트럼프의 새로운 세금 법안. 내가 집사고 팔 때 어떤 영향이 있을까?
제이크 김 <BERKSHIRE HATHAWAY> 에이전트
2018년에 접어들면서, 집을 소유한 사람들은 최대 칠십 오만불의 융자금 (mortgage)에 대해서만 이자를 공제할 수 있습니다. 그 전까지의 최대 융자금액은 백만 불이었으며, 추가적으로 십만 불의 홈에퀴티론 (home equity loan)이 가능했었습니다. 홈에퀴티론 이자와 크레딧 한도는 더 이상 공제대상이 아니게 됩니다.
최근 몇 개월간, 주택 매매와 주택 건설은 호황이었습니다. 거의 모든 주택 관련 지표들이 2017년을 긍정적으로 끝맺음했다고 평가했으며, 주택시장에 관해서도 광범위하게 낙관적인 태도가 보이는 가운데, 신축 주택과 기존 주택들의 판매량과 평균 주택 가격은 2017년 평균치를 상당량 넘어선 수치로 2017년을 마쳤습니다. 이는 주택 시장이 새해에 강한 추진력을 얻을 것이란 의미입니다.
최근 제정된 세금 감면과 일자리 법안은 전반적인 국가 경제를 향상 시키고, 또한 주택 시장에게도 이득을 가져다줄 것으로 보입니다. 최종적인 수치를 따졌을 때에, 우리는 2018년의 기대치를 약간 상향하였습니다.
새로운 세금 법안의 규정 중, 주택시장에 가장 크게 영향을 미치는 사항들은 융자금 (mortgage)의 이자 공제액을 백만 불에서 75만 불로 낮춘 것과, 주세 / 지방세 (재산세 포함)의 공제액에 1만 불의 한도를 둔 것, 그리고 조인트 파일러 (joint-filer)의 표준 공제액을 12,000 불에서 24,000 불로, 그리고 싱글 파일러 (single filer)를 6,325 불에서 12,700 불로 배가 시킨 것입니다.
새로운 세금 법안은 또한 이전까지 십만 불이 한계였던 홈 에퀴티 론 (home equity loan)의 이자 공제를 폐지하였습니다. (Source: Wells Fargo Securities Special Report January 22, 2018)
그러나 트럼프 대통령이 이전 달 통과시킨 법안이 그들의 새 집 마련에 어려움을 주고 있습니다. 캐리는“옮겨가기 전에 이제 한 가지만 더 해결 하면 됩니다. 물론 가격도 보아야 하지만요.”라고 말합니다.
Moody’s Analytics의 경제전문가 마크 잔디는 새로운 세금 법으로 인해 많은 사람들이 새로운 집을 장만할 지에 대한 여부, 그리고 주거에 들일 비용 또한 재검토 하고 있으며, 이것은 집값에 영향을 줄 수 있다고 합니다.
그의 예측에 따르면, 2019년 여름 쯤 되면, 미 전역의 집값은 세금 법안이 통과되지 않았을 경우와 비교해, 4퍼센트 가량 낮춰진다고 합니다.
즉, 미 북동부, 남부 플로리다, 그리고 서부에 위치한 고가의 집들은 실질적으로 가격이 하락될 수 있다는 전망입니다.
뉴욕 대학교 부동산 연구 센터 (Schack Institute of Real Estate) 학부장 겸 책임자인 샘 챈던에 의하면, 다수의 미국인들이 그렇게 커다란 융자금을 가지고 있는 것은 아니기 때문에, 실질적으로 피해를 보는 사람들은 적을 것으로 보인다고 합니다.
그 보다도, 연방 소득세에 부과하는 표준공제를 배로 증가시키는 것이 훨씬 큰 영향을 끼칠 것이라고 말합니다.
“그 말인 즉슨, 미국인 대부분에게 이 융자금 이자 공제를 항목화하여 이용할 이유가 사라지게 된다는 것입니다. 그렇기에 주택 구매 자체에 영향을 주진 않으며, 다만 집을 소유하는 데에 있어서의 이익 중 한 가지가 없어지는 것이라고 볼 수 있겠습니다.”
미국 공인중개사 협회 (National Association of Realtors) 의 경제전문가 로렌스 윤에 의하면, 사상 처음으로, 미국인들은 지방세와 주세에 대하여 최대 만 불의 공제밖에는 하지 못하게 됩니다. 그러나 주택 소유자의 95 퍼센트가 저 금액에 도달하지 못하기에, 미국 내의 실질적인 영향은 그리 크지 않을 것으로 보입니다.
윤씨는“아직도 집값이 많이 싼 미국의 중부에는 큰 영향이 없을 것으로 보이나 세금이 높은 뉴욕, 메릴랜드, 코네티컷, 그리고 캘리포니아 주에는 많은 사람들이 타격을 입을 것으로 생각 됩니다”라고 말합니다.
캐리 핀토와 그녀의 남편은 근래에 퇴직 후, 아이오와의 추위를 피해 조금 더 온화한 기후의 주로 옮겨 가려 생각중입니다. “캘리포니아에는 주택 가격의 상승으로 인한 주택 소유자의 숫자가 줄고 있습니다. 이번 세금 법안으로 이 상황은 더욱 악화 될 것이라고 전망됩니다.”뉴욕에선 대략 20 퍼센트의 주택 소유자들이 주택 세를 만 불을 넘게 내고 있습니다. 뉴저지 주에선 이러한 인구가 30 퍼센트 이상을 차지합니다.
