주택의 구입과 보험(Insurance)
수잔 유 (밸리 융자)
1. 주택구입시 구입해야하는 보험의 종류
주택을 구입했을 때에 요구되는 보험은 크게“재산상해보험”과“주택문서 보험”의 두 가지가 있습니다.“재산상해보험”이란, 홍수나 화재 혹은 지진 등에 의하여 주택의 가치와 유지에 손상을 줄 수 있는 위험에 대비하는 보험입니다.“재산상해보험”은 주택의 가격과 커버되는 위험의 종류를 얼마나 선택하는가에 따라서, 보험료가 달라집니다. 보통 보험료는 일 년 단위로 내며, 매년 그 비용이 달라집니다.
한편,“주택문서 보험(Title Insurance)”은 주택을 구입하는 과정에서 발생할지 모르는 소유권의 분쟁에 대비하여, 그 손실의 보호를 위해 구입하는 보험입니다. 특히, 사기나 고의적인 누락 등에 의하여 상속인에 의한 손해배상이나, 잘못 되어진 등기를 인해서 일어나는 제반 소유권분쟁이 이 보험으로 커버됩니다. 주택문서 보험은 주택을 구입할 때, 한번 보험료를 지불하는 것으로 구입이 완성됩니다.
2.“주택구입 보험”을 들지 않았을 때에 야기될 수 있는 위험들
주택을 구입하였을 때에 우리는 다음과 같이 집을 뺏길 수 있는 여러 위험에 처할 수 있습니다. 예를 들어, 어떤 사람이 집주인을 대신해서 자신이 주인이라고 거짓말을 하는 경우가 있습니다. 등기서류를 위조하거나 유언장을 위조해서 자기의 소유권을 주장하는 사람이 나타날 수도 있습니다. 상속인이 행방불명이 되었다든지 정당한 자격이 없는 사람이 자신을 상속인이라 주장하며 나타날 수도 있습니다.
거짓 위임장이나 시효가 만료된 위임장을 갖고 와서 소유권을 주장할 수도 있습니다. 유언장을 고친다든지, 정신박약자나 치매에 걸린 분들을 유인하여 증서를 만드는 경우도 있습니다. 혹은, 미성년자가 만든 증서일 수도 있고, 실제로는 결혼을 했는데도 미혼이라 주장하여 증서를 만드는 경우도 있습니다. 이 외에도 특별히, 청산되지 않은 부채나 세금 등이 이 집의 타이틀에 등재되어 있는 경우가 있습니다. 이러한 모든 위험들로부터, 정당한 소유권을 보호받기 위하여“주택문서 보험(Title Insurance)”을 구입하는 것입니다. 한편, 보험료는 전체 주택가격의 0.5% 미만인 경우가 대부분입니다.
3.“주택구입 보험”의 종류
“주택구입 보험”은 다음의 몇 가지 종류로 구분됩니다.
1) CLTA(California Land Title Association) : 이는 캘리포니아 주에서 주택구입 시 기본적으로 사용되는 보험으로서, Standard Coverage Policy라 말합니다. 이 보험은 주택의 등기 시에 발생할 수 있는 문제점들을 커버해 주며, 새로 산 집주인의 소유권을 보장해 주는 것입니다. 예를 들어, 내가 이미 집을 구입한지가 오래되었는데 오래전의 집주인이 나타나서 일련의 증거서류를 내보이면서 자신의 소유권을 주장할 때,“주택보험 회사(Title Insurance Company)”는 거기서 발생할 수 있는 어떤 손실로부터, 새 집주인을 보호해 줍니다.
2) ALTA (American Land Title Association) Policy : 이 보험은 Extended Coverage Policy CLTA보다 훨씬 더 광범위의 보호 조항들을 갖고 있습니다. 예를 들어, 집을 공사한 사람이 돈을 받지 못했을 경우에 밀린 공사비를 받기 위하여 주택에 담보권을 설정해 놓는 Mechanic’s Lien이 있다든지, 옆집에 사는 이웃이 자신의 집에 들어가기 위하여 내 주택지를 꼭 이용해야 하는 경우나 이웃집에 가스나 전기, 물 등을 공급하기 위하여 파이프가 내 주택지의 땅을 꼭 지나야 하는 경우, 내 주택지 아래를 흐르는 물이나, 내 땅에 있는 광물의 채굴 권한, 등기되지 않은 임대인과 새 주택 구입자 사이의 권리 보호에 대한 항목들이 포함되어 있습니다.
3) Binder Policy : 이 보험은 단기간만 집을 소유하다가 다시 팔려는 계획을 갖고 있는 분들이 집을 팔 경우에 보험금을 전액 면제받을 수 있어서, 보험료를 절약하기 원하는 분들이 활용하는 보험입니다. 이는 주로, 2년이나 4년 정도만 집을 소유할 계획을 갖고 있는 분들에게 유용한데, 처음 2년의 커버리지를 위하여 원 보험금의 10%를 더 냅니다. 2년 후 다시 2년을 더 연장하고자 한다면, 10%의 추가 보험료가 따르고 그렇게 총 4년까지 가능합니다. 이 보험은 커버리지가 다양해서, 보통 랜더들이 선호하는 보험입니다. 이상에서 살펴본 바와 같이 보험에는 여러 종류가 있는데, 보통 주택을 구입하여 장기거주를 계획하는 분들에게는 ALTA 보험이 가장 무난하다 하겠습니다.
마지막으로 말씀드릴 것은, 왜 재융자를 할 때 주인이 바뀐 것도 아닌데 다시“주택구입 보험(Title Insurance)”을 왜 다시 구입해야하는가 의아해하실 수 있습니다. 재융자를 하실 경우에는, 은행(랜더)이 바뀝니다. 따라서 새로운 은행이 융자를 해 줄 때는 타이틀을 조사해서, 타이틀에 현재 등재되어 있는 부채는 무엇이 있는지, 어떤 종류의 담보가 설정되어 있는지를 확인하기를 원하기 때문입니다. 이 경우에는 기존에 보험을 구입했던 Title Insurance Company에서 다시 보험을 구입하면, 약간의 할인 혜택을 받을 수도 있습니다. 기존의 회사는 이미 내 집의 타이틀에 대한 정확한 인포메이션을 다 파악하고 있어서, 조사가 용이한 까닭입니다.<*> (문의) 밸리 융자 (818) 688-5003