자녀들을 평생 테넌트로 전락 시키시렵니까?
케니 조경완 <웨스턴 부동산> 대표
얼마 전의 주택대란 이후 지나간 시기 동안 젊은 주택 실수요자들은 주택구매에 별로 신경을 쓰지 않았습니다. 주변의 30, 40세 전후의 부부들을 보면 주택을 소유한 부부들은 거의 없습니다. 물론 지난 금융대란으로 인하여 부동산에 대한 매력이 떨어진 것도 있지만, 왜 그럴까요? 이런 젊은 부부들 중 맞벌이 하는 경우에는 몇 십만 불까지 통장에 넣어 두고 있는 부부들이 많습니다.
사실 신규주택의 건축이 2007년 이후 중지 되고 최근에야 시작된 소규모 건축이외에는 지나간 10여 년간 신규건축은 거의 없었다고 봐야 합니다. 그나마 소형주택보다는 대형주택이 대부분입니다. 젊은 세대만이 아니고 지나간 시간동안 관망하던 실수요자들의 누적, 아이들의 성장과 출산으로 가족이 늘어나 더 넓은 집이 필요한 중년층, 숏세일이나 경기가 좋지 않아 집을 잃어버린 분들, 서서히 타주나 외부에서 들어오는 유입 인구들, 최근 눈에 뛰게 늘고 있는 타주 투자자의 증가 등, 이렇게 확연히 늘고 있는 주택수요는 경기가 풀리면 무엇이 제일 먼저 문제가 될 것인지 나타나게 될 것입니다. 수요공급의 법칙에 따라 모두가 부족한 재고의 주택구매로 인하여 많은 어려움을 겪게 될 것입니다.
올 한해는 예상을 빗나가 주택시장은 지난 몇 년이래 아주 저조한 주택시장 이었습니다. 내년에도 아마 중반까지는 저조 하다가, 이후 가격이 적지 않게 반등을 한 후 다시 주택가격은 예년과 같이 서서히 상승할 것입니다. 정부가 발표한 내년 초에 0.25%의 금리 인상과 평균 유지 목표가 6.5%인 금리의 지속적 인상으로 꿈같은 저금리 시절도 지나갔습니다. 지나간 시절과 지금과 같이 주택이건, 콘도이건 10-20%의 다운으로 구매하면 관리, 수리비, 재산세 등, 비용을 다 제외하고도 수입대비 지출이 비슷하거나 몇 백 불씩 남는 좋은 투자조건이 힘들어 질것입니다.
지나간 몇 년간 어려운 분들이나 젊은 분들에게 말씀드리던 얘기가 있습니다. 힘들어도 조금 무리가 되어도 포기하지 말고, “일단 무조건 징검다리 돌 하나를 놓으십시오.” 제대로 된 다리를 놓겠다고 기다리거나, 우물쭈물하다가 얼마 후 더 상승한 주택 가격과, 정부목표인 6.5%정도 이상으로 상승해버린 금리로, 그나마 징검다리 없이 홈 스위트홈의 개울을 건너려면 많은 추가자금과 어려움이 필요하거나 대부분의 분들이 주택구매를 포기할 수밖에 없을 것입니다.
예를 들어, 상승할 주택가격은 차치하더라도, 올 한해 금리 기준이 4%대인 경우 50만 불짜리 중간주택을 20%다운하면, 월 1,900불정도내는 월페이먼트가 6.5%로 금리가 오르면 매월 2,500불을 내게 됩니다. 주택가격으로 계산해보면 같은 월페이먼트 가지고 6.5%로 금리가 오른 시점에서는 고작 38만 불짜리 집을 살 수 있을 뿐입니다. 당장에 50만불중 12만불이라는 Equity를 잃어버리는 것입니다. 조그마한 주택이라도 사놓은 자녀분들은 그동안 오른 주택가격과 만약에 렌트를 놓았다면 매년 인상되는 렌트로 쏠쏠한 재미를 보고 있을 것이고. 관심이 없거나 관망하시던 분들은 다운페이를 12만 불을 더 하거나, 매월 600불씩을 페이먼트를 더 내고 구매하여 앞서 구매한 자녀분들의 혜택을 반대로, 더 많은 다운페이먼트와 월페티먼트로 막는 셈이 됩니다. 이제야 이러한 추세를 이해하시는지, 요즈음 들어 자녀들의 집 구매에 나서는 부모님들의 문의를 자주 받습니다. 그나마 지금이라도 서두르시는 분들은 어느 정도 괜찮은 상황입니다.
제일 중요한 것은 자녀분들의 의지입니다.
