새로운 집을 장만할 때 피해야 할 값비싼 실수-제이크 김 <BERKSHIRE HATHAWAY> 에이전트

  현재 남아 있는 집의 수는 오랫동안 매우 적은 상태를 보이고 있고 가격은 계속해서 올라가고 있습니다. 매도 물건으로 나온 집을 찾을 수 없거나 새집을 장만하고 싶은 경우에 새롭게 집을 짓는 것이 하나의 선택 사항이 될 수 있습니다.
   새로운 집은 더욱더 나은 안전성과 에너지 효율성, 편의 시설과 배치 형태, 그리고 현대적인 스타일에 더욱 적합한 형태를 보일 뿐만 아니라, 또한 주거자가 원하는 공간을 원하는 대로 지을 수 있기도 합니다. 이미 지어진 집을 매수할 경우에는 사용자가 원하는 공간을 조성하기가 어렵습니다. 하지만 주의하지 않을 경우, 비용이 치솟고 기대감만 너무 많이 커질 수 있습니다.
   새로운 집을 장만할 때 피해야 할 값비싼 실수를 다섯 가지 살펴보면 다음과 같습니다.
   1) 새로운 집을 지을 때, 집을 알아보는 처음 단계부터 자신의 에이전트를 고용하고 있어야 합니다.
   많은 건축회사들은 여러분이 대리인 없이 새로운 주거지 판매 사무실을 방문할 경우, 이후에 여러분의 에이전트를 고용하도록 허락하지 않을 것입니다. 건축회사의 새로운 주거지 건설 현장에 에이전트 없이 방문할 경우, 이후에 엄청난 손해를 볼 수 있습니다. 왜냐하면 건축회사가 여러분의 에이전트에게 비용을 지불하려고 하지 않을 것이기 때문입니다.
   여러분의 에이전트를 통해 건축회사를 소개받으시기 바랍니다. 그렇다면 이러한 추가 비용이 발생하지 않을 것입니다.
   건축회사의 판매 에이전트는 그들이 여러분에게 무슨 말을 하든지 여부와 상관없이 건축회사를 대리하도록 비용 지불을 받습니다. 많은 경우, 고도의 전략을 통해 여러분이 계약서에 사인을 하도록 설득할 것입니다. 새롭게 지은 집의 판매의 경우, 그 수량이 많기 때문에 많은 건축회사의 에이전트는 기존의 수수료보다 상대적으로 적은 수수료를 받게 됩니다. 어떤 경우에는 월급 위에 인센티브 보수를 받기 때문에 전체 매상이 그들에게는 중요한 요소가 됩니다.
   여러분을 대표할 매수자 에이전트를 고용하시기 바랍니다. 대부분의 경우, 여러분의 에이전트에 대한 비용은 건축회사가 지불하지만, 때때로 에이전트 비용에 대한 책임 부분은 그 누구에게 한정되지 않고 다시 논의될 수 있습니다. 건축회사들은 일반적으로 자신들이 매수자 에이전트에게 얼마나 많은 비용을 지불하는지에 대해서 광고를 합니다. 집 보유량이 낮고 수요가 높은 경우가 아니라면, 그들은 거의 거절을 하지 않습니다. 건축회사들이 여러분의 에이전트에게 직접 비용을 지불해야 한다고 하더라도 여러분은 그 비용을 판매 가격에 추가할 수 있습니다. 그래서 매수자 에이전트가 수수료보다 더 많은 금액을 아낄 수 있는 훌륭한 협상이 매우 중요한 요소가 됩니다.
   여러분의 에이전트는 여러분을 대표하는 수탁자가 되고, 그 에이전트는 거래와 관련하여 좋은 점과 그렇지 않은 점 모두를 밝힐 의무가 있습니다. 반면에, 건축회사의 에이전트는 문제점에 대해 이야기하지 않습니다. 여러분의 부동산업자는 여러분의 이익을 최우선에 두어야 합니다.
   여러분의 계약에 집을 구입하기 전에 현재의 집을 팔아야 한다는 컨틴전시(조건)이 포함되어 있을 경우, 여러분의 집을 매매 목록에 올리는 일을 담당할 에이전트를 고용해야 합니다. 매도 전에 매수를 하는 것이 항상 여러분의 최선이 이익이 되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 이미 마음에서 자신을 집을 떠났을 경우, 강하게 협상을 하고자 하는 마음이 쉽게 사라질 수 있기 때문입니다.
   2) 건축회사의 대출 기관을 무조건적으로 사용하지 마시기 바랍니다.
   건축회사는 주로 자신의 대출 기관을 선호합니다. 왜냐하면 건축회사가 여러분의 진행 상황에 대한 전체 정보를 받아볼 수 있기 때문입니다. 이를 통해 건축회사는 원하는 사항은 한 번에 쉽게 얻을 수 있습니다. 하지만, 건축회사의 대출 기관은 여러분의 입장에서 최선이 되는 거래를 제안하지 않을지도 모릅니다. 또한, 건축회사가 대출 기관을 소유하고 있을 수도 있습니다. 건축회사의 대출 기관을 이용하는 데 있어서 인센티브가 있는지 물어보기 바랍니다. 이를 통해 가끔은 특혜를 받을 수도 있습니다.
