2017년 주택시장 분석 및 2018년 주택시장 예측
케니 조 <웨스턴부동산그룹> 사장
저희 한인 커뮤니티는 2017년은 금융위기이래 제일 어려운 한해였다는 얘기가 많았습니다. 에스크로가 종결되는 통계자료로 보면 한인주택시장을 포함한 전체 부동산 시장의 움직임은 예년과 별다름이 없었는데 유독 우리 지역의 한인부동산 시장은 고전을 면치 못했습니다.
부동산 시장의 흐름도 에이전트의 활동도 급격한 변화를 보입니다. 변해야 살아남습니다.
기억나시지요? 얼마 전만 해도 카피지가 첨부된 부동산계약서를 사용하고, 지역 협회로부터 종이로 인쇄된 리스팅 현황을 배달 받아 고객에게 한 줄짜리 주소만 들고 다니며 주택 Tour를 했던 시스템이 2000년도 이후에는 컴퓨터 시스템으로 변화되어 지도와 위성사진, 내부사진은 물론 요즈음은 Virtual tour까지도 도입되었습니다.
이제는 에이전트에게 지역개념이 없어지기 시작하고 바이어 셀러는 많은 정보를 주변에 가지고 있으므로, 사실은 에스크로 기간 중 80%의 중요한 일이 일어남에도 불구하고, 실제로 바이어셀러와 긴밀한 협조와 대화를 하는 대상주택 Tour와 Offer를 넣는 시기로 외형적으로는 중요도가 나타나는 것은 당연할 것 입니다. 물론 리스팅은 지역의 특성을 잘 알아야 잘 대처할 수 있으나, 주택의 구매는 지역에 관계없이 모든 데이터가 오픈되어, 코리아타운의 바이어가 밸리의 주택현황을 훤히 들여다보니 밸리 지역의 에이전트보다는 가까운데 있는 에이전트와 같이 일을 하게 되는 것 같습니다. 젊은 층들의 변화되는 마케팅방법도 한몫을 합니다.
극단적인예로, 전통적인 PLAN-DO-FEED BACK system이 요즈음은 계획을 세우다 남에게 뒤지므로, Do and Get, 우선 움직여 이기고 나서 정리하라는 식으로 바뀌고 있습니다. 전통적인 방법의 마케팅과 시스템을 가지고는 이렇게 급격히 변하는 시스템에 적응을 하지 못하고 발전해 나가지 못할 것 입니다.
2017년 밸리 산타클라리타 주택시장현황
지나간 5년 이래 거의 큰 변동이 없습니다. 단지 2013년에 31%나 급상승을 했던 콘도의 가격이 진정세를 보이고 반대로, 밸리의 중간 단독주택가격이 2013년 이래로 매년 예년과 달리 많이 상승한 점입니다. 2016년 $599,733이었던 밸리의 단독주택 중간가격은 2017년 드디어 60만 불을 넘어 $643,783로 전년대비 7.3%, 콘도는 $410,363로 10% 상승하였습니다. 거래량은 2016년과 거의 비슷하여 1% 늘고 콘도는 6.8%가 늘었습니다.
산타클라리타는 중간단독 주택가격이 $567,925로 4.6% 상승하였고, 거래량은 0.06% 약간 감소하였습니다. 그러나 콘도거래는 6.1%가 늘었습니다. 특이한 점은 표에서 보시다시피 한인거래 주택의수는 단독주택은 밸리 전체 거래량의 7%, 콘도는 8.6%, 산타클라리타의 단독은 5.6%, 콘도는 4.5%정도로 볼 때 전체 시장에서 차지하는 한인시장의 거래량은 적지않는 점유율을 보입니다.
지난 5년간 주택거래 량 시장현황분석
지난 5년간 주택 거래수는 코리아타운과 다운타운의 극적인 거래량 감소와는 달리 밸리는 매년 6,000채 전후 산타클라리타는 매년 3,500채 전후로 안정적인 상태를 계속 유지하여 큰 변동이 없습니다.
지난 5년간 주택중간가격의 변화 분석
2017년을 기준으로 지나간 5년간의 추세를 돌아봤습니다. 생각보다 밸리와 산타클라리타의 주택시장은 안정되어 있습니다. 단지, 단독주택의 중간가격이 어느새 60만 불을 넘어선 것은 놀라운 일입니다.
지난 5년간 중간주택가격(단독)의 변화는 다음과 같습니다. 우선 밸리의 중간주택가격은 2013년 $476,208이었으나 2017년은 35%가 오른 $643,783입니다. 산타클라리타는 항상 밸리보다 한발 느리거나 낮은 상승세를 유지하였으나 중간주택가격이 5년 전 2013년 $421,625와 비교하여 34%가 오른 $567,925로서 밸리와 비슷한 양상을 보였습니다. 신규 주택지역이라는 틀에서 벗어나 밸리와 비슷한 시장 양상을 보입니다.
2018년의 주택시장 예측
지나간 5년간 주택시장의 거래량은 꾸준히 비슷한 수준의 양상의 거래량을 유지하며 안정되어 왔고 단지, 가격은 알게 모르게 조용히 연평균 6%의 평균보다 높은 상승세를 보여 중간단독주택가격이 60만 불을 넘어섰습니다. 부동산 활성화가 경기 침체 회복의 첨병이라고 기준을 세웠던 지나간 시간은 접어두고, 트럼프행정부는 오히려 역행하는 시스템을 새로이 구축하고, 활성화 대책을 세우지는 않습니다. 그러나, 이러한 상태가 길게는 유지되지 않을 것 입니다. 워낙 부동산 가치와 거래가 전체 경제에 미치는 영향이 크므로 조만간 활성화 대책을 세울 것입니다.
2018년 2019년은 전체적으로는 안정된 거래와 가격을 유지하다가 올 중반기와 10월 정도에 지나간 상승세를 훨씬 능가하는 가격의 상승을 잠깐 보이고, 다시 예년과 같은 안정세를 유지할 것으로 생각됩니다. 단지, 첫 주택구입자는 지금이라도 빨리 서두르는 것이 좋을 것 입니다. 가장 큰 복병인 금리문제와 주택 부족현상이 현실적으로 일어나기 시작하면 Buying Power가 약해지나, 주택대란이 잠잠해진 이후 전문가들이 계속 경고하는 공급 물량부족이라는 관건이 너무나도 누적되어있어 첫 주택 구매자는 점점 내 집 갖기가 어려워질 것입니다. 장기적으로 살펴보면 꾸준하고 완만한 주택가격상승이 이어지나 정부의 정책이건 세계경제의 변화이건 어떤 모티브가 생기면 거침없이 단기적으로 높은 폭의 주택 가격 상승율을 보이거나, 약간의 하락세를 보일수도 있습니다.
이런 시기에는 제일 어려워지는 분들이 첫 주택구매자입니다. 기존보유하신분이나, 투자주택을 보유하신 분들은 가격의 상승에 만족함을 보이나, 신규주택구매자는 오른 가격에 더하여 오른 금리로 인하여 실제로는 현재보다 30-40%이상의 더 많은 구입자금 혹은 월 페이먼트가 필요해질 것입니다. 셀러분들은 이제 적절한 가격에 시장 내놓으시고 반면에, 바이어분들은 빠른 발걸음이 필요하고 신규주택구매자들은 작건 크건 일단은 최대의 예산을 확보하여, 어떠한 형태이건 주택을 장만하시어 인생에 홈스위트 홈을 갖게 되는 첫발을 딛기 위한 징검다리를 만드는 것이 필요합니다. <*>
문의 (213) 342-1004