세금 공제액에 한도를 만드는 것은 고가의 주택을 소유하는 것을 더욱 비싸게 만들 것이며, 어떠한 곳들에는 그러한 고급 주택들의 가격을 하향시킬 것으로 예상됩니다.
뉴저지 주 마나스칸 와드 와이트 소더비즈 국제 부동산 (Ward Wight Sotheby’s International Realty) 의 리챠드 와이트는 이렇게 말합니다.“제 예상에 사십 오만 불 이상의 집들에게 어느 정도의 영향은 있을 것이라 봅니다. 그리고 일부 주택 구매자들의 가처분 소득에 영향이 있을 것입니다. 이는 그들의 최대 입찰 금액 자격에도 영향을 줄 것입니다.”
한 편, 뉴욕대학교의 챤돈은 그것이 그렇게 나쁜 것은 아니라고 합니다. 많은 경제학자들은, 연방정부가 주는 고액의 융자금 이자 공제액이 그동안 다수의 인구에게 집을 구매하는 데에 있어 간접적인 지원을 해주는 셈이었다고 하며, 이것이 주택 가격의 이상변화를 초래했다고 해 왔습니다.
“누군가 무엇을 구매하는 것을 지원해준다고 하면, 그것은 실질적으로 가격이 싸지는 것이죠. 그렇기에 더욱 많이 구매할 것이구요. 그러면 더욱 많은 사람들이 더 많은 집들을 구매하게 되는 것입니다. 그 행위 자체가 주택 가격을 올리는 데 이바지했습니다. 더 많은 이들이 주택구매에 힘쓰면서, 주택부문이 경제의 상당 부분을 차지하게 되었고, 그러한 투자금이 다른 투자 부문에는 들어가지 못하게 되었습니다.”
이것은 곧, 융자금 이자와 세금 공제액의 하향이 국가의 경제를 장기적으로는 유익하게 한다고 볼 수 있겠으나 지금 당장으로서는, 일부 주택 소유자들의 주택 가격은 떨어질 것이라 보입니다.
한 커다란 상쇄작용으로 기대 받고 있는 것은 35 퍼센트에서 21 퍼센트로 낮아진 법인세율 입니다. 법인세율이 낮아짐에 따라 대규모 주택 건설업자들은 많은 이득을 기대할 수 있기 때문입니다. 이윤 폭의 신장은 현재 턱없이 부족한 중저가 주택의 건설을 촉진 시키게 될 것으로 보입니다.
이 새로운 세금 법안은 또한 지방에도 그 영향을 끼칠 것으로 보여집니다. 대규모 도시의 중앙부로 갈수록 주택을 소유하는 비용이 더욱 올라갈 것입니다. 대도시에 사는 편의성과 대도시에 사는 높은 비용을 두고 상황을 재계산 할 필요가 있다고 보여집니다. 이 변화는 이전까지 지방세 공제액을 이용하여 살던 주민들을 더 싼 교외 지역으로 이주시키게 되는 계기가 될 수도 있습니다.
그러나 사실 상 이 현상은 이미 진행되고 있었습니다.
이미 도심 지역의 치솟는 렌트비로 인해 많은 이들이 교외 지역으로 이주하고 있기 때문입니다. 새로운 세금 법안은 이 이주 동태를 더욱 촉진 시킬 것으로 보이나, 이미 교외 지역도 기술 발전과 인구통계의 변화를 계기 삼아 수십 년 전 보다 많은 인구를 수용할 것으로 보입니다.
결혼한 커플들을 대상의 표준 공제액이 24,000불로 배가 된 지금, 많은 미래의 주택 구매자들은 집을 구매한다고 해서 추가적인 세금 혜택을 받을 수 없게 되었습니다.
아직도 이자는 세금 공제 대상이 될 수 있으나, 결혼한 커플은 표준 공제를 받는 것이 더욱 이득인 형편입니다. 이로 인해 더욱 많은 젊은 가정들이 주택을 소유하는 것을 이전 보단 금전적인 면에서 필수적으로 생각하지 않게 될 것으로 보입니다.
그러나 젊은 세대에서는 이미 주택 소유가 상당량 늦어지고 있습니다. 젊은 세대의 가정 형성 시기가 그 전 세대에 비해 크게 늦어졌다는 데에 그 이유가 있습니다. 밀레니얼 (Millennials) 세대의 젊은이들은 미국의 대침체기에 성인이 되었으며, 뿐만 아니라 학자금 융자 (student loan)를 짊어지고 있었고, 상대적으로 약세이며 봉급도 조금씩밖에 오르지 않는 노동 시장에 참여해야 했습니다.
밀레니얼 세대의 제일 첫 무렵에 태어난 젊은이들이 삼십대 후반에 접어든 지금, 주택 형성과 주택 소유는 증가세를 보이고 있습니다.
물론 이것은 예견 된 것입니다. 그러나 표준 공제액을 배가 시킨다고 해서 이 흐름을 막을 수는 없다고 생각됩니다. 렌트 방법이 더욱 많아진 지금, 더 많은 밀레니얼 세대 사람들은 집을 더욱 오래 렌트 할 것으로 보입니다.
결론적으로 아직까지 남가주는 매물이 적고 셀러 마켓임이 확실합니다. 집을 파실 계획이 있으시면 올해가 아주 좋은 시기입니다.
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