꼭 짚고 넘어가야 할 주택시장 변화 요인 - 케니 조경완< 웨스턴부동산 >대표

   요즈음 부동산 시장은 당황할 정도로 특이한 상황입니다. 주말이면 네거리마다 골목마다 오픈하우스 간판이 늘어서고, 바이어분들도 근래 드물게 오픈하우스의 방문이 많은 편입니다.
   그러나 주택가격은 그동안 꾸준히 오른 정점에서 조정기에 들어간 것 같습니다. 작년 중반부터 쌓이기 시작한 주택 인벤토리는 활발한 바이어의 구매에도 미처 소화시키지 못하는 것 같고, 특히, 바이어들의 구매대상 주택이 50~60만 불 전후의 주택 혹은 콘도로 집중되어, 멀티플오퍼가 들어올 정도로 경쟁이 심하고, 반면에 중대형 이상의 주택들은 거래가 부쩍 줄어들어 시장에 머무는 DOM(Date on Market)이 몇 개월로 늘어난 것 같습니다.
   트럼프대통령은 취임 시 경기회복 및 부양을 부동산 정책으로 타개하겠다고 공약하였습니다. 그러나 지금 부동산 분야는 뜨거운 감자처럼 인식되어, 아무도, 관심 있게 들여다보지 않고 여기에 무대책과 해외자본 유입 대폭 감소 등으로 인한 어려움도 있으나, 특히, 어려움이 더해지는 것은 미. 중 무역전쟁으로 인한 경제 성장의 축소 예상과 기준 금리 인상에 대한 부담감, 세금감면의 대폭축소, 여기에 대하여, 6년 만에 최고치를 기록한 7,789억불에 다르는 연방정부의 재정적자에서 기인하여 단기적으로 주택시장이 왜곡되어 있다고 볼 수 있습니다
   실물 경기가 좋아지나요?  점점 더 나빠지는 것 같은데요.
   솔직히 주변 분들의 얘기를 들어보면 정부 발표대로, 실업률이 3.9% 이하이고 기본급인상, 기업의 투자 급상승 등으로 실물경기가 좋아졌다고 하나, 실질 피부로 느끼기에는 전혀 그렇지 못하다고 합니다. 실업률 개선을 목표로, FRB가 기준금리조정만으로 유동성 조정을 할 수 없게 되자, 2015년까지 무제한 양적 완화(Quantitative Easing)로 통화량을 늘렸고, 성공적으로 4% 이하로 실업률을 떨어트렸고, 이어서 트럼프 대통령 역시 급하게 때우기 식 정책에 일괄하였습니다. 이러한 때우기 식 정책이 정상적인 경제 활성화 정책으로 자리를 잡으면 그제야 우리의 피부에 와 닿는 실물경기가 좋아 질 것이고, 얼마나 부드럽게 전환되느냐가 문제인데. 대부분의 경제학자들은 이제는 약효가 떨어져 그렇지 않다고 하며 이로 인하여 2020년 이후부터는 경제성장률이 떨어질 것이라고 합니다,
   부동산경기의 중장기적 추세 분석
   향후, 부동산시장에 영향을 미칠 5가지 항목을 집중적으로 살펴보겠습니다,
   첫째는 아직도 좋은 모기지 금리
   정부는 작년에 4차례에 걸쳐 기준금리를 0.25%포인트씩 올렸으나 최근 들어 경기둔화 우려를 고려해 인상에 신중을 기하고 있습니다. 지나간 30년간의 금리를 살펴보면 월 기준금리가 10%가 넘는 년도가 상당히 많습니다, 특히 1981년은 16.63%로 최고치입니다. 작년에 4.5%를 오가던 모기지 금리는 올해 초 5%를 넘어가더니, 5월 20일 현재 하락하여 4.1%입니다. 아직은 좋은 금리입니다만, 만약 정부가 목표로 하는 6.5%로 인상되면 주택시장에 큰 영향을 미칠 것은 자명합니다.
