2018년 캘리포니아 주택 부동산 시장 전망
리나 서 <베스트 부동산> 부사장
세계 각지에서 일어나는 테러, 예측이 불가능한 북한문제, 건강보험 개혁과 이민정책 개혁 그리고 세제계혁 같은 국내외 문제 등으로 다사다난 했던 2017년은, 앞으로 4년 동안 미국을 이끌어갈 트럼프 대통령의 실력을 평가 받는 첫해였다. 그의 첫해의 경제정책 성적표는, GDP(국민총생산)는 상승하였고, 실업률은 하락하였고, 소비자신뢰지수는 2000년 이후로 가장 높은 지수를 기록하고 있고, 주식시장은 거품이 아닐까라고 우려할 만큼10월 이후로 연일 상종가를 기록하고 있고, 부동산 시장은 가격이 안정적으로 상승 하고, 물가상승률은 1.7%로 낮게 나타냈다. 그의 첫해의 경제정책은 모든 지수가 긍정적으로 평가되어지고 있다.
트럼프 대통령은 그의 많은 사업의 성공과 실패를 통해서 경험이 풍부한 사업가이므로, 정치가가 아닌 사업가로써 성공한 그에게 미국 국민들은 미국 경제를 성공시킬 것을 기대해서 많은 단점이 있음에도 불구하고 대통령으로 선택 했을 것이다. 미국 경제에서 두 가지 중요한 분야는 부동산시장과 증권시장이다. 트럼프 대통령은 부동산 재벌 트럼프라는 호칭이 그를 따라다닐 만큼 부동산으로 성공한 사업가이기에 그가 부동산시장을 활성화해서 미국경기에 기여할 것이라고 기대해 볼 수 있을 것이다.
올해의 캘리포니아 주택가격 상승은 전년도 예상치를 훨씬 상회하였다. 주택 가격 상승지수는 작년에 예상했던 4.2%보다 높은 7.2%였고 거래량은 예상치인 1.4%에 근접한 1.3%였다. 이 지수는 부동산 시장의 열기가 아직도 식지 않았음을 보여주고 있다. 그 이유를 분석해 보면 첫째는, 몇 년째 계속되는 공급이 수요에 미치지 못 하고 있다. 팔려고 하는 매물 보다는 사고자하는 바이어가 많은 현상은 내년에도 올해와 별로 다를 바 없을 것이라는 것이 부동산 전문가들의 지배적인 견해이다.
둘째는, 고공 행진하는 렌트비를 원인으로 꼽을 수 있다. 가계수입에 비해 렌트비가 부담스러워서 비록 주택가격이 많이 상승하였다 할지라도 차라리 주택을 구입하고 렌트비로 모기지 융자금을 지불하고, 세금공제 혜택을 받기 위하여 주택을 구입하기를 희망하는 사람들이 있기 때문이다. 그 외에 경우에는, 여유 자금이 있는데 은행 이자는 너무 저렴하고 주식시장은 위험부담이 있으므로 안정적인 투자를 선호하는 사람들은 렌트 수입이 은행금리 수입보다 높은 점을 들어 투자용으로 구입하는 바이어도 있다. 또한 현재 소유하고 있는 주택에서 좀 더 비싼 주택으로 옮겨 가든지, 아니면 줄여서 옮기기를 원해서 현재 주택을 팔고 새로운 주택을 구입하는 경우도 많이 있다.
2018년 캘리포니아 부동산시장 전망을 살펴보면, 부동산시장에 영향을 끼치는 중요한 요인은 미국경제상황, 주택 수요와 공급의 균형, 고용성장, 모기지이자율과 융자조건, 주택구입능력, 인구증가율 등등이 있다.
2018년 경제전망
캘리포니아부동산협회는 견고한 고용성장과 낮은 모기지 금리 요인이 아직도 주택이 필요한 바이어들에겐 주택 구입 매력을 느끼게 해 주지만, 또한 매물 부족으로 인한 가격상승 때문에 주택구입능력이 저하되는 두 가지 상반되는 현상을 지적했다. 또한 2017년 GDP 2.1% 상승에 이어 2018년에는 2.3% 상승으로 긍정적인 미국 경제성장이 예상되고, 또한 고용성장이 2017년 1.4% 2018년 1.2%로 탄탄하고 지속적이어서 실업률이 2018년에도 4.2%로 떨어질 것으로 예상된다. 또한 30년 고정 모기지이자율이 2017년 평균 4.0%에 비하여 2018년에는 4.3%로 약간 상승이 예상되며 2016년 3.6%, 2017년 4.0%에 이어 기록적인 저금리가 계속된다. 캘리포니아 주택 중간가격은 2017년에는 $538,500으로 7.2% 증가 했고, 2018년에는 $561,000으로 4.2% 증가할 것으로 예상된다. 주택판매량은 아래의 도표와 같이 2015에 7% 증가하다가, 2016년 2017년에는 현격한 매물 부족현상으로 인하여1.8%로 1.3% 상승폭이 낮아졌고 2018년에는 1.0% 증가할 것이라는 예상이 나왔다. 지난 수년 동안 계속되는 주택매물부족 현상이 내년에도 변함없이 계속되면서 가격상승을 부채질하고, 이로 인하여 주택구입능력지수를 저하시키고 또한 판매량이 하락하는 결과를 낳을 것이라고 예상했다.
