부동산 법률 SUMMARY
모니카 천 <뉴스타 부동산> 명예 부사장
1. 홈스테드 (Homestead)
가주에서 홈스테드라는 법으로부터 개인의 재산권을 보호받을 수 있는 금액은 7만 5,000달러까지이며 결혼했거나 자녀가 있는 가정은 10만 달러 그리고 55세 이상으로서 연수입이 1만 5,000달러에서 2만 달러 미만인 가정과 65세 이상은 17만 5,000달러까지 보호받을 수 있도록 법으로 규정하고 있다. 만약 집에 에퀴티가 7만 5,000달러 이상이 있다면 “HOMESTEAD DECLARATION”을 Recording Department에 신청을 하여야 보호를 받을 수 있다.
2. 재산세 절세 (Property Tax Exemption)
캘리포니아 주 헌법은 주인의 주거지로 소유 및 점유 된 모든 재산의 재산세 평가에서 평가 된 가치로 7,000달러(최대)의 면세를 받는다. 이 면세는 본인거주 주택 소유자에 대한 연간 재산세 청구서를 최대 $ 70까지 절세할 수 있으며 부동산 택스 오피스에 신청서를 제출하여야 절세 받을 수 있다.
3. 부동산 매매 계약에 관련된 거의 모든 소송의 공통점은 집에 관한 내용을 알려주는“DISCLOSURE”에 있다. 따라서 에이전트는 정확한 집의 모든 내용을 바이어에게 전달해야 하는 의무감이 있다.
4. T.D.S.(TransferDisclosureStatements)는 Seller가 매매 할 Property의 컨디션에 대하여 밝히는 가장 중요한 내용의 진술 공개서이므로 꼭 셀러가 직접 기입하도록 한다.
몇 가지 중요한 내용은, 부동산에 공항, 감옥소, 지진, 화재, 홍수, 화재 보험 청구내용, 3년 이내에 집안에서 사람이 사망, 건축물의 보강, 리모델 또는 고친내용 등의 정보가 포함된 보고서로 법에 따라 요구되는 서류다.
5. 부동산 공소 시한법 (Statute of Limitation)에 따라 부동산 계약의 공소를 할 때에는 상대방이 계약을 어긴 날로부터 4년 이내에 해야 한다.
부동산 사기 (Intentional Fraud) 에 의한 소송은 3년, 부동산 명의 (Title)에 관한 소송은 3년, 건물 부시실 공사에 따른 손해배상 소송은 4년의 공소 시효 기간이 있다. 단, 계약 내용을 서면으로 작성한 서류가 있어야 한다.
6.상속세 (Estate Tax)
상속세는 사망날로 고인이 소유한 모든 재산에 해당하며 2017년 기준으로 개인 549만, 부부 1,099만 달러까지 면제 혜택을 받는다. 이들의 가치는 공정시가 (Fair Market Value)를 기준으로 고인이 생전에 구입한 금액이 아니다. 상속세는 한국과 달리 주는 사람이 세금을 내는 것이지 받는 사람이 내는 것이 아니라고 공인회계사의 조언이다
7. 셀러가“As-Is”로 팔기를 원할 때에는 이를 바이어에게 Seller’s Counter Offer에 미리 밝혀야 한다. 그러나“As-Is”condition이라도 셀러는 9A Retrofit에 해당하는 내용(Two Strip of Hot Water Heater, Water Conservation Devices, Security Lighting and Locks, Seismic Gas Shut-Off Valves, Metal Bars, Grills, Grates, Security Roll-Down Shutters, Smoke Detectors, Carbon Monoxide Detector, Impact Glazing/Approved Film for sliding glass panels of sliding-type doors)을 Repair, Install or Disclosure를 해야 한다.
8. Mold & Fungus, Water Conservation Disclosure Seller and Buyer 뿐만 아니라 Landlord와 Tenant 사이에도 심각한 소송 소지가 많은 분야로서 Disclosure 를 반듯이 해야 한다.
9. Agent가 Client와 직접 또는 간접적으로 이해관계가 있을 때에는 상대편에게 반드시 밝혀야 한다.
10. California는 Community Property State이므로, Residential Property 뿐만 아니라 Income 또는 Commercial Property를 매매 시 아무리 단독으로 소유권이 되어있어도 부부동의가 있어야 한다.
11. 양도차익 소득세 공제(Capital Gain)
California 의 본인 거주 주택 양도 시(1가구 1 주택) 양도소득세 공제 금액은 일인당 $250,000로 부부일 경우 $500,000까지 공제를 받을 수 있다. 만약 부부 중 한 분이 타계를 하신 경우에 사망일로 부터 2년 이내에 집 감정을 받아서 IRS에 리포트를 하면 사망하신분의 양도 소득세 혜택을 받을 수 있으나 반드시 CPA와 상의를 하여야 한다.