   둘째는 눌려왔던 물가 상승과 주택가격의 상관관계
   실업률이 떨어져, 어느 정도 경제가 회복되면, 당연히 물가는 오를 것이고, 가계수입이 증가하면 무주택자가 제일 먼저 관심을 갖는 것이 주택구입이고 또한, 기존 주택보유자는 좀 더 큰 주택을 구매하고, 그동안 중지된 주택의 리모델링이 시작됩니다. 기존주택소유자의 갈아타기와 신규주택수요자들의 급증으로, 주택가격, 역시 당연히 상승할 것입니다.
   셋째는 주택 재고량 절대 부족할 것입니다.
   이제 겨우 신규건축이 소량 늘기 시작합니다. 아직은 무주택자와 기존주택자의 더 큰 주택으로의 갈아타기가 활발하지 않으나, 실버 세대의 주택보유 기간연장, 자연 인구증가, 유입인구증가등과 경기의 회복이 이어져 바이어가 활발하게 움직이기 시작하면, 감추어 져왔던 주택 구매수요가 급 증가되고 이는 혼란으로 이어져 주택 재고량의 절대 부족으로 이어질 것입니다.
   넷째, 주택 구입 가능 지수의 증가
   주택구매의 시기만을 기다리던 30-40세 전후의 많은 고소득 젊은 층이 요즈음 부쩍 주택구매에 적극적인 것과 금융대란이후 숏 세일로 얼룩진 기존 세대의 재정구조가 이제는 어느 정도 정상 구조로 전환되었습니다. 이렇게 그동안 떨어졌던, 주택구매 가능지수가 증가되어, 이분들은 조만간, 주택구매에 적극적으로 나설 것입니다.
다섯째, 주택 렌탈 비용이 최악이면서도 기회입니다
   요즈음 렌트의 급상승으로 20~25% 정도 다운페이먼트를 하고 구매하게 되면 모기지 페이먼트, HOA 및 재산세, 부대비용을 감안하면 렌탈 비용과 비슷하거나 오히려 흑자로 전환됩니다.
   투자자는, 매년 오르게 될 렌트비 수입증가와 주택 가치 증가의 이중 자산가치 증가 창출을 이루게 되어, 테넌트와 투자자 모두 주택을 구매하는 것이 이익이라는 생각으로 전환되어 주택 구매하는 생각으로 발 빠르게 전환되는 듯합니다.     
   지난 주택시장 관찰 결과 7~8월에는 또 부동산 가격이 하락한다고 난리가 날것입니다. 급해진 바이어들이 급증하여 경쟁이 늘어나고 그동안 누적된 재고가 소진될 것입니다. 여기에 잠재바이어가 합쳐서 급하게 움직이기 시작하면 내년 봄 이후에는 다시 주택가격은 단기적 급상승을 거쳐 조정기에 다시 들어가서 안정된 시장을 유지하다가 완만하게 가격이 다시 오르기 시작할 것입니다.
   혼동하여서는 안 될 것은 운이 좋아 지나간 6~7년간의 수요와 공급이 잘 맞아떨어져 셀러스 마켓으로 유지된 것과 구매능력 대 주택가격의 격차로 인한 실수요자들의 주택구매의 어려움, 트럼프의 나 몰라라 정책과 오히려 부동산 관련 감세 축소정책, 6.5%가 목표인 연준의 금리상승 때문과 2020년부터 때우기 경제정책의 반등으로 감소되는 경제성장률로 부동산가격이 떨어 질 것 같지만 그렇지는 않을 것입니다. 다음 기회에 말씀드리겠지만, 비틀려져 가리여지었지만, 절대 주택 수요는 터무니없이 부족합니다. 이러한 상황이 주택시장에 대입되는 순간 우리는 또다시 미친 듯이 오르는 주택가격 상승에 경악할 수도 있습니다. 바이어들은 얼마 남지 않은 이 기간에 늦기 전에 발 빠르게 움직이고 셀러들은 장기적인 안목으로 소중한 자산인 주택자산을 최대한 횟수가 좋게 발 빠른 움직임을 보여야 할 것입니다.<*> 
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