주택 감정 (Appraisal)
이 상 규 <뉴스타 부동산> 명예 부회장
올여름 부동산 성수기에 겪게 되는 현상 중 하나가 복수 오퍼와 이에 따른 감정가 문제이다. 요즘 바이어들이 복수 오퍼 때문에 웃돈을 주고 계약을 체결하는 경우가 많아진다. 정작 복수 오퍼를 뚫고 천신만고 끝에 에스크로에 들어갔지만 가파르게 오른 가격을 따라잡지 못한 감정 가격으로 인해 주택 매입을 포기하는 경우가 종종 일어난다.
아니나 다를까 지난달 페어옥스 랜치 에스크로 중에 감정 문제가 불거져 셀러가 애를 먹은 적이 있다. 워낙 안정된 지역이라 최근 6개월 동안 시장에 매물이 나오지 않았다. 즉 비교할 만한 매물이 없었다.
이 단지는 사이즈는 작지만 단지가 우수해 타 단지보다 높은 가격에 팔린다. 그래서 다른 동네에서 팔린 주택들의 매물과 그 차이점을 미리 분석해서 감정사에게 제시했다. 하지만 감정사가 단지나 동네를 고려하지 않고 기계적으로 사이즈와 방 개수만을 고려해 한참 낮게 감정가를 매기는 바람에 에스크로가 깨질 위험에 처했었다. 다행히 반박 절차를 거쳐 2차 감정을 하여 다행히도 에스크로를 잘 마쳤다.
그리고 같은 단지에 있던 또 다른 리스팅도 에스크로에 들어갔는데 팔린 이 매물이 비교 대상이 되어서 다행히도 감정으로 인한 문제가 이 단지에서 다시 일어나지 않게 됐다. 이처럼 주택 감정가는 주택 거래 성공 여부를 결정하는 매우 중요한 요소이다.
감정(어프레이절)은 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정이다. 부동산 자체의 컨디션 또는 상태를 확인하는 홈 인스펙트와 달리 주로 부동산의 현재 시장 가치 즉, 달러로 얼마나 하는지를 결정하는 과정과 그 결과로 나온 가격에 대한 의견이 감정이다.
주택 감정은 주택 구입 시 뿐 아니라 재 융자를 할 때도 필요하다. 또한 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 하고 집 주인이 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때에 판매 가격을 산정하기 위해 감정을 하기도 한다.
이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 기법이 사용된다. 일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 기법은 Sales Approach( 세일즈 비교 방식)을 쓴다. 즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 방식이다. 또한 Cost Approach(원가 방식)을 쓰기도 하는데 해당 주택을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정해서 가격을 결정한다.
마지막으로 Income Approach(수익방식)은 보통 상업용, 투자용 부동산에 쓰인다. 해당 부동산을 이용하거나 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지를 산정해서 부동산 가격을 결정하는 방법이다.
요즘 주택 소유주들이나 바이어들이 인터넷을 자주 이용해서 주택의 감정 가격을 알아보는 경우가 많다. 질로우닷컴을 비롯한 여러 부동산 포털 사이트에 가보면 주택의 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 예전에는 현실성이 없었는데 요즘에는 정교한 연산 툴로 인해 상당히 비슷한 편이다.
하지만 컴퓨터 프로그램으로 하는 만큼 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 맹신하지 말고 감정사나 에이전트 같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰길 바란다.
만약 적은 비용을 들여서 주택의 가치를 올리고 싶다면 사람들이 가장 많이 시간을 보내는 부엌, 거실, 화장실 같은 곳을 업그레이드하길 권한다. 오래된 캐비닛의 색깔을 바꾸고 그라나잇 카운터로만 업그레이드해도 감정 가격을 올릴 수 있다.
요즘 라미네이트 마루 가격이 예전에 비해 많이 내렸고 그 품질도 좋아졌다. 투자 대비 주택 가치를 올리는데 라미네이트 마루 교체만큼 좋은 게 없다. 또한 페인트를 새로 칠하는 것도 주택을 빨리 팔리게 하는 주요 요소이기에 권한다.
때로 주택 소유주들은 집에 대한 정서적인 애착이 있어서 주택 가격에 주관적일 수 있고 주택 판매 가격을 결정할 때 실수를 할 수 있으므로 주택 판매에 앞서 제 3자인 감정사나 에이전트로부터 감정 가격에 대해 조언받기를 꼭 권한다.<*>
문의 (818) 439-8949