12. Propossion 60 and 90 (재산세 절세)
집을 팔고 살 때에 셀러는 자신이 소유하고 있는 1가구 1주택의 집의 프로퍼티 택스를 새로 사는 집으로 이전할 수 있는데 단, 같은 금액으로 구입할 경우나 그 다음해에는 5%, 또 그다음 해에는 10%의 혜택을 받을 수 있는데 California 에서 주택 소유자의 나이가 55세 이상일 경우 본인의 집이 있는 County 안에서 팔고 살 때에 Propossion 60이고, 본인의 집이 있는 카운티가 아니고 다른 카운티에 집을 구입할 때는 Propossion 90에 해당하며 Alameda, El Dorado, Los Angeles, Orange, Riverside, San Diego, San Mateo, Santa Clara, Ventura County가 해당된다.
13. 모기지 이자 공제 (2018년 개정)
2017년 12월 15일 이전 주택 구입자는 이자 공제 혜택이 변동없이 그 이전의 법으로 100만 달러까지 이자에 대한 소득 공제를 받을 수 있다. 그러나 2017년 12월 15일 이후부터 2025년까지 한시적으로 효력을 발휘하는 새로운 세법 중 5가지 항목에 대해서 정리한다.
1) 모기지 이자 공제
2) 2017년 12월 15일 또는 이후에 주택구입의 융자금 75만까지만 소득 공제를 받을 수 있다.
3) 재산세 공제
4) 이전에는 주택 소유자가 내는 재산세에 대하여 모두 소득 공제가 되었으나 새로 바뀐 법은 재산세와 로컬 소득세를 합쳐서 1만 달러까지만 소득 공제를 받을 수 있다.
5) 홈 에퀴티 이자 공제
6) 주택을 담보로 한 에퀴티 융자 (에퀴티 라인 오브 크레딧 포함) 10만 달러까지는 이자 페이먼트에 대해 세금 보고 시 소득 공제를 받을 수 있었으나 새로운 법에서는 공제를 받을 수 없다.
7) 인베스트 (2nd 주택) 모기지 이자 공제
지금까지는 주거용, 투자용 모기지 이자는 소득 공제 대상이었으나 새로운 세법에서도 이 법은 그대로 효력을 발휘하지만 융자액 한도는 위에서 언급한 것처럼 75만 달러까지만 가능하다. 부부가 개별적으로 세금 보고 한다면 융자 한도액은 37만 5,000달러까지만 공제가 가능하다.
8) 이사비용 공제
이직을 하거나 다른 도시로 이사를 할 때, 거리와 조건 등이 맞으면 이사 비용에 대한 소득 공제를 받을 수 있었으나 새로운 법은 현역 군인을 제외하고는 소득 공제를 받을 수 없다.
14. 랜트 계약에 있어서 Tenant는 move out notice 를 30일 이전에 집 주인에게 통보하여야 하며, 집주인은 Tenant에게 60일 이전에 move out notice 를 통보하여야 법적으로 보호를 받을 수 있다. 또한 집주인은 테넌트가 이사를 한 후 21일 이내에 security deposit을 전달하여야 한다.
Landlord가 알아야할 California Civil Code 허용 사항은 Emergencies 경우 테넌트 집으로 들어갈 수 있으나 경찰을 대동하여 테넌트 집에 들어가는 것이 바람직 할 수 있으며, Landlord는 24시간 전에 Sufficient Notice를 테넌트에게 알리고 출입해야 하는 것이 타당하다.
15. 2017년 1월 1일부터 렌트 건물에 빈대에 관한 디스클로즈를 Landlord는 Tenant에게 반드시 알려주어야 한다.
16. A (Lessor)가 땅을 Ground Lease로 계약하고 그 땅에 건물을 지은 뒤 5년 리스가 남아있는 상태에서 건물을 B (Lessee)에게 10년 리스를 주었다.
결론!!! B는 A가 가지고 있는 리스 기간 이상의 리스를 얻을 수 없다. 따라서 Tenant는 Lease 계약 시 Landlord가 Property에 대하여 Fee Simple Title을 가지고 있는지 아니면 어느 기간 동안의 Leaseholder인지를 알아보아야 한다.
17. 커머셜 리스의 Certified Access Specialist (CASp) Disclosure
2016년 9월 17일 캘리포니아 주지사의 서명으로 커머셜 건물의 출입문 검사서를 Landlord는 Tenant에게 디스클로즈를 반드시 하여야 한다. Tenant는 이 인스펙션 리포트를 검토 후 72시간 이내에 계약을 취소할 수도 있다.
18. 2018년 1월 1일 부터 콘도 또는 다세대 주택에 있어서 Landlord는 테넌트가 사용하는 상수도 미터기를 따로 설치할 경우 테넌트가 부담하여야 한다.
이상의 내용은 상황에 따라서 해석을 달리 할 수도 있으며, 부동산 변호사가 아닌 부동산 에이전트로서 고객의 문의에 답변하기 위하여 자문을 받은 자료임을 알려 드립니다. (문의) 모니카 천 (818) 239-9624