주택과 관련한 세금
수잔 유 (밸리 융자)
1. 주택구입에 따른 재산세
주택을 구입했을 때에 요구되는 세금을 재산세(Property Tax)라 말합니다. 한국에서 오셔서 미국에 처음 집을 구입하는 분들은 한국보다 높은 재산세에 많이 놀라시는 것을 보게 됩니다. 미국의 재산세는 보통 주택 구입가격의 1%에 해당되는 재산세와 0.25% 정도의 특별세(Supplement Tax)를 합쳐서 연간 1.25% 정도의 세금을 내시게 됩니다. 여기서 특별세란, 학교 교육을 위한 세금이나, 도서관운영을 위한 세금, 시의 공공안전을 해하는 여러 요소들을 방지하기 위하여 내는 세금 등을 말합니다.
이외에도 신도시로 구분되는 발렌시아 지역의 경우는 멜로우루즈(Mellow-Roos Tax)라는 세금이 부과되는 집들이 많은데 이 세금은 특정 지역을 새로 개발하는 개발업자가 그 지역의 공공시설에 필요한 개발자금을 조성하기 위하여 채권(bond)을 발행하게 되는데 이 채권에 대한 상환을 새 개발지역에 입주하는 주민들이 한정된 기간 동안 갚아 나가게 되는 세금을 말합니다. 이 특별세는 보통 20년에서 40년까지 상환기간을 갖고 있으며, 소유하는 주택의 종류나 규모에 따라 각각 다르게 내시게 되는데, 일반적으로 기존의 재산세와 특별세 외에 0.5%~0.75% 정도가 더 부과됩니다. Mellow-Roos Tax는 일반적인 재산세(Property Tax)가 체불을 할 경우에 보통 3년까지 유예기간을 주는데 비해서 120일에서 150일 이내의 기한을 넘겨 체불할 경우에 바로 차압이 들어가기 때문에 무척 조심하셔야 합니다.
2. 재산세의 납부
주택에 대한 재산세는 카운티에서 일하는 주택 감정사(County Property Assessor)에 의해 매년 1월 1일을 기준으로 산정됩니다. 일 년에 2회로 나누어 납부하시게 됩니다. 1분기는 7월 1일부터 12월 31일까지의 재산세를 말하고, 2분기는 1월 1일부터 6월 30일까지의 재산세를 말합니다. 1분기 재산세의 납부기한은 그해의 11월 1일이 납부기한으로서, 12월 10일까지 납부가 되지 않을 경우에 벌과금이 부과됩니다. 2분기는 납부기한이 2월 1일인데, 이 역시도 4월 1일까지 납부하지 않으면 벌과금이 부과됩니다. 재산세를 체불하면 타이틀(주택 소유권)에 체납 기록이 올라가게 되고, 이 경우에 납부를 완료하지 않는 한 주택의 매매나 재융자를 할 수 없습니다.
집을 구입하시고 난 뒤에, 위의 납부 기간이 되면 재산세 고지서를 받으시게 되는데, 이때 많은 분들이 혼란스러워하시는 일이 고지서에 집주인의 이름이 지난번 소유주의 이름으로 되어있는 경우가 많기 때문입니다. 이 경우는, 카운티의 세금 담당자들의 업무 처리가 원활하지 못하여 발생하는 문제이기 때문에, 아무 염려도 하지 마시고 그대로 본인의 체크로 세금을 보내시면 됩니다. 또한, 집을 구입하신 후에 집 가격의 상승분에 대해서 추가로 특별세(Supplemental Tax) 고지서를 받으시게 되는데 이 경우는 앞선 소유주가 내던 세금과 이제 새로이 집을 구입하신 경우에 집값이 올라서 발생된 차액에 대한 세금을 추가로 징수하는 것이므로, 오해가 없으시면 좋겠습니다.
3. 소유주의 면제 조항(Homeowner’s Exemption)
주택을 구입한 후에 그 집을 세를 주지 않고, 주인이 자신의 집에서 사는 경우에 주택의 감정가격에서 $7,000을 뺀 나머지로 재산세를 계산하는 것인데 집을 구입했을 때, 이 조항에 관한 카드에 작성하여 제출하시면 매년 $7,000에 대한 세금 혜택을 받으실 수 있습니다. 신청서는 매해 3월 1일~4월 15일 사이에 제출하셔야 하며, 4월 15일이 지나서 제출하시게 되면 면제조항에 대하여 80%까지만 혜택을 받으실 수 있습니다.
4. 주택 매매 시 차익에 대한 세금의 혜택
1997년도에 개정된 세법을 기준으로, 주택을 구입한 후에 2년 이상을 소유주가 그 집에서 살다가 집을 파는 경우에, 주택의 차액(Profit Gain)에 대한 세금을 면제받으실 수 있습니다. 주택을 5년 전에 구입하여 그 집을 세를 놓았을 경우에도 만일 소유주가 자신의 집에서 2년 이상 살았다면, 똑같이 차액에 대한 면세 혜택을 받으실 수 있습니다. 이때, 집주인이 혼자일 경우에 차액이 $250,000까지 그리고 부부일 경우에는 $500,000까지 세금공제가 가능합니다. 또한, 이렇게 집을 파신 후에 몇 년이 지나서 다른 집을 구입하시고, 또다시 위와 같은 원칙을 준수하시면 동일한 세금공제 혜택을 또 누리실 수가 있습니다.
5. 외지인을 위한 세금의 공제
한국에서 오셔서 외국인의 신분으로 집을 사셨던 분들이나, 타 주에서 캘리포니아주에 집을 구입하시는 분들에게도 세금의 일부를 환불받으실 수 있는 길이 있습니다. 보통, 외지인이 캘리포니아에 와서 집을 구입하셨다가 3년이 채 되지 않아서 집을 파시는 경우에 집값이 올랐을 경우, 그 차액의 33%를 에스크로에서 홀드합니다.(Withholding Tax) 이때 외지인의 경우‘1040 for NR(None Residence)’이라는 양식을 이용하여 세금보고를 하게 되는데 이때, 세금보고를 하면서 그동안 지불한 모기지에 대한 이자를 공제받을 수 있습니다. 물론 외지인이 이 집에 3년 넘게 거주했다 해도 집을 팔 경우는‘Long Term Capital Gain’으로 간주하여 세금이 붙습니다. 그러나 단기간 거주자보다 조금은 낮은 세율의 적용을 받습니다. 이 경우에도 물론, 세금의 일부를 환급받을 수 있기 때문에 세금 전문가의 도움을 받아 충분히 본인의 정당한 이익을 확보하실 것을 말씀드립니다.<*> (문의) 밸리 융자 (818) 688-5003