2024년 상반기의 주택 시장은 그야말로 정체된 시간 속을 헤매고 있었습니다. 바이어들은 치솟는 금리에 발이 묶였고, 셀러들은 팬데믹 기간 오른 높은 집값을 여전히 마음에 품은 채 쉽게 가격조정 결정을 내리지 못했습니다. 이러한 악재로 인하여 거래는 줄고, 대기 바이어만 늘어났습니다.
그러나 2025년이 시작되며 분위기는 조금씩 바뀌기 시작했습니다. 시장에 다시 심리적 바람이 불기 시작했고, 많은 이들이‘지금이 타이밍인가?’라는 질문을 던지고 있습니다. 그러나 현실적으로는, 투자자는 거의 들어오지 않고 있고, 실수요자들만 과감한 움직임을 보입니다. 셀러는 이제 시장의 현실을 파악, 가격을 조정하나 과다한 공급과 절대 부족한 수요로 바이어들은 자신이 내야 할 커미션은 물론 Closing cost 부담 등을 셀러에게 요구하며 골라서 주택을 구매하고 있습니다.
변화하는 바이어
2025년의 바이어들은 과거와 많이 달라졌습니다. 이제는 단순히 집을 고르는 소비자가 아니라, 전략적인 협상가이자 투자자의 마인드로 움직이고 있습니다. 그전처럼 아무 에이전트에게 연락하여 주택을 보여달라는 것보다 자신을 대신해 협상하고 정보를 해석해 줄‘믿을 수 있는 에이전트’를 찾는 데 훨씬 더 많은 시간을 들이고 있습니다. 실제로 상담 횟수는 2024년에 비해 두 배가량 늘었고, 계약까지 이어지기까지 걸리는 시간도 2~3배 길어졌습니다. 에이전트 선정에 신중함을 들이는 것입니다.
바이어스 마켓
시장은 명백히 바이어스 마켓으로 변해가고 있습니다. 하지만‘모든 집’이 경쟁 없이 쉽게 거래되는 것은 아닙니다. 컨디션이 좋고, 입지나 학군이 우수한‘잘 준비된 매물’은 여전히 멀티플 오퍼 경쟁이 벌어지며 정상적으로 2-3주 이내에 매매가 됩니다. 최근 바이어들이 자주 사용하는 전략은 이렇습니다. 감정가보다 약간 높은 금액으로 오퍼를 제시하되, 셀러에게 수리비나 클로징 비용을 요구하는 방식입니다. 즉, 명목상 집값은 높게 보이지만, 실제 지출은 조율된 구조로 만들고 있는 것입니다.
전국적인 주택시장 흐름
전국적인 시장 흐름을 보면, 2025년 상반기에는 2024년보다 확실히 거래가 늘어났습니다. 신규 리스팅 수는 약 850,000건에서 1,050,000건으로 크게 늘었고, 평균 금리는 6.8%에서 6.3%로 다소 안정화되었습니다. 그에 따라 바이어들의 움직임도 활발해졌고, 평균 주택 가격은 지역에 따라 5-15% 정도까지 하락하며 현실적인 조정 국면에 접어들었습니다. 반면, 평균 판매 소요 기간(DOM)은 36일에서 45일로 늘어나, 셀러들에게는 보다 유연한 협상 태도를 요구하고 있습니다.
매매기간이 길어진 주택시장 현황
이런 흐름 속에서 남가주(Southern California)는 상대적으로 안정적인 시장을 유지하고 있습니다. 가격은 백만 불 이상의 주택이 10-15% 조정되고 중형과 콘도는 가격이 보합세를 이루어 왔으나, 최근 들어서는 10% 전후의 조정이 되어 시장의 경직성을 알려줍니다.
