실버 세대 주택 대란 - 케니 조경완 웨스턴부동산 대표

   정말 알 수 없는 지나간 한 해였습니다. 한인 타운을 포함한 한인커뮤니티의 주택시장은 정말 금융대란 때보다도 더 침체된 한해였다고 말씀하십니다. 이런 언급은 2년 전부터 한인 에이전트사이에 걱정스레 오가던 말이었으나, 2018년도 초 칼럼 내용에도 언급하다시피 전체 시장은 예년과 별다른 변화 없는 시장이었습니다.
   저희 에이전트가 보는 시스템에는 지역별로 New Listing, Pending, Close 등의 통계치가 Real time으로 업데이트됩니다. 저희 한인 커뮤니티의 거래는 최악의 수치를 기록한다고 하나, 매일 올라오는 밸리의 전체시장 규모의 수치는 예년의 거래량과 금액에 별 차이가 없다고 나타내고 있었습니다. 작년 한 해 내내 이러한 수치를 읽으며 왜 그런지 원인을 어느 정도는 이해할 수도 있었고 급격히 변화되는 부동산 시장과 시스템을 조금 더 잘 읽고 더욱더 이런 변화에 대처하는 한 해가 되어야겠다는 각오를 다져왔습니다. 이러한 시장변화 요인 중의 가장 큰 요인인 실버세대의 주택라이프사이클 변화에 대하여 말씀드려보려고 합니다.
    멈추어버린 밀레니엄 세대들의 주택 라이프 사이클
   밀레니엄 세대란 1945년부터 1965년 사이의 베비붐 시대에 출생한 세대를 의미합니다. 시간이 갈수록 인구가 갑자기 증가하고 또한, 사고방식이나 라이프 패턴이 서로 이해를 못 할 정도로 다르다는 것은 이미 느끼고 있을 것입니다. 변화의 물결 중 가장 두드러지게 나타나는 주택의 라이프 사이클 변화에 대하여 살펴보겠습니다. 실버세대들은 보통 65세 전후에 주택을 자녀에게 증여하거나, 작은집으로 다운사이징을 하거나, 매매 후 은퇴 주택으로 이전하는 식으로 소유한 주택을 처분하여 왔습니다.
   지금 주변을 돌아보십시오. 부득이한 사정이 아닌 한 60-70세 사이의 분들은 주택의 처분을 위의 3가지 어느 방법으로도 하지 않습니다. 혼란스러움에 그냥“뭐지”하고 움직임 없이 머물러 계십니다.
   일반적인 주택의 인벤토리는 어떨까요?
   현재는 주변 환경이나 느낌이 전혀 재고가 부족하지 않다고 느끼실 것입니다. 그러나 금융대란 이후 5~6년간은 주택건설이 없었고 그나마, 지나간 몇 년 전부터 주택건설이 시작되었고 대부분이 대형주택이거나 투자 회수가 좋은 아파트입니다. 즉, 인벤토리는 10여 년 전의 수준으로 그대로 머물러있습니다.
   향후 주택 수요는 어떨까요?
   지나간 10여 년간 주택 구매를 자제해 온 기혼자, 자녀가 늘어도 주택을 늘리지 않으신 분, 경기가 좋아지고, 실업율이 낮아져도 그동안 잃었던 집을 다시 사지 않고 계신 분들, 자연증가적인 외부유입 인구 등 주택의 재고는 거의 10여 년 전 그대로이나 위와 같이 눌려있고 자제된 예비주택수요자가 어느 날 부족재고를 간파하여 움직이기 시작하면 주택시장은 다시 난리가 날 것 입니다.
   그렇다면 실버 주택 재고는 어떤가요?
   주변을 돌아보십시오. 말로만 실버 주택이지 65세 넘으신 분 중 실버 주택에 입주하여 거주 중이신 분들이 얼마나 되는지, 정부 보조 실버 주택-5~10년 기다리라 합니다. 일반 55세 이상 거주자 아파트-3년 전만 해도 남아 돌아갔습니다. 자기 소유 실버 주택단지-실비치나, 프렌드리 밸리 등 20~40만 불이 넘는 실버 주택단지,  LA county 전체 3~4단지만 있을 뿐입니다. 그렇다고, 주 정부나, 연방정부에서 새로 짓는 실버 주택은 찾아보기가 아주 힘듭니다. 지금도 절대 부족하며 향후에는 더 많은 부족 대란이 일어날 것입니다.
   실버 주택의 부족은 어느 정도일까요?
   65세 정도에 주택을 다운사이징 하여 갈아타시던 세대들은 렌트의 급등과  찾을 수없는 실버 주택과 더욱이 노동할 수 있는 나이가 늘어남에 따라 수입이 따르므로 기존 보유주택에 5~10년 이상 연장하여 머무르시게 됩니다. 70세가 넘어 노동시간이 줄고, 주택관리 등이 어려운 경우에는 실버 주택으로 이사를 가거나 소형주택으로 이사를 가게 됩니다. 70~85세이던 평균수명이 80~90세로 바뀌고, 곧 100세가 넘는다고 합니다. 즉, 대개 70세 정도에서 종결되던 일반주택 거주 나이가 10~20년이 늘어나게 될 것입니다. 이는 실버 주택의 부족은 물론, 일반 소형주택의 절대 부족을 나타나게 됩니다.
   실버 주택의 부족은 정부의 무관심과 수익 창출이 없다는 경제적 이론에 따라 일반 업체들도 건설을 꺼려하므로, 더욱더 고통스러운 결과를 가져올 것입니다. 65세 이상의 주택소유자의 주택보유 기간이 늘어나 인벤토리 사이클이 정지되므로 50~60세가 선호하는 중형주택의 부족과 이에 밀려 30세 중반에서 50세까지의 세대에 적합한 소형주택 역시 인벤토리의 절대 부족을 가져오게 될 것입니다. 특히, 소형주택은 실버 세대가 역시 차지하게 되므로 더욱더 내 주택 마련에 어려움을 줄 것입니다.
   지나온 10년간의 주택건설 저조와 잠정 주택수요자의 증가뿐만 아니라 앞으로의 10년 과도는 실버 세대와 무주택자분들은 더욱더 많은 고통이 있을 것 같습니다 .
   저희 한인 커뮤니티는 위의 65세 전후의 실버 세대들은 더 일을 할 수 있고, 지금 집을 매매한다고 치솟은 렌트와 찾을 수 없는 실버 주택 때문에 은퇴 계획의 실행이 멈춰지었고, 40~50대는 자기의 패밀리 사이즈에 걸맞은 집을 구하기가 수입과 주택 가격 때문에 어려움이 있고, 소형주택을 구매하여야 할 30~40대는 주택보다는 자동차와 오락, 여행 등 삶에 투자함으로 주택을 살 여력이 없습니다. 이러한 문제가 저희 한인 커뮤니티에는 상대적으로 빨리 찾아온 것 같습니다. 이러한 상황을 잘 파악하시고 빠른 걸음과 생각을 갖는 것이 장기적인 주택 라이프 사이클에 대응할 수 있는 유일한 방법이라고 생각합니다.<*>
문의 (213) 342-1004