당황스러운 최근의 주택시장
케니 조 <웨스턴부동산> 대표
참 알 수 없는 경제와 최근 주택시장 현황입니다. 통계상, 경제지수상, 거시적으로 보면 분명 경제는 지난 10년 이래 제일 활발하다고 하고, 좁게 보면 실물경기의 척도인 대형 마켓의 계산대도 1-2개만 열던 어려움은 모두 지나고 다 열고도 부족해 무인 계산대까지 시스템을 구축하는데, 왜 우리는 힘들고 어렵기만 한지 모르겠습니다. 우리의 어려움의 원인은 한가지입니다. 변화하지도 않고 할 수 없다고 생각이 머무는 것입니다. 지금 극복한 분들은 변화라는 발판으로 한 발 앞에 나가 있다는 차이밖에 없습니다.
트럼프 대통령이 부동산이나 국내 경기에 신경을 쓰기보다는 본인과 나라 자존심 세우는데 만 급급한 요즈음, 부동산경기는 침체라기보다는 머물러있는 보합세라고 보고 있습니다. 이러한 때에는 바이어는 평상시보다 우위의 위치가 되어 매물을 시간을 두고 자세히 리뷰하여 분석하면, 좋은 내 스위트 홈을 살 수 있는 기회이기도 합니다.
매일 아침 저는 주택시장의 변화를 나타내주는 통계 그래프를 자세히 리뷰하여 현재 주택 시장의 추세를 가름하고, 고객에게 추천 및 권고해드리는 근거로 활용합니다. 위의 도표는 7월 셋째 주의 밸리지역의 주택매매 현황을 통계로 나타내주는 그래프로서, 상당히 불안 정적이고 당황스러운 흐름이 있어 분석을 하여 보았습니다.
▲ 새로 시장에 나오는 매물의 급증-New Listing
최근 시장에 새로 나오는 매물의 수치가 급격히 증가 되었습니다. 연평균 새로 나오는 매물의 수치는 대개 230-250채로 Closed 된 주택의 통계 숫자와 비슷해 왔습니다. 지난달 이후 갑자기 시장에 나오는 주택의 New Listing 주택의 수가 15-20%가 증가하였습니다. 이러한 수치는 3, 4월이나 9월 중순 정도 성수기에나 나타나는 현황입니다. 매매는 평균치로 보면 정상적이나 나오는 매물의 수치에 비례하면 30% 정도씩 작게 거래가 성사되고 있습니다. 이러한 현상은 앞으로 주택매물 Inventory가 누적이 되어 Over Supply가 될 수도 있는 현상이 벌어질 수도 있음을 나타냅니다. 다른 면으로 봐서는 매매가 따라주지 못하면 다소 가격이 조정되는 현상도 보일 수 있습니다.
▲ 높게 내놓는 매물가격의 재조정-Price Change
Price Change는 보통 New Listing의 5% 이내여야 적합합니다만, 302개의 신규매물이 나오는데 168개의 매물가격이 변경되었다는 것은 리스팅 가격을 조정하여 내놓은 매물이 56%나 된다는 결론입니다. 나오는 물건중 반 이상이 가격을 하향 조정한다는 뜻입니다.
즉, 최근 셀러가 적절한 시장가격보다 너무 높은 가격에 주택을 시장에 내놓는다는 것을 의미합니다. 그간 주택가격이 상승하다가 약 1년 전부터 보합세를 이루고 있습니다. 이런 현실을 반영하여 가격을 잘 분석한 후 시장에 조정된 가격으로 조정하여야 할 것입니다.
▲ 급격히 증가한 에스크로 Cancel-Back on the Market
더욱 심각한 현황은 Back on the Market 수치입니다. 이는 에스크로가 깨져 시장에 다시 나온 매물의 수치를 의미합니다만, 전체 매물의 18%가 계약이 취소된다는 것은 제가 부동산 업무를 시작한 이래 최악의 수치라고 생각합니다. 대개 감정이 안 나오거나, 융자가 안 되거나, 셀러 혹은 바이어에게 개인적인 사정이 있을 경유에 해당되나, 평균치보다 너무 높은 현재 현황은 많은 바이어가 높은 가격임에도 에스크로를 오픈하였으나, 주택 감정이 리스팅가격에 미치지 못하여 에스크로를 Cancel 한 것으로 생각됩니다.
▲ 계약의 취소-Expire, Hold, Withdrawn
Expire란 셀러와 에이전트의 리스팅 계약 기간이 종결된 것을 의미합니다. 냉정히 얘기하면, 에이전트가 시장현황을 셀러분에게 설득하지 못하거나 셀러가 요지부동인 관계로 시장현황과는 동떨어진(팔 수 없는) 가격 혹은 조건 때문에 6-12개월 정도의 계약기간 후 계약을 연장 하지 않았다는 의미입니다. Expire(계약의 취소)는 많아야 한 달에 1-2개 정도에 불과하였으나, 지금은 일주일이라는 단기간동안 27개의 매물이 계약연장도 안 하고 방치되었다는 것은 충격이 아닐 수 없습니다.
Hold라 함은 셀러가 개인적인 사정으로 주택의 매매를 잠시 보류하는 것으로 일주일간 22개의 매물이 Hold 되었다는 것은 셀러분들의 가격 조정에 대한 망설임으로 볼 수 있습니다.
Withdrawn이라는 것은 주택의 매매를 잠정 중지하기 하여 시장에서 회수하는 것을 의미합니다. Cancel은 완전히 매 매할 의사가 없어 리스팅계약을 취소한다는 의미이고 Withdrawn은 언젠가는 매매를 하나 지금 당장은 보류함을 의미합니다.
위의 Expire, Hold, Withdrawn의 수치가 과거 정상적 시장의 평균 수치보다 최근 최악일 정도로 높습니다. 이는 2016년 중반 이후는 주택의 가격이 진정되어 다소 보합세를 이룬 가격을 보여 왔으나, 셀러분들은 보합이 아닌 지속적 상승세를 고려한 가격으로 시장에 내놓아, 현실적인 가격분석으로 적절한(Reasonable) 가격으로 오퍼를 제시하는 바이어분들과의 차이 때문에 일어나는 현상으로 볼 수가 있습니다.
저로서도 정말 당황한 최근 시장현황이기는 하지만, 바이어분들은 이러한 좋은 시기에 자기에게 맞는 홈 스위트홈을 다소나마 좋은 가격으로 살 수 있는 아주 좋은 시기이니 가급적 주택 구매를 서두르시는 것이 좋습니다. Seller 분들은 중기적으로는 이러한 시장현황이 지속될 것으로 보이니, 재투자를 위한 매매이거나, Down sizing, 직장, 학군관계, 경제적인 문제 등으로 매매하시고자 하는 분들은 매매를 서두르는 것이 좋고, 현재 보유주택이 가격 주도 후행 지역에 있으시거나, 한 채만 보유하신 별로 변화를 좋아하지 않으시는 분들은 조금 중기적 기간(4-6년) 여유를 가지고 매매를 하시는 것도 좋을 것입니다. <*>
문의 (213) 342-1004