주택을 사야겠다고 결심하고도 구매에 나서지 못하는 이유 중 하나는 “융자가 안 나올 것 같다”, “다운페이를 다 모은 후에 사겠다”는 생각 때문입니다. 그러나 이는 실제로 불가능해서가 아니라, 잘못된 정보와 막연한 두려움에서 비롯된 경우가 많습니다. 진짜 문제는 돈이 부족해서가 아니라, 자신의 재정 상태를 객관적으로 점검하고 전략을 세우는 과정이 생략되어 있다는 점입니다.
첫 주택 구매는 단순한 이사 계획이 아니라, 미래의 재정 기반을 설계하는 중요한 전환점입니다. 따라서 다음과 같은 기준과 논리를 바탕으로 설명드릴 수 있습니다.
좋은 집을 골라서 살 수 있는 바이어에게는 지금이 기회입니다
현재 시장은 대형 주택이든, 그동안 가격을 유지해오던 중소형 콘도든 집값이 10~15% 이상 하락했으며, 공급 과다로 인해 강한 바이어 마켓이 형성되어 있습니다. 좋은 집을 고를 수 있을 뿐만 아니라, 작년 8월 이후 개정된 규정에도 불구하고, 바이어 에이전트의 커미션과 크로징 비용 등을 셀러에게 요구하는 것이 일반적인 관례가 되었습니다.
대형 콘도와 대형 주택의 경우, 급매 수준으로 가격을 조정하지 않으면 2~3개월이 지나도 오퍼가 들어오지 않는 상황입니다. 이러한 시기에는 구매자가 유리한 조건으로 협상할 수 있는 기회가 많기 때문에, 첫 주택 구매자에게는 지금이 오히려 유리한 시기일 수 있습니다.
팔아야 되나요? 사도 되나요?
바이어 입장에서는 금리나 조건을 지나치게 따질 이유 없이, 감당할 수 있는 한도 내에서 구매를 서두르는 것이 좋습니다. 주택을 동시에 사고 파는 분들은 당연히 움직이시면 되고, 사정상 주택을 팔아야 하는 분들은 재정적 이유나 지역적으로 꼭 이사해야 하는 특별한 사유가 없는 한, 2~3년 정도 기다려 셀러스 마켓으로 전환되는 시기를 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.
물론, 첫 주택 구매자나 투자를 목적으로 하는 바이어라면 적극적으로 움직이셔야 합니다.
바이어스 마켓은 얼마나 지속될까요?
현재 바이어들이 에이전트 커미션, 크로징 코스트 요구 조건을 내세우면서도 마음에 드는 집을 골라 구매할 수 있는 이 상황은 오래가지 않을 것입니다.
주택 가격은 항상 일정 기간 조정 후 반등하는 경향이 있으며, 그동안 금리와 경제 상황 때문에 주택 구매를 미뤄왔던 잠재 구매자와 10년 만기 국채에 몰렸던 투자자들이 다시 부동산 시장으로 돌아오면 수요와 공급이 역전되어 단기간 내에 셀러스 마켓으로 전환될 가능성이 큽니다. 그때가 되면 바이어들은“또 이럴 줄 알았다”며 후회하게 될 것입니다.
모기지는 숨은 적금입니다
월 모기지 페이먼트 중 약 30%는 원금 상환, 즉 내 자산으로 전환되는 금액입니다.
예를 들어, 월 $2,000의 페이먼트를 한다면 그 중 약 $600은 원금 상환에 해당하므로, 그만큼 에퀴티(Equity)가 늘어나는 셈입니다. 모기지는 단순한 지출이 아니라, 일부는 원금 상환으로 적금을 붓는 것과 같은 효과를 만들어냅니다. 여기에 집값 상승분까지 더해지면, 3~5년 뒤에는 다른 어떤 투자보다 더 큰 자산 증식 효과를 기대할 수 있습니다.
재산세와 이자에 대한 감면 혜택은 큰 베네핏입니다
주택 구매 시 받게 되는 모기지 이자와 재산세 감면은 주택 구매로 인한 재정 지출을 크게 줄여줍니다.
예를 들어, 재산세 $1,000과 모기지 이자 $2,000을 지출한다면, 개인마다 다르지만 연방 및 주 소득세 신고 시 최대 약 30%인 $1,000 정도를 환급받을 수 있습니다.
특히 캘리포니아의 경우, 연방 세법보다 관대한 혜택이 적용되어, 최대 $1,000,000까지의 주택 담보 대출 이자 공제, $100,000의 홈 에퀴티 대출 이자 공제, $10,000까지의 재산세 공제, $7,000의 과세 가액 공제 등 다양한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 혜택들은 주택 구매로 인한 재정 흐름을 개선하는 데 큰 도움이 됩니다.
무리를 감수해야‘점프’할 수 있습니다
“지금은 좀 힘드니 나중에 돈을 더 모아서 사겠다”는 생각, 안타깝게도 그런 결심이 실제 주택 소유로 이어지는 경우는 거의 보지 못했습니다. 몇 년간 최대한 모은 자금은 보통 10만 불 이내일 텐데, 주택 가격은 그보다 훨씬 더 올라갑니다.
조금의 무리가 있더라도, 당장 부족한 자금으로 계획보다 작은 집이라도 징검다리 삼아 구입하는 것이 중요합니다. 올라가는 집값과 함께 자금을 모을 수 있지만, 나중에만 계획하다 보면 이미 상승해버린 집값에 어렵게 모은 돈을 모두 투자해도 부족한 경우가 많습니다. 여기에 앞서 언급한 모기지 원금 상환 부분과 세금 감면 혜택까지 고려한다면, 어느 길로 가야 할지 분명히 알 수 있을 것입니다.
융자, 안 되는 게 아니라 ‘맞는 프로그램을 찾는 것’
융자는 어떻게 대응하느냐에 따라 결과가 천차만별입니다. 일부 바이어는 구체적인 자료 검토나 시도도 없이 포기하는 경우가 많지만, 두드리면 반드시 문은 열립니다.
다음과 같은 다양한 융자 옵션이 있습니다.
- 자영업자를 위한, 사업체 입금 내역으로 소득을 인정해주는
Bank Statement Loan
- 세금보고 없이 직장 근무 확인만으로 진행 가능한 VOE Loan
- 다운페이 없는 분을 위한 모기지 보험 없는 5% 다운 융자
- 렌트 수입만으로 융자 가능한 상품: 렌트 수입의 75%를
추가 소득으로 인정
지금 결정해야, 미래가 바뀝니다
“지금 사면 무리일까?”, “융자가 안 될까 봐…”라는 걱정은 당연합니다.
하지만 당장 완벽하지 않아도 괜찮습니다.
지금의 전략적 무리가 3년 후의 여유와 10년 후의 자산으로 돌아올 수 있기 때문입니다. 주택 구매는 단순한 지출이 아니라, 내 삶의 구조를 바꾸는 첫걸음입니다.<*>
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