2018년 주택시장 결산 및 전망 Q&A(2부) - 케니 조경완

    주택을 구매하고자 하는 경우, 꼭 짚고 나가야 할 한 가지 사항이 있습니다. 투자와 투기는 확실히 구분하여야 합니다. 주택을 구매하여 시간차공격을 하여 단기차액에 관심이 있거나, 주택을 업그레이드하거나 고쳐서 팔아 차익에 관심 두시는 분들은 아예 생각을 바꾸셔야 합니다. 숏 세일이 성행하거나 은행매물이 많은 시기에도 마찬가지입니다. 그렇게 생각하는 대로 쉽게 자산을 불릴 수 있었다면, 건축하시는 분들이나, 투기하신 분들이 많은 부를 축적하였을 것입니다.
   부동산 투자회수율은 10년에 100% 정도가 정석입니다. 그 100%가 오르는 기간 동안 정치적인 문제, 경제 정책의 문제, 계절적 비수기 등의 문제로 가격은 오름과 내림을 반복하나 장기적으로 보면 평균치는 완만한 곡선을 그리며 오릅니다. 이 완만한 곡선을 타고 투자하시는 분들과 달리, 단기적인 오름 내림에 따라 흔들리시는 분들이 투기하시는 분들입니다.
   앞으로 주택시장의 가장 큰 변화요인은 무언가요?
   일전에 Zillow에서 2020년에는 주택가격이 폭락한다고 발표했고, CNBC는 주택가격 폭락이 시작되었다고 발표했습니다. 사장이 본인 주택을 잘못된 Zillow의 감정가에 반값에 매각한 Zillow는 2020년 후의 장기 예측은 안 합니다. CNBC는 제목은 폭락 운운하고 세부 기사에는 당분간 몇 달간 가격이 내려갈 것이라고 언급합니다. 즉. 단기적인 현황 중 자극적인 단어만 제목으로 내세우는 기사를 위한 기사를 씁니다. 즉, 장기적인 상승세 동향 중 작은 오르내림을 그렇게 평가하는 것으로 봅니다.
   단기적인 사항이 어떠하든 장기적으로는 주택 부족 사태가 초래한다는 점입니다. 과거의 추세를 보면 대개의 바이어들은 금리 인상에 대한 사항은 긍정합니다. 즉, 금리는 오른다고 구매 결정에는 상대적으로 크게 영향을 주지는 않습니다. 향후는 주택매물 부족과 아무런 대책이 없는 정부의 정책이 부동산 시장에 가장 큰 변수를 줄 것입니다.  
   주택시장의 변화에 영향을 많이 줄 요건
   향후 주택시장에 가장 큰 영향을 줄 요인은 주택공급의 절대 부족이라는 점입니다 수요가 많고 공급이 밀리면 가격이 상승하는 것은 당연하며, 공급이 부족해지는 요인에 대한 영향을 줄 요건은, 첫째, 40~50대 늦게 결혼하여 새집 장만의 시기가 되었고, 집을 넓혀갈 분들의 주택 수요입니다, 이 10년 차의 인벤토리만큼 같은 기간 필요한 주택을, 금융대란 이후의 10년간 거의 신규 주택 건축이 없었습니다. 둘째는, 보통 65세 전후에 집을 매각하거나, 자녀에게 주택을 상속하여 주던 은퇴자들은 그 전과 달리 20년 이상의 수명이 늘어나고 일하는 연세가 연장되어 전혀 주택을 매각하거나, 상속하여 줄 생각을 안 하십니다. 셋째는, 이러한 인벤토리가 해소된다고 하여도 과거 70~80세 정도에 운명하거나, 요양 시설로 가던 연장자분들이 이제는 10~20년의 수명이 늘어나 또한, 10~20년분의 시니어 주택 인벤토리 부족이 초래될 것입니다. 아마 이중 가장 큰 문제가 현재 전혀 고려하지 않고 있는 시니어분들의 주택대란 일 것입니다. 
   앞으로 주택을 살 필요가 없다는데?
   요즈음은 이 말은 거의 자취를 감춘 것 같습니다, 급격한 변화에 다른 혼동 중에 나온 자존심 강한 젊은 세대의 변론일 뿐입니다. 그간 워낙 많이 올라버린 월 몇천 불의 렌트를 더 이상 지불하고 싶지 않을 것이고, 그들도 충분한 보수를 받게 되고 통장에 돈이 쌓이면 제일 먼저 구매하고 싶은 자산은 자기의 집일 것입니다.
    올해 주택구매자와 5년 뒤 구매자와의 엄청난 차이
   5년 뒤 금리가 6.5%로 오르고, 주택가격이 20% 정도 오른다고 기준하고, 10만 불 다운으로 50만 불짜리 자리 주택을 구매한다면, 지금은 관리비용 제외하고 월 모기지 1,600불(원금상환액 제외), 재산세 500불이 지출되어 월 2,100불 정도가 지출되고, 5년간, 2만4천 불의 원금상환이 이루어집니다. 그러나 5년 뒤 구입하게 되는 구매자는 월 모기지 2,100불, 재산세 상승분 월 625불로 월 2725불이 필요합니다. 월 차액도 차액이지만, 여기에 더하여, 오른 주택가격만큼의 추가자금이 10만 불이 더 필요할 것입니다.
   10년 동안 구매주택을 보유한다고 기준으로 하면, 5년 늦게 구매하신 분은, 주택가격 10만 불 추가 지불, 원금 상환금 2만4천 불, 오른 이자와 재산세 추가 부담 7만5천 불 등 5년 미루어 주택을 구매한 분은 손해 보는 비용이 무려 19만9천 불이 됩니다.
    주변을 한번 돌아보십시오. 여유였게 회심의 미소를 짓고 있는 노후가 보장되고 수입이 안정된 분들의 공통점을, 바로, 부동산을 보유하고 계신 분들입니다. 왜일까요? 부동산은 기득권이나 기반의 필요보다는 투자에 대한 올바른 생각과 시야를 가지고 있으면 되며 특히, 제일 유리한 점은, 아래와 같이 부동산의 자산증식은 복리 방식이라는 점입니다. 매체가 거론하는 “올해는 주택가격이 다른 해보다 낮은 5~7% 상승했습니다.”라는 말에 대부분이 적은 수치라 생각하시겠지만, 아래의 도표를 보면 깜짝 놀라실 것입니다.
(주) 주택가격의 상승만 반영한 것이고 렌트 수입, 렌트 상승율 반영은 포함되지 않음.
   결론은, 주택경기가 보합세를 이루며 활발하지 않아도, 내부적으로 경기와 같이 흐르는 상황은 변하지 않습니다. 절대적인 주택 부족, 특히, 중소형주택과 시니어주택의 부족 대란, 주택구매는 늦출수록 생각보다 큰 손해를 보게 된다는 이 두 가지 심각한 점은 잘 기억하시고 대처하셨으면 합니다. <*>     문의 (213) 342-1004