내 집 별채 건축이 가능할까요?
케니 조 <웨스턴부동산그룹> 사장
렌트 수입, 가족추가 거주 공가, 휴식처, Guest House, 은퇴 계획의 한 부분으로 활용 가능합니다.
2017년 1월부터 기존의 주택을 확장하거나 별채를 지을 수 있는 규제가 완화되면서 ADU(Accessory Dwelling Units)에 대한 정확한 규제기준, 절차에 대한 정보 등에 대한 문의가 많아 이에 대한 설명을 드리고자 합니다. 주택가격 상승, 자녀의 성장으로 인한 넓은 집의 필요성, 렌트를 주어 렌트 수입에 대한 기대, 은퇴를 앞둔 경우 다운사이징을 안 하고 렌트 수입으로 정들은 주택에 계속 거주 가능, 은퇴 후 수입원으로의 기대 등 다양한 긍정적 이유로 많은 분들이 별채 건축을 검토하게 됩니다.
그동안 별채의 건축 허가받기가 상당히 어려웠고 특히, 부엌과 화장실 허가 및 주차장 확보에 대한 규제로 상당히 어려움이 있었습니다. 그러나 이번 규제완화로 ADU는 화장실, 부엌, 리빙룸 공간 등을 포함할 수 있게 되어 많은 분들이 관심을 갖고 있습니다.
내 집의 별채 건축은 다음 Check list에 해당하면 가능합니다.
● 뒷마당에 건축이 가능한 여유 스페이스가 있는 경우
● 주차장이 뒷마당에 별도로 건축되어 있는 경우
● 기존 빌딩 내에 자체 출입구를 만들 수 있는 공간이 있는 경우 개축이 가능합니다.
● 대중교통 정류장으로부터 0.5마일 이내인 경우, 혹은 추가 주차장 공간 확보가 되는 경우
위의 사항에 해당하시면 별채 건축은 다음의 형태로 가능합니다.
● 기존의 주택과 떨어져 건축이 가능합니다.
최대 1,200SF까지 가능합니다, 사이드와 뒤쪽에 5FT 이상의 Setbacks이 필요합니다. 기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다.
● 기존의 주택에 증축이 가능합니다. 기존 주택의 50% 이내에 1,200SF 이내를 개축할 수 있습니다.
● 뒷마당에 별도로 건축된 주차장을 개축할 수 있습니다. 최대 1,200SF 개축이 가능하며, 기존의 주차장의 Setbacks에 대한 규제를 준수하면 됩니다.
● 뒷마당 별도로 건축된 주차장 위에 신규 건축이 가능합니다.
최대 1,200SF까지 가능합니다. 사이드와 뒤쪽에 5FT 이상의 Setbacks이 필요합니다. 기존주택과는 최소 10FT 이상 떨어져야 합니다.
주차장 규제 면제
ADU당 1개의 주차장을 갖추어야 하나 다음과 같은 경우는 주차장이 없어도 됩니다.
● 반경 0.5마일 이내에 대중교통 정류장이 있어야 합니다.
● Historical 혹은 특수한 사항으로 지정된 주택
● 기존의 주택에 포함된 면적을 개축하거나, 부속 건물로 포함되어 있는 경우
● ADU 거주자가 On-Street Parking permit이 있는 경우
● Car share 차량이 한 블럭 이내의 거리에 위치하고 있는 경우
위의 사항에 해당되지 않아 주차장이 필요한 경우, Tandem 방식이거나 Uncover이어도 상관이 없습니다.
추가 다른 규제와 기준
● ADU를 지을 대상은 단독주택 거주 지역(R1)이어야하며, 대지는 3,500SF이상이어야 하며, 이보다 작을 경우 별도의 절차를 거쳐 승인을 받습니다.
● 2층 이상은 지을 수 없으며, 본 빌딩으로부터 55FT이내에 위치하여야 합니다.
● 유틸리티연결 및 Power line easement에 대하여서도 사전 검토를 해보아야 합니다.
시에서 정한 Building code는 원안대로 지켜야합니다
LA시의 28%가 Hill side에 위치하고 있으며, 이런 경우에는 ADU를 건축할 수 없습니다.
계획과 설계·허가·시공 절차
위의 사항에 대한 검토가 종결되어 증개축이 가능한 경우 이제부터는 전문가와 만나 다음 사항들을 상의하고 계획을 세워 잘 진행이 되도록 합니다.
첫째, 우선은 위의 사항에 맞는지 촬영을 하고 건축계획을 스케치한 후에 해당 시의 Building & Safety를 방문하여 상담합니다.
둘째, 도시에서 검토를 종결하면 디자인 초안을 작성하고, 건축에 필요한 Financing 계획을 세웁니다.
셋째, Construction drawing을 한 후 Building permit application을 접수한 후 Building permit을 받습니다.
넷째, 건축시행업자를 선정하고 건축을 진행하고 Construction inspection을 받습니다.
마지막으로 공사 완료공고, Final Lien Release, Certificate of occupancy를 발부 받아 입주합니다.
건축 시행업체는 공사면허와, 책임보험·종업원 상해보험을 가지고 있는 업체를 반드시 선정하도록 하고, 공사의 진행 중 시로부터 진행 과정을 몇 번 정도 인스펙션을 받기 때문에 필요한 Permit도 미리 받고 경험이 있는 업체와 일을 하는 것이 좋습니다.
2017년 LA시에는 월평균 210개의 승인요청서가 접수되었다고 합니다. 또한 몇몇 시에서는 주의 조례와 시의 규제가 서로 달라 이미 발부된 건축승인서도 취소하거나 접수를 중지하였다고 합니다.
주의 조례보다는 시의 조례와 Building & Safety의 Building code 등이 우선입니다. 이러한 Local기준을 반드시 준수하여 난감한 일을 당하지 않도록 하여야 합니다. 저도, 이 분야에 관심이 많아 유경험자들과 대화하려 하나, 조례의 변경이 일 년 남짓밖에 되지 않아, 자세히 알거나 경험이 있는 분들이 그리 많지 않은 것 같습니다.
위의 절차에 명시한 대로 개략적인 절차를 유념하고 전문가와 같이 하나하나 풀어나가는 것이 좋을 것 같습니다. 이번에 주택 부족난의 해소의 일환으로 개정된 좋은 기회이며, 가장 안정된 소규모 투자로 생각됩니다. 이것 저곳 기웃거리고, 그대로 주저앉아있기보다는 한번 과감하게 추진해 나가보시기를 권해드립니다.
어떻게 고난(?)과 어려움 없이 안정된 수입과 투자가 가능하겠습니까? 이웃집 아줌마 아저씨들이 말씀하시는 부정적이고 책임지실 수 없는 말씀에 귀를 기울이다 보면 아무것도 할 수 있는 일이 없습니다.
좋은 일, 좋은 쪽 일도 생각하시고, 수입과 더 좋은 내 집을 만들기 위하여 과감하게 꼭 전문가들과 상의하여 진행하시면 충분히 완료하실 수 있을 것 입니다. <*> 문의 (213) 342-1004
