작년 중반 이후 부동산 시장은 바이어스 마켓으로 변화되어 왔습니다. 거래량으로 보면 2010년 전 후보다 반 정도로 줄어든 상태입니다. 그 시기에는 은행매물과 숏 세일 거래가 많아서 그럴 수도 있지만, 전체적인 부동산시장 측면으로 보면 2000년 후 가장 어려운 시장 현황입니다.
그간, 오바마 정부가 무대책으로 일관했다고 보면, 트럼프는 오히려, 억제 정책으로 바이어의 망설임에 한몫을 하고, 주택보유자와 셀러를 힘들게 합니다. 예측이 어려운 불확실한 부동산 경기 움직임과 정부의 무대책으로 시장은 당분간 침체되어 가격은 적어도 2-3년간은 보합세를 유지할 것이고 그동안 선행하여 다소 많이 오른 지역은 가격이 떨어질 수도 있습니다. 그렇지만, 현재는 바이어분들에게는 아주 좋은 단기 호재일 것입니다. 이번 달은 지역별 최고의 투자회수와 은퇴 수입이 보장되는 주택 가치분석을 해보겠습니다.
렌트 투자회수율 이란?
우선 투자회수 및 가치분석을 위해서는 렌트 투자회수율을 이해하셔야 합니다, 투자용 주택을 구매했을 경우, 렌트 수익율에 주택 가격상승 예측치, 렌트 상승률과 재산세, HOA, 공실율과 관리비 등 지출 액수를 분석 비교하여 이익이 극대화된 매물을 살 수 있도록 하는 의사결정을 위한 자료라고 생각하시면 됩니다.
지역별 단독주택 투자회수율
지난 6개월간 거래된 방 3개, 마당을 가지고 있는 지역별 중간규모 주택 수준을 조사한 내용입니다. 총 수익률은 렌트 수익률과 년 5%의 최소의 가치 상승과 연 3%의 렌트비 상승률을 감안 한 사항입니다
수익율이 가장 좋은 곳은 팜데일입니다, 반면에 제일 낮은 곳은 팔로스 버디스입니다. 팜데일이 가장 좋은 수익률을 가진 이유는 렌트 가격은 주택가격보다 지역별로 큰 차이가 없는 이유입니다. 즉, 주택가격은 5.8배이나, 렌트 차이는 2.6배로 반도 안 됩니다. 이런 경우는 지역적 낙후 대 가 격이 선행되는 고급주택지역의 차이로 볼 수 있으며, 투자에 좋은 지역과 살기 좋은 Bed town지역차이로 나타납니다, 라카냐다, 팔로스 버디스처럼 수익률이 낮은 곳은 살기는 좋으나 투자를 피해야 할 지역입니다.
지역별 콘도/타운하우스 투자회수율
역시, 지난 6개월간 거래된 방 3개 지역별 중간규모 콘도/타운하우스를 조사한 내용입니다.
내용상으로 보면 베이커스필드가 가장 좋은 투자 지역입니다. 지역 경제가 낙후되어가고, 인구가 빠져나오는 지역이므로 상대적으로 주택가격은 하락 하나 렌트 가격은 보합세를 이루므로, 투자 수익률이 좋아질 수밖에 없습니다. 역시 고급주택인 플러톤, 팔로스버디스 지역은 투자지역으로는 부적합하고, 팜데일 같은 경우는 단독주택은 아주 좋은 수익률을 이루나, 콘도인 경우 낮은 수익울이 발생하는데, 이유는 콘도 가격이 다른 지역 주택에 비해 상대적으로 가격이 싸지 않기 때문입니다. 즉, 팜데일은 콘도보다는 단독주택에 투자를 하여야 하는 것이 좋다고 나타냅니다. 밸리와 산타클라리타 지역은 비교적 좋은 렌탈 수익률을 나나타내며, 밸리는 단독주택이, 콘도는 산타클라리타가 좋은 것으로 나타납니다.
특히, 얼바인 같은 지역은 주택 대 콘도 투자의 뚜렷한 차이를 나타냅니다. 단독주택은 10만 불당 수익률이 $268이고, 콘도는 $429로 당연히 콘도에 투자하여야 한다는 확연한 차이를 나타냅니다.
렌탈 주택 한계투자 금액율이란?
렌탈 주택은 무조건 비싸다고 투자회수가 좋은 것은 아닙니다. 예를 들어 스티븐슨 렌치의 45만불, 콘도의 렌트가 2,600불 정도입니다. 만약 2배인 90만 불짜리 단독주택을 투자용으로 구매한다고 렌트를 $5,200을 받지는 못합니다.
팜데일에 22만 불자리 콘도의 2배 가격인 44만 불짜리 렌탈 주택을 산다고, 렌트는 2배인 2400불을 받을 수는 없습니다, 지역별로 차이는 나지만 적정한 렌탈 주택 투자 한계 금액이 존재합니다. 콘도는 대개 45만 불에서 55만 불 이하, 단독은 55만 불에서 65만 불 이하가 바람직합니다.
Risk 율이 적은 지역의 렌탈 주택
렌트 수익률이 좋은 곳인 베이커스필드, 팜데일은 반대로 경제적으로 낙후되어가거나 보합적인 지역으로 실업률도 높고, 주택 단위 당 가족 수입도 낮습니다. 이에 따라 렌트를 못내는 확률도 높고 Risk가 높습니다. 렌트는 가급적 같은 조건이면 젊은 맞벌이 부부가 많고 경제적으로 안정된 지역의 최근 건축된 집이라면 최상의 조건을 갖추었다고 보시면 됩니다.
저는 지나간 몇 년간은 셀러분들에게, 자신없고 의사결정이 어려우시면 가급적 적어도 3~5년 이상 주택을 팔지 말고 유지하시라고 권고하고 5년 내 팔아야 할 상황이면 즉시, 지금 파셔야 한다고 권고드렸었습니다.
요즈음 같은“바이어스 마켓” 상황이 적어도 2~3년 정도 올 것을 생각했기 때문이었고, 이제는, 투자용 주택구매 시 단순히 주변에서 얘기하는 저 지역 집값이 오를 것이라는 말씀만 귀 기울이지 말고, 위와 같이 종합적인 지역분석과 가치 분석 어프로치 방법을 대입하여 투자하시게 되면 실패하거나 귀중한 자산을 잃는 경우는 없을 것입니다. 현재의 “바이어스 마켓” 은 길어야 2~3년의 단기 호재입니다, 바이어분들에게는 좋은 특혜와 선택을 줄 것입니다. 나중에 “살 걸 팔 걸”하시지 마시고 늦었다고 생각하는 지금 움직이시는 것이 최선의 방안일 것입니다.<*>
문의 (213) 342-1004