자녀분들과 같이 집의 구매를 의논하는 경우는 대개, 첫째는 부모가 여유 만만한, 자녀들을 보다 못해 나선경우입니다. 이런 경우에는 대개 부모님이 다운페이를 지원해주고 자녀들이 월 모기지를 내야하는데, 통장에 다운패이먼트를 보유하고 있건, 수입이 확실하건, 게으르거나 나름대로 아주 바빠서 주택구매는 이차적인문제로 미루어둔 자녀들일 것입니다. 자녀들이 집을 사야겠다는 의지가 생기도록 두 가지 측면에서 설득해야 합니다. 지금의 렌트비나 월모기지가 비슷하나, 모기지의 이자와 재산세는 세금을 감면 받으니 월등히 지출이 줄어들 것이고, 매년 렌트비는 계속 상승하나 주택을 보유하게 되면, 재산가치의 증가와 매월 지출하는 모기지중 원금상환 폭만큼 에퀴티가 계속 늘어난다고 설명을 하시고. 둘째는, 실제로 주택을 같이 보고 다니면서 홈 스위트홈을 갖고 싶어 하는 충동이 생기게 하여야 한다는 점입니다.
자녀분들의 재정상태를 정비하십시오.
자녀분들에게 주택을 사는 것을 권장하거나 도움을 주고 싶은 분들의 대부분이 자녀에게 의견을 확답을 받지 않은 상태에서, 주택을 먼저 둘러보시는 경우가 있는데, 이는 시간낭비이고 할 일을 거꾸로 하는 셈이 됩니다. 자녀분들 세대는 월수입과 통장에 얼마 있는지는 부모에게도 예외 없이 알리고 싶어 하지 않습니다, 더욱이 특별한 개인사정이나, 크레딧문제, 학자금융자, 뜻하지 않은 채무 등은 당연히 부모에게 사정을 알리고 싶지 않을 것입니다. 그러나 위에서 말씀드린 바와 같이 왜 주택을 구매하여야 하는지를 잘 설명하고 설득하여 자녀분의 재정상황을 잘 정리하시어 어느 정도의 다운페이에 어느 정도의 월 모기지 불입이 가능한지를 정한 후 다음단계로 넘어가야 할 것입니다.
주택 구매자금에 대한 준비를 확인하시기 바랍니다.
자녀에게 도움을 주던, 본인의 능력으로 구매하던, 자녀분들의 확실한 의지를 확인하는 방법은 사려는 집의 규모와 적정 월 모기지 지출규모산정을 위하여 주택융자담당자와 상의하여 크레딧 레포트 발행 승인서, 수입증명 등, 서류를 준비하라고 하면 알 수 있습니다. 집을 사려는 확연한의지가 있으면 다운페이먼트와 부족자금에 대한 융자사전준비에 당연히 임할 것 입니다.
구매대상 주택의 규모와 위치를 같이 조율하십시오.
대상주택의 규모가 정해지면 반드시 자녀분들과 주택을 같이 보러 다니시도록 권장합니다. 사정상 주일만 시간이 난다면 주말에도 둘러보시고, 주중에 동행을 못하여도 대략적인 취향을 알 수 있어 자녀들이 선호하는 집을 찾을 수 있을 것입니다. 부부간에도 집을 보는 관점이 틀린 데, 세대가 틀린 자녀분들은 확연히 틀릴 것입니다.
‘자녀들은 내 말을 따라줄 것이다, 내가 좋다면 좋아할 것이다.’ 라는 말은 그 동안의 경험으로 보면 100% 틀립니다. 자녀들의 살집이니 자녀들에게 많은 부분 결정을 할애하거나 전적으로 맡기고 도와주어야 할 것입니다.
지금이라도 늦지 않았습니다, 그러나 꼭 서둘러서 행동에 옮기십시오.
위에서 말씀 드렸지만, 좋은 시절은 다 지나고, 이제는 점점 더 주택의 구매가 어려워지는 시기는 계속될 것입니다. 그래도 지금이라도 더 늦기 전에, 더 힘들어 지기 전에 본격적으로 자녀들을 위한 도움을 행동에 옮겨야 할 것입니다. 그러나 예산의 규모도 본인의 생각도 확인하지 않고 용감하게 준비하지 않은 행동을 옮긴다면, 자녀분도, 부모님도, 도와드리는 에이전트도 힘들어지는 것은 물론, 부모와 자녀 간에 이견이 생길수도 있습니다. 차분차분하게 단도직입적으로 자녀들과 우선 대화를 트고 행동에 옮기면, 모든 것이 잘 풀리고 분명히 적절한 시기에 아름답고 따듯한 홈 스위트홈을 구매하게 될 것입니다.<*>