빈익빈 부익부 - 유현진 <베스트 부동산 >

   자산증식의 첫 단추는 부동산 소유
 ‘빈익빈 부익부’‘돈이 돈을 번다’‘부자는 망해도 3대  간다’등은 우리가 많이 들어왔던 재산에 관한 말들이다. 예나 지금이나 돈 있는 사람은 더욱더 많은 돈을 벌어들여 다음 세대까지 편안하게 사는 반면, 없는 사람들은 집 한 채 없이 가난의 굴레에서 벗어나지 못하고 더욱 힘들게 살게 되는 경우를 우리는 많이 보아 왔다.     
   하지만, 반대로‘빈익빈’의 상황에서 사고의 전환을 통해 자수성가하여 ‘부익부’로 경로를 바꾸게 된 경우도 적지 않게 보게 된다.  그러한 실례들을 확인해 보면 많은 경우 자산증식의 방법이 부동산 투자였음도 대부분 알고 있는 사실이다. 맥도날드나 유명 보험회사들도 사업을 위해 매입한 건물의 부동산 가치 상승으로 엄청난 부를 이루었다. 따라서, 재산형성에 관심이 있는 사람이라면 누구나 부동산에 대한 관심을 가져야 한다.
   특히 우리가 살고 있는 캘리포니아는 사계절 따뜻한 날씨와 사통팔달의 LAX로 인한 편리성으로 많은 사람들이 선호하는 곳이기 때문에 부동산 가치가 지속적으로 높아질 수밖에 없다. 게다가 중국, 한국, 일본, 필리핀 등 아시아계 이민자들의 이민역사가 오래됨에 따라 그들만의 커뮤니티가 자리매김을 함으로써 더욱 많은 아시아계 이민자들의 Dream-State가 되기도 했다. 따라서, 단기적으로 보았을 때는 약간의 가격변동이 있을지라도, 거시적인 안목으로 보았을 때 캘리포니아의 집값은 지속적인 상승 국면에 있다는 것은 자명한 사실이다. 이렇게 가치 있는 시장에 내 집을 소유한다는 것은 나의 자산을 형성하는 첫 단추가 될 수 있다.
   필자의 손님 중 한 분은 25년 전 행콕팍에 있는 낡은 하우스가 경매로 38만불에 나온 것을 42만 불에 낙찰받아, 지금까지 그곳에서 거주하고 있는데, 현재는 300만 불을 호가하고 있고, 뿐만 아니라 그 집의 에쿼티가 오를 때 마다 주택 담보 대출을 받아 두 채의 4 unit Income property와 Warehouse를 매입해 상당한 자산을 증식했으며, 최근에는 Warehouse를 1031 exchange를 통해 쇼핑몰로 전환하여 현재는 매달 6만불의 총수입을 거둬들이고 있다. 미국에서 직업을 가져본 적도 없는 60대의 주부지만, 주택구입을 시발점으로 한 부동산 투자를 통해 웬만한 사업가보다 더 큰 부를 이룬 셈이다.
   로스 엔젤레스의 심화된 빈부격차의 원인은 주거비
   최근 연구 결과에 따르면, 로스엔젤레스의 소득 불균형은 결국 주거 시장과 직결됨을 알 수 있다. Apartment List의 보고서에 의하면, 로스엔젤레스 주민 중 최저임금 수령자들이 최고 임금 수령자들 보다 자신의 수입에서 더 많은 비율을 렌트비로 지불하고 있다고 한다. 미국 내 100개 대도시를 대상으로 조사한 결과, 로스 엔젤레스는 소득불균형에서 전국 9위를 기록했고, 2008년 대비 2017년에 빈부격차가 10% 증가한 것으로 집계되었다.
   고소득 가계는 저소득 가계보다 13.4배 더 많은 돈을 벌고 있다. 그러나 저소득 가계는 2008년 대비 14% 더 많은 비용을 주거비로 내고 있는 반면 고소득 가계는 2% 더 적게 내고 있다. 물론 빈부격차가 커진 데에는 부유층이 받는 임금상승이라는 요인도 있지만, 주거비도 큰 몫을 하고 있다. 렌트 거주자의 경우 주거비로 많은 돈을 지불하고 나면,  의복이나 음식 등 필수품에 쓸 수 있는 돈이 거의 남지 않는다. 로스 엔젤레스 시장 Eric Carcetti는‘많은 부모들이 렌트비를 감당하지 못해 그들이 가족들의 보금자리를 자동차로 옮기고 있다’라고 하며 렌트비 상승으로 인해 더 많은 홈리스들이 생겨날 것에 대한 우려를 표했다. 사실 렌트비 상승은 로스엔젤레스만의 문제는 아니다. 조사 결과 미전역 모든 소득계층에서 렌트 거주자들이 1980년과 비교했을 때 자신의 소득에서 훨씬 더 많은 비율의 금액을 렌트비로 지불하고 있다.