좀 더 세부적으로 들여다보면, 밸리와 산타클라리타지역은 서로 다른 특징을 보여주고 있습니다. 밸리는 중저가 매물 위주의 활발한 거래가 이어지고 있고, DOM도 다른 곳보다는 짧아 시장 회전이 빠른 편입니다. 반면 산타클라리타는 학군이나 커뮤니티 환경이 좋아‘잘 지켜지는 가격대’를 유지하며 상대적으로 조용하지만 꾸준한 흐름을 보이고 있습니다.
그러나 두 곳 모두 실제의 에스크로 들어가기까지의 시장에 머무는 DOM기간은 2달이 넘는 69일로 미 전역보다는 150%가 길어 최악의 상황입니다 .
2025년 시장의 특이성
2025년의 시장은 단순히‘가격이 오르냐 내리냐’를 넘어 양극화의 흐름이 강해졌습니다. 즉, 리모델링이 잘 된 'Turnkey' 매물은 여전히 인기 있고, 가격도 잘 지켜지고 2-3주라는 빠른 시일 내에 매매가 되지만, 수리가 필요한 집이나 가격 대비 메리트가 부족한 매물은 길게는 3개월 이상 기간 동안 시장에 머물 정도로 바이어들의 관심을 끌지 못하고 있습니다.
최근의 집을 내놓을 때 리모델링을 하거나, 가격 조정을 하는 현상이 이를 이해한 셀러들의 움직임이고, 바이어들이 5% 이하의 다운하거나 혹은 FHA나 VA 융자를 선호하고 변동금리(ARM) 상품을 다시 눈여겨보기 시작한 것도 이러한 시장 특성에 기반한 변화입니다. 특히 여름 비수기 직전인 이 시기는 잘 준비된 매물이 아니라면 좋은 정상적인 매매 소요기일과 적절한 가격을 받을 수 있는 가능성은 어렵습니다.
싸게 파는 집
어려운 점이 최근에 싼 가격에 팔아야 하냐? 싼 집이 없느냐?라는 질문입니다. 철저히 매매된 통계를 기준 삼아 감정사들이 집가격을 정하므로 한국처럼 발품과 운에 따라 싼 매물은 없습니다. 싼 매물을 들여다보면 완전히 폐가이거나, 무언가 문제가 있거나, 55세 이상만 입주 가능한 집일 것입니다. 시장의 변동에 따라 fair market price가 얼마인지 기억하십시오. 셀러가 그 이상 혹은 바이어가 그 이하를 기준 삼으면 고통의 시작입니다. 싸게 팔 수도 싸게 살 수도 없습니다.
에이전트의 매출
요즈음 들어 개정된 커미션 시스템으로 커미션에 관심이 많으십니다. 보통 에이전트는 인컴 택스 등 세금 33% 정도와 Franchiser Fee, 보험, 차량유지비, 광고비로 고객이 주는 커미션의 70-80%가 지출됩니다. 에스크로를 통하여 모든 것이 관리되므로 절세도 불가능합니다. 다른 비지니스가 발생한 총 Gross 매출이 전부 주인의 것이 아닌 것과 똑같습니다.
지금 셀러와 바이어는 어떤 입장에서 시장을 바라보아야 할까요?
바이어는 주택이 마음에 든다는 감정이 아닌 시장에 대한‘숫자’와‘거주의 선택적 논리’로 집을 선택해야 합니다. 요즈음 같은 시장에서는 기다렸던 만큼, 좋은 조건의 집을 합리적으로 구입할 수 있는 기회가 충분히 있습니다. 셀러는‘과거의 가격’이 아닌 오늘의 시장’에 기반한 가격과 주택의 상품화 전략을 세워야 합니다. 데이터 기반의 리스팅 가격 설정과 집을 팔기 위한 실제적 준비가 성공적인 거래로 이어질 수 있습니다.
2024년이 기다림의 해였다면, 2025년은 움직이는 해입니다. 정보, 전략, 그리고 믿을 수 있는 파트너만 있다면 지금 이 시장은 다시 기회가 될 수 있습니다. 바이어든 셀러든 더 이상 머뭇거릴 이유는 없습니다.<*>
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