

   전문 에이전트가 제공하는 서비스  

   Landlord는 에이전트에게 렌트 의뢰 시 들어가는 수수료가 얼핏 보면 부담 가는 액수라 생각하기 쉬우나, 아래와 같이 에이전트가 하여 주는 일을 이해하시면, 왜 에이전트들이 렌트 리스팅 업무를 피하려는지 이해가 갈 것입니다. 검토하고 준비하여야 하는 일의 양과 해야 할 업무의 질이 주택 사고파는 업무와 별다름이 없습니다. 이는 철저히 집주인의 입장에 서서 많은 서류를 리뷰하여야 하는 이유이기 때문이기도 합니다.  

   렌트를 의뢰하면 에이전트는 제일 먼저 주변 시세 조사를 하고, 집의 상태를 점검한 후에 수리 및 청소 등을 권고하고, Key Box를 부착하고, MLS에 올린 후 광고를 하고, Flyer를 제작하여 비치합니다, 그런 후 손님이 전화오면 현장을 안내하고 렌트 조건에 대한 설명을 하며, Application이 들어오면 크레딧 레포트 리뷰, 지불능력리뷰, 서류보완과 인터뷰를 하여 좋은 세입자를 선택한 후에 주택소유자에게 프레젠테이션을 하고, 계약서와 몇십 페이지의 Ladlord의 법적인 보호를 위한 Disclosure 등을 준비하고, 계약 절차를 밟은 후에 디파짓 입금 및 지불과 세입자와 주택소유자 간의 분쟁 방지를 위한 세밀한 인수인계서인 Move-in/Move-out inspection을 처리하고, 이사 오는 날 키를 건네주게 됩니다. 

   이러한 리뷰 절차는 많은 시간과 경험을 필요로 하며 추후에 강제퇴거에 다다르지 않도록  방지할 수 있는 제일 좋은 방법입니다. 일반 주택소유자는 크레딧 리포트와 Application 등을 리뷰하기가 어렵고, 일일이 전화하기도 어렵습니다, 이렇게 전반적인 검토 후 계약하게 되는 렌트는 최소한의 리스크를 지게 되며, 법적인 절차를 밟는 일을 최소한으로 방지하여 줍니다.

    특히, 에이전트가 제공하는 Move-in/Move-out 리스트는 입주 시와 퇴거 시의 주택 상태 현황을 한눈에 볼 수 있어, 세입자가 제대로 관리하지 않은 것과 손상 및 파괴, 고장 난 것을 청구할 수 있는 좋은 근거가 되므로, 퇴거 후 디파짓 공제에 대한 말썽을 미연에 방지할 수 있는 좋은 서류입니다.

   옛말에 호미로 막을 것 가래로 막는다는 말이 있습니다. 절약은 미덕이지만, 절약을 해야 되는 것이 있고 지불해야 되는 것이 있을 것입니다. 주택소유주들은 이러한 점 잘 인식하시어 어려운 일을 당하지 않는 슬기로운 방법을 선택해야 할 것입니다.<*> 문의 (818) 271-9900  

*본 칼럼의 소유는 케니조에게 있으며, 복사와 유용을 금지합니다.


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