   대조적으로, 홈오너들을 십년 전보다 주거비에 더 적은 비용을 지출하고 있다는 조사 결과가 나왔다. 주택가격이 상승함에도 불구하고 홈오너들은 그들의 비용지출을 줄이기 위해, 낮아진 모기지 이율과 다양한 리파이낸싱 옵션들을 활용해 왔던 것이다.
   렌트비 상승은 캘리포니아뿐만 아니라 전국적 현상인데, 이는 고소득 렌트 거주자들의 유입 때문이기도 하다. 이들은 비싼 대도시의 주택을 구입할  경제적 여유가 없어서일 수도 있지만, 재미있는 것은 그들은 십년 전 렌트 거주자들보다 23%나 더 많은 수입을 벌고 있다는 것이다. 고소득 렌트 거주자가 많아짐에 따라, 건물주는 렌트비를 더 올리게 되고, 자연스럽게 평균 렌트비는 폭등하게 되었다.
   주택구입, 막연한 지식이 아닌 전문가와의 상담을 통해 제대로 준비하자!
  신규 주택 건설 물량 부족과 주택매물 부족 등의 원인으로 인해, 렌트비 상승 현상이 꺾일 것으로 보이지 않는 현 부동산 시장에서, 자산 증식의 첫 단추로 집을 구매하는 것은 무엇보다도 현명한 선택이 될 것이다.  또한 모기기 이자에 대해  소득세 감면 혜택이 있기 때문에 이제 막 직장생활을 시작한 밀레니얼 세대는 특히 다운페이 금액이 마련이 된다면 주택구매를 고려해야 한다. 하지만 집을 산다는 것이 생각보다 상당히 복잡한 절차를 요구하므로, 철저히 준비하지 않으면, 시간 낭비만 하게 되는 경우가 많다.
먼저 본인의 재정 상태를 알아야 한다.  그러기 위해 믿을 수 있는 론 브로커와 대출 상담을 하여, 현 상황에서 구매 가능한 가격대가 얼마인지 파악하고, Pre-Approval Letter와 Proof of Fund(Bank Statement), Credit Report를 준비하고 있어야 한다.  최근에는 부동산 경기 부양을 위해 다양한 론 프로그램들이 출시 되었는데, 한 사람이 모든 프로그램을 다 알 수 없으므로, 두 세 명의 론 브로커와 상담해 보고 자신에게 최적인 론 프로그램을 선택해야 한다. FHA 나 VA 론의 경우 낮은 다운페이 때문에 자격이 되면 무조건 이용해야 한다고 여기는 경우가 많은데, 실상은 다운페이가 낮은 만큼 론 금액이 많아지고, 그에 따라 월 페이먼트도 많아져 DTI(Debt-to-Income) 비율이 높아지기 때문에, 사회 초년생이나 군대에서 받는 월급으로는 론을 받기 힘든 경우가 생긴다. 또한, FHA론으로 타운하우스나 콘도를 구입할 경우 FHA론이 가능한 단지인지도 미리 확인해야 한다.  단독주택에 비해 타운하우스나 콘도는 FHA론이 가능한 경우가 많지 않기 때문이다.  다양한 매체에서 이러저러한 론프로그램이 좋다고 하더라도, 사실 그 이면에는 많은 제약이 있기 때문에 정확한 상담을 통해 본인에게 맞는 프로그램을 선택하여 서류 준비를 해 두는 것이 중요하다.
  자신의 마음에 드는 집은 다른 사람 눈에도 좋기 때문에 멀티플 오퍼가 들어오게 마련이다.  좋은 지역에 깨끗한 집이 나오게 되면, 하루 만에 리스팅보다 높은 금액의 오퍼가 들어오는 것을 쉽게 볼 수 있다. 따라서 서류가 미리 준비되지 않은 경우 당연히 경쟁에서 밀릴 수밖에 없다. 평소 매물을 부지런히 보면서 시장동향을 파악하고, 필요 서류를 철저하게 준비하여, 원하는 집을 구입해 홈오너가 됨으로써‘부익부’로 가는 첫걸음을 떼어보자.<*>  문의 (213) 372-9525