2018년 캘리포니아 부동산 전망
최근 몇 년 동안 주택 가격을 상승 시키는 가장 큰 요인인 주택매물 재고량이 1988년 이후에 평균 6.9개월 판매보유량 이었지만, 2011년부터 급격히 하락 하여서2016년에 3.4개월에 이어 올해에는 평균 2.9개월의 판매보유량으로 평균보다 4개월이 낮게 유지 되면서 수요에 비해 공급이 현격하게 부족함을 보여주고 있다. 2018년에도 큰 변동 없이 올해와 비슷하게 매물재고량이 줄어들어서 최근 6년 내 가장 낮은 재고량이 될 것이라고 전망된다.
캘리포니아 매물재고통계
미국 기준금리가 지난 2006년부터 9년 6개월 동안 0.00-0.25%의 기록적인 저금리를 유지했었고, 2015년과 2016년에 각각 0.25% 상승했다. 2017년에 연방준비제도에서는 미국 경기지표가 좋아지고 있으므로 기준 금리를 올려도 무방하겠다는 판단아래 기준금리를 올릴 것이라고 발표했고, 트럼프가 대통령으로 취임하고 난후에 기준금리를 세 차례 올려서 현재 1.25%이고 올해 안으로 기준금리를 한 번 더 올릴 것이라는 발표가 있었다. 기준 금리가 올라가면 모기지 금리도 영향을 받아 동반 상승할 것이라는 예측과 달리 올해 30년 고정 모기지 이자는 평균 4.0%를 유지했다. 2018년에는 다소 상승하여 4.3% 정도를 유지 할 것이라고 예측되어졌다. 하지만 지난 수년 동안 모기지 이자율이 기록적으로 저금리를 유지하고 있었고, 모기지 금리가 다소 상승한다 할지라고 아직도 좋은 편에 속한다고 볼 수 있다.
주택구입능력지수(home affordability index)는 한 가정의 수입이 그 지역의 주택중간가격을 기준으로 하여 융자금을 상환할 수 있는 능력이 어느 정도인지를 나타내는 지수이다. 가계수입 변동이 없을 경우에 주택가격이 하락하면 주택구입능력이 상승하고, 반면에 주택가격이 상승하면 주택구입능력이 하락한다. 지수가 높으면 융자로 구입할 바이어가 많아지고 지수가 낮아지면 바이어가 줄어든다고 볼 수 있다. 지난 수년 동안의 주택가격의 하락으로 2011년에 주택구입능력이 53%이었으나 다시 돌아선 주택가격의 상승으로 주택구입능력은 서서히 하락하여 2017년에는 29%였다가 2018년에는 26%로 하락 할 것으로 전망된다.
주택가격을 형성하는 몇 가지 빼놓을 수 없는 조건 중에 인구 증가와 감소율이다. 캘리포니아를 비롯하여 몇 개주는 인구증가가 지속적으로 이루어지고 있지만 중부지역은 인구 감소가 계속 되면서 주택가격 회복이 매우 미미한 상태이다. 캘리포니아는 1960년 이래 계속적으로 인구가 증가 했고 앞으로도 비슷한 비율로 증가할 것으로 예상 된다. 설문조사에 의하면 캘리포니아에 이주하고 싶은 원인은 날씨와 일자리가 많다는 것이라고 했고, 그리고 한 설문조사에서는 이주하고 싶은 도시에 작년 2위에 이어 올해 3위에 Los Angeles가 선택됐다.
트럼프대통령이 추진하고 있는 세제개혁안이 부동산경기에 어떤 영향을 끼치게 될지는 세제개혁안이 지금 상정된 안으로 통과가 될지, 아니면 수정하여 통과가 될지에 따라서 부동산경기에 미치는 영향이 다를 것이다. 이번 세제개혁안중의 하나인 모기지 이자와 재산세 공제를 없애느냐 아니면 어느 금액까지 한도를 정하느냐에 따라 부동산경기에 영향을 줄 것이다. 또한 부부 소유의 주택을 팔 경우에 최고 50만 달러 까지 면세 해택을 받는 양도소득세 면세 혜택을 없애느냐 아니면 현제 세법인 2년 거주하면 양도소득세를 면제해주는 제도를 5년으로 조정하느냐에 따라서 부동산경기가 둔화 될 수도 있다고 예상이 된다.
이 밖에도 신규주택 증가율, 향후 구매자의 주류를 이룰 고소득의 밀레니얼 세대(1982년이후 출생자)가 끼치는 영향, 렌트 수요증가, 고령인구 주택 소유율, 외국인 투자율 등이 부동산시장에 영향을 끼친다. 밀레니엄 세대들 90%가 아직도 아메리칸 드림이 그들에게 중요하다고 여기고 있고 그들은 아메리칸드림의 첫 번째로 내 집 마련을 꼽고 있으며, 또한 82%의 밀레니엄세대들은 부동산 구입 투자가 가장 안전하다고 믿는다고 했다. 무주택자들의 50% 가량이 가까운 시일 내에 주택구입을 계획하고 있고, 55%의 세입자들이 주택구입을 위해 매물을 찾아보거나 융자를 준비하거나 부동산 전문인과 상담한 적이 있다고 대답했다.
그러므로 2018년 캘리포니아 주택시장은, GDP(국민총생산)이 건실하게 증가하고 있으며 실업률이 계속적으로 하락하는 건강한 미국의 경제와 지속적인 주택 매물 부족 현상, 계속적인 모기지 저금리, 렌트비 상승, 고용성장 그리고 인구증가로 인하여 주택가격과 주택 판매량이 완만하게 상승하여 계속적으로 성장할 것으로 전망되어진다.
***SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®****
