앞으로의 부동산 전망, 부동산의 방향을 예측하려면 - 모니카 천

   미국의 경제정책 방향을 알아야 돈의 흐름을 파악할 수 있습니다. 돈의 흐름을 파악하면 내 부동산의 방향을 예측 할 수 있습니다.
   미국 경제 방향성에 대해 설명해 드리면 이 내용들은 경제 신문에 이미 기재가 되었던 내용입니다. 아래의 내용들을 조합하면 하나의 방향성을 아시게 됩니다.
   지난해 트럼프의 위임 사에서 언급한 바에 의하면 세 가지로 요약되며, 그 첫 번째가 미국의 우선주의, 즉  자국의 이익을 최우선, 두 번째가 보호주의, 세 번째가 미국의 일자리 창출, 리쇼어링 정책으로 해외로 나간 공장들을 미국으로 불러들이고  이로 인하여 현재 미국의 경제는 일자리를 제공하고 완전고용에 가까워지고 있습니다.
   투자도 늘고 소비도 활발합니다. 물론 우리 한인이 느끼고 있는 경제와는 다소 다르다고 느껴지실 것입니다. 현재 110개월째 미국의 경기는 확장 중입니다.  전 세계적으로 미국은 호황에 있습니다. 트럼프의 경기 부양 확대는 감세 정책과 재정지출 확대 등을 통해서 경기 부양 정책을 이끌어가고 있지만 기업에 주는 인센티브로 법인세와 개인 소득세를 감세하고 SOC 인프라 투자를 본격 추진하여 법인세, 소득세 인하는 세금 수입을 감소시켰고, SOC 인프라투자는 세금 지출을 더욱 늘리고 있습니다. 미국의 제정적자는 더욱더 확대되고 있어 2018년에 약 8천억, 2019년에 약 $ 9천 8백억, 2020년에 약 $10,080억, 2021년 약 $ 11,230억 2022년에 약 $12,760억의 재정적자를 예상하고 있습니다.
   현재 미국은 경제는 호황으로 유가가 오른 덕에 물가 상승률이 2% 목표치에 근접하고 있고 실업률은 3.9%로 완전고용에 가깝습니다. 미국 경기는 금융위기 이후 110개월이 넘도록 확장하여 사상 초유의 확장이라고 합니다. 미국의 활력있는 경제 성장세로 이제는 미국 외의 나라에서 달러를 회수하기 위하여 파월 의장은 점진적이고 지속적인 금리 인상을 할 것이라 밝혔습니다.
   지난 2018년 3월과 6월 두 차례에 걸친 금리 인상을 하였으며 올해에는 4차례에 걸친 기준금리 인상을 고려하고 있으나 아직 시행은 하지 않고 있습니다. 미국의 금리 인상은 달러를 차입한 신흥국의 달러 회수를 목표로 하고 있지만 세계의 경기는 자본 유출을 발생시키고 달러채권을 발행한 신흥국들의 이자 부담이 늘어나 부채와 재정적자를 유발하고 채권 금리가 올라가 주식에서 채권으로 돈이 넘어가는“머니무브”현상이 발생하고 있습니다.
   금융위기 전에는 미 중앙은행(FED)의 채권 보유 규모가 4,796억 달러였으나 현재는 4조 5천억 달러로 그동안 FED의 3차에 걸친 양적 완화로 미 재무부 국채를 매입함과 동시에 시중은행들의 파산을 대비한 FED에 지급준비금을 예치한 규모도 커졌습니다. 미 중앙은행은 지급준비금에 대한 이자를 지불해야 하는 부담이 상당히 커지자 앞으로 점진적이고 지속적인 금리 인상이 불가피하며 불어나는 이자를 줄이기 위하여 보유자산 축소에 나서게 됩니다. 즉 양적 완화시기에 매입한 미 국채와 보유자산 만기도래 채권을 재매입하지 않고 시중에 있는 달러를 회수하는 유동성 축소 효과로 금리 인상과는 별도로 달러를 회수하는 정책입니다.
   양적 완화는 달러를 시장에 풀었지만 양적 완화 축소는 시장에 풀린 달러를 회수하고 재정적자를 위하여 시중에 채권을 팔아 채권 수익률(채권금리)은 상승하여 많은 투자자는 주식에서 수익률이 높은 채권가격을 낮추어  매입하게 한 높은 채권 수익률은 금리 인상을 불가피하게 합니다. 리스크가 상대적으로 큰 주식에서 안정적인 채권과 부동산으로 투자자의 방향은 하이 리스크에서 로우 리스크로 전환하고 있습니다.
   이러한 시점에서 주택가격이 내려간다는 내용은 지난해와 올해의 높 은 가격대의 주택은 하향성을 점차하고 있지만 중간가격대의 주택은 많은 숫자의 복수 오퍼를 만들고 있는 것은 바이어의 구매 욕구를 따라오지 못하는 팔려는 주택의 수요가 많이 부족하다고 볼 때에 올해의 중간가격대의 주택은 미약한 숫자의 가격상승을 하고 있는 실정입니다. 더욱이 3월에 금리가 약간 인하하는 현상으로 인하여 주택을 구입하고자 하는 바이어는 오늘도 새로운 적정한 가격의 집을 기다리고 있습니다.
   주택의 매매 부족 현상의 원인에 이유를 더한다면 집을 파는 샐러는 높은 렌트와 비교하여 본인이 소유한 집의 낮은 모기지 페이먼트에 굳이 집 팔기를 원하지 않고 있습니다.
   2019년 밸리의 낮은 금액의 주택가격이 55만을 올라오고 실상 60만 미만의 가격으로 좋은 집을 구입하려면 상당한 인내심이 필요하다고 볼 수 있습니다. 물론 에이전트도 꾸준히 열심을 내어 좋은 집을 찾아서 좋은 결과로 손님에게 보답하기를 희망하고 있습니다.<*>
문의 (818) 239-9624