주택 가격상승보다 더 무서운
금리인상 !
케니 조경완
주택융자 금리가 그동안 양치기 소년처럼 계속 오를 것이라는 압박감만을 주다가 2018년 들어 급격히 오르기 시작했습니다. 그것도 원래 예상했던 매년 간 0.5% 정도의 인상률을 훨씬 상회한 1% 넘게 올랐습니다.
아시다시피 우리는 트럼프 대통령이 선출된 후, 부동산 관련 전문인들 사이와 부동산시장에 관심 있는 분들이 한결같이 입을 모았던 중점적인 사항은 부동산 재벌인 트럼프가 부동산경기 부양을 위하여 많은 정책과 부양계획을 내놓을 것이라는 예측이었습니다. 하지만 트럼프 대통령은 부동산 부양계획은 차제 하더라도 오히려 주택소유자에게 불리한 세제개편으로 우리의 어려움을 더 하여 주고 있습니다.
더욱이 조용히 구체적인 경고나 알림 없이 이미 올라버린 무서운 금리는 주택 바이어들에게 큰 어려움을 주고 있고 갈수록 어려움은 더 심해질 것입니다. 특히 변동 금리를 가지신 분은 몇백 불 아니라 같은 융자 금액에 대하여 많게는 천 불을 넘게 더 내야 하는 부담감을 줄 것입니다. 금융대란 이후에 매년 10~30%씩 오르던 주택 가격은 정부의 노력과 시간이 지나면서 자연스럽게 진정이 되어 다행이나, 금리의 경우는 이제 부동산시장에 다른 어려움의 시작으로 보면 됩니다.
정부의 목표 금리는 당분간 6.5% 정도라고 하니 그나마 다행입니다, 믿기 어려우시겠지만 81년도 전후의 모기지 금리는 18% 전후였고, 지나간 50여 년간의 평균 모기지 금리는 9%대입니다. 이러한 지나간 장기 기록으로 보면 아직도 5%대의 금리 수준은 나쁜 편은 아닙니다. 다음은 30만 불 융자 시 기준 금리별 월 지불해야 하는 페이먼트를 정리해보았습니다.
2013년 이후 주택을 구매하신 분들은 30만 불 융자기준 $1,265의 월 모기지를 지불하여 오셨습니다. 10월 기준 5% 금리를 기준으로 하면 30만 불을 융자받는 분들의 경우는 $1,610을 지불하기 시작하여야 하며, 2013년도보다 27% 정도를 더 내는 것입니다. 이는 지불금액도 문제이나 구매 가능 주택가격이 3분의 2로 줄어든 것입니다.
즉 같은 월 페이먼트 기준으로 보면 2013년도에는 50만 불정도에 살 수 있는 집을 올해는 39만 불짜리 주택 정도밖에 못산다는 결과가 됩니다. 그동안의 주택가격 상승과 금리에 따른 구매 가능 액수로 계산해보면 5년 전에 비해 2배 이상의 Buying power가 필요하다고 보시면 됩니다.
위의 도표를 보면 더욱 자세히 알 수 있습니다. 재산세와 HOA를 제외하고 월 2천 불을 주택을 구매하는데 지출할 수 있다고 보면 2013년도에 50만 불짜리 집이 구매 가능하였으나, 올해에는 39만 불, 정부 기준 금리인 6.5%까지 오르면 32만 불, 1996년도와 같은 10%대가 되면 반 토막인 23만 불의 주택구매가 가능하게 됩니다. 앞으로 이러한 금리 인상과 주택 가격 상승을 더 하여 보면 주택구매 가능지수가 지금보다도 훨씬 떨어질 것입니다.
올해가 주택시장의 판도가 바뀌는 중요한 한 해가 될 것입니다. 한 집 건너 숏세일이 나오던 시기에 개인적으로 조금 친한 분들에게는 지금 주택을 사는 것이 좋다고 권고를 하였고 일반적인 고객분들에게는 밀어붙이는 것 같아서 바라보기만 하였습니다만, 이제는 분명히 말씀드립니다. 바이어분들은 조금 무리가 가더라도 지금 구매하시라고.. 아직은 그렇게 늦지는 않았습니다.
더욱이 패밀리사이즈가 늘어나 주택을 확장하거나, 은퇴를 위하여 다운사이징 하시는 분들, 수입이 늘어 더 큰 집으로 확장하여 가시는 분들의 경우는 서둘러야 할 것입니다. 성수기로 접어드는 내년 봄에 그동안 다소 보합세를 이루던 집값의 탄력상승과 그동안 오른 금리, 이 세 가지가 합쳐지면 구매 가능지수는 더욱더 낮아지고 같은 예산으로 구매 가능한 주택의 가격은 더욱 내려갈 것입니다. 투자주택을 가지고 계신 분들은 역시 대개 가격 선행상승지역에 보유하고 계실 터이니 후행지역으로 갈아타시고 중장기적인 안목으로 바라보는 것이 좋을 것입니다. <*>
문의 (213) 342-1004
