2018년 주택시장 결산 및 전망 Q&A(1부) - 케니 조

   요즈음처럼 부동산 시장에 대하여 전문가들이 말을 아끼던 적은 없었던 것 같습니다. 연말 들어 부동산시장이 급속히 빠지기 시작하며 더욱 침묵으로 일관하고, 다루는 시점에 따라 틀리나, 그전처럼, 폭락이니, 침체나 하는 과격한 단어는 쓰지 않는 것 같습니다. 나중에 시간되면 말씀드리겠지만, 정치적이거나 보합적 시기에 단기적인 현상이라고 생각하는 것 같습니다. 2018년 부동산시장을 되짚어보고 내년의 시장 추이를 말씀드리겠습니다, 통계와 자료는 산타클라리타와 밸리 지역만을 산출하였습니다.
   올해에 주택거래량은 어떤 가요?
   올해의 주택거래량은 봄과 여름에 걸쳐서는 예년과 같은 비슷한 거래량을 보였으나, 7월 이후 여름에 접어들면서 거래의 부진으로 인하여 예년에 비하여 거래량이 많이 감소하었습니다. 밸리는 2017년 총 8,208채가 거래되었으나 2017년에는 7,432채로 9% 정도가 감소, 산타클라리타는 2017년에는 3,640채, 2018년에는 3,282채로 10% 정도 거래가 감소되었습니다. 어떻게 보면 그동안 꾸준히 이어져 왔던 상승세의 조정기로 볼 수도 있습니다.
   올해 주택가격은 얼마나 올랐나요?
   올해 연말의 주택가격을 연초를 기준으로 얼마나 올랐는지 살펴보겠습니다. 1500SF 방3개 콘도를 기준으로 밸리와 산타클라리타 지역 모두 가격이 하락하였습니다. 콘도를 먼저 살펴보겠습니다. 1월에 $491,000을 원하던 밸리 지역의 콘도가 11월에는 $482,000으로 1.8%, 산타클라리타는 465천불에서 427천불로 8%가 하락하였습니다.
   단독주택은 밸리의 1500SF에 방 3개짜리 단독주택은 1월에 604천 불에 거래되었고, 11월에는 613천 불로 1.8% 정도로 소폭 상승하였습니다. 산타클라리타 밸리는 1월 556천 불에서 11월 564천 불로 1.4% 정도가 소폭 상승하였습니다. 그동안 매년 최소5%에서 20%가 오르던 상황에 비하면 실망스러우나 조정기에 접어든 당연한 현상으로 볼 수도 있습니다. 
   다른 지역과 비교하면 어떤 지요?
   한국인들이 많이 사는 한인 타운과 얼바인 지역의 1월과 연말의 3Bed 단독 주택가격변동을 살펴보면, 한인타운 지역의 연말 주택가격은 1월에 비해 16%가 떨어진 평균 92만  불에 거래가 되었고, 어바인 지역은 2% 정도가 떨어진 평균 875천 불에 거래가 되어 습니다. 주택 평균 판매일 역시 30일 전후에서 50일 정도로 조정되어 집을 내놓고 이사 가기까지 4개월 전후가 소요됩니다.
   올해의 모기지 금리 변동추이와 내년의 예상은?
   2017년 평균 3.85%대이던 금리가 2018년 연말 기준 5%대로 진입되었습니다. 정부의 목표인 6.5%에 도달하기까지는 상승세가 1-2년이 더 지속될 것입니다. 2019년의 금리 인상 예상치는 주택융자조합은 5.2%, 프레디맥은 5.1%, 패니메는 4.7%로 예상합니다. 이는, 내년에는 금리가 올해처럼 가파르게 오르지는 않을 것이라는 예상치 이기도 합니다.
   주택가격이 폭락한다는데?
   1960년대 중반의 중간주택가격은 2만 불 전후였고, 40년 뒤인 2000년에는 20만 초반으로 2006년에는 50만 불 중반까지 오르고, 현재는 금융 상태로 인한 폭락 시기를 거치고도, 중간 주택가격이 60만 불 중반대로 올랐습니다. 1960년대 후의 2018년까지 30년여간 중간주택가는 2만 불에서 65만 불로 단기적 오르내림이 있었어도, 꾸준히 상승하여 32.5배가 올랐습니다. 부동산 투자는 위험하다는 분들, 실패를 하신 분들은 단기차액을 노려 오를 때 사고 내릴 때 시장에 내놓은, 투기를 투자라고 우기는 분일 것입니다.
   내년에 집을 팔려면 언제 내놓으면 되나요?
   정말 잘못 알고 있는 수치가 있습니다, 집은 3-4월 봄에 잘 팔린다고, 3-4월의 통계는 1-2월에 시장에 내놓은 매물이 에스크로가 종결된 시점의 통계입니다. 연초에 일찍 매물을 시장에 내놓으면 매물이 부족하고, 봄 성수기 가격을 기준으로 시장에 내놓으므로 빠른 주택매매와 좋은 가격을 받을 수 있습니다.
   또한, 매매를 망설이는 분들 중, 자금 문제, 다운사이징, 학군과 자녀 문제 등으로 판단이 어려우신 분들은 1년이건 3년이건 후에 분명히 매매한다는 확신이 섰으면 당장 매매에 임하시는 것이, 주택을 매매하게 된 원인인 다른 더 중요한일을 잘 처리할 수 있는 자금 확보와 시간 여유를 갖게 되는 것일 것 입니다. 노후 준비 중이시거나, 투자한 주택이 가격의 선행, 후행의 시기가 맞닿으시면, 거주나 투자처를 새로운 수익 지역으로 옮기시고, 오래 거주하실 예정이시거나, 노후주택, 가격 후행 지역으로 최근에 이사 하신 분들은 5년 이상 계속 거주하시면 만족할 만한 투자회수율을 거두실 수 있을 것입니다. 주택은 거주가 우선이나 투자도 고려하셔야합니다. 중산층분들은 어떠한 형태의 투자를 하셔도 주택이 주는 투자회수율만큼 목돈을 쥐는 효과를 거둘 수 있는 투자처는 없을 것입니다.
   바이어분들은 어떤 형태, 큰집이 필요하건, 지역을 옮기건 다운사이징 하시건 주택 구매는 하셔야 하니, 구매는 빨리 실행하시면 하실수록 유리하실 것입니다. 내년에도 특별히 주택가격이 폭락(?)할 기미는 전혀 없습니다.
   우물쭈물하다가, 그럴걸 하고, 내이럴 줄 알았다고 해봐야 소용이 없을 것입니다. 다음 달에는 렌트 투자와 렌트 시장의 분석과 바이어분들에게 도움이 되는 시장현황을 살펴보도록 하겠습니다.<*>
   문의 (213) 342-1004