    대출 기관을 찾기 위해 또 다른 경로도 생각해 보기 바랍니다. 여러분이 사용하는 은행이나 신용 조합(credit union)이 과거 여러분의 은행 관련 업무 기록에 따라 여러분에게 아주 유리한 이율과 조건을 제시할 수도 있습니다. 여러분의 에이전트는 여러분에게 자신만이 보유하고 있는 대형 대출 기관의 목록을 제시해 줄 수도 있습니다.
    여러 곳을 알아보고, 여러분의 대출 기관 담당자를 직접 만나 보기 바랍니다. 여러분이 신뢰할 수 있고 같이 일을 할 때에 편안함을 느끼는 은행 담당자나 모기지 브로커를 찾기 바랍니다. 항상 보수비용이 최우선이 되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 대부분의 경우, 보수비용은 거의 같기 때문입니다.
     여러분의 신용 평가 보고서(credit report) 및 FICO 점수(신용등급)에 대한 사본을 볼 수 있는지 물어보기 바랍니다. 새 집을 장만하기 전에 무료로 신용 평가 보고서를 요청할 수 있습니다. 대출 기관이 그 비용을 보장할 것으로 기대해도 됩니다. 대출 기관은 법적으로 모든 부동산 매매 수수료를 공개해서 대출 예상 금액을 산출해야 합니다.
   3) 많은 정보를 알아보지 않고 하나의 대출기관만 상대하고 결정하는 일
    많은 대형 건축회사는 회사 내에 모기지 대출기관을 가지고 있거나 자신들이 함께 일하는데 선호하는 회사들을 정해 놓고 있습니다. 이러한 기관들은 좋은 이자율 및 조건을 제시할 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있습니다. 여러분의 모기지 이자율에 대해 많이 알아보지 않을 경우, 비교할 근거를 갖지 못하게 됩니다.
   “건축회사의 대출기관이‘저희를 선택할 경우, $15,000의 인센티브 금액을 드리겠습니다.’라고 말하는 가운데 “외부의 대출기관의 경우 전체 대출 기간 동안 0.25% 더 낮은 이자율을 부과하는 경우, 장기적으로 보았을 때는 $15,000의 인센티브가 결국 더 비싼 비용이 될 수 있습니다.”라고 스토크스(Stokes)는 말합니다.
   4) 건축회사 보증에 대해 알려고 하지 않는 것
   집을 구입할 때 두 가지 유형의 건축회사 보증에 대해 듣게 될 것입니다. 그것은 바로 묵시적 보증과 명시적 담보입니다.
   전미주택건설협회 건설 책임의 부대표인 데이비드 자페(David Jaffe)에 따르면, 묵시적 담보는 새로운 집의 거주성, 거주 적합성, 그리고 안전에 영향을 미치는 기술력의 결함에 대해 책임을 집니다. 묵시적 담보는 모호하게 표현되는 경향이 있고, 보통 건축회사에게 10년 동안의 책임 기간을 부여한다고 자페는 말합니다.
   건축회사는 때때로 명시적 담보를 제공하는데, 이것은 새로운 건설과 관련된 다양한 요소들에 대해 책임을 지는 사항과 책임 면제 기간에 대해 좀 더 상세하게 표현을 하고 있습니다. 때때로 건축회사들은 명시적 보증을 제안 받을 경우, 묵시적 보증을 수용해 줄 것을 구입자에게 요구하기도 합니다. 이 때문에 모든 보증에 대한 내용을 꼼꼼하게 살피는 것은 매우 중요합니다. 부동산 대리인이나 변호사를 통해 보증 및 매매 계약서를 검토하는 것은 부도덕한 건설 회사를 피하는 데 도움이 될 것이라고 자페는 말합니다.
   건축회사들은 자신들의 평판에 따라 생존이 결정되기 때문에, 그들은 긴 법적 다툼에 말려들고 싶어 하지 않습니다. 따라서 이러한 유형의 보증은 더욱 상세하게 정의된 조건 및 사항들을 제공합니다.
   건축회사의 보증이 새로운 집의 모든 유형의 결함 및 문제점들을 책임져 주는 만능 보증은 아닙니다. 자페에 따르면, 건축회사의 보증이 일반적으로 보장하지 않는 사항들은 다음과 같습니다.
- 제조회사의 보증의 영향을 받는 제품들 (예를 들어, 가전제품들)
- 일상적인 마모 및 해짐에 따른 손상
- 관리 부족 및 집주인의 방치 및 소홀로 인해 발생한 결함
- 건축회사가 아닌 집주인 및 계약자가 설치한 품목의 결함
- 자연재해에 따른 피해
  5) 자신의 집의 가치를 올려주지 않는 업그레이드를 하는 것
   건축회사의 전시 장소에 들어서게 되면 선택할 수 있는 요소들이 끝이 없어 보입니다. 하지만, 원하는 대로 업그레이드를 실시하기 전에 단지 집을 멋져 보이게 하는 업그레이드를 하기보다는 집의 가치를 더욱 높여줄 수 있는 업그레이드를 선택하는 것이 현명하다고 리맥스(RE/MAX) 에이전트 스토크스는 조언합니다.
   “업그레이드에는 항상 비용이 들기 마련입니다. 그리고 다른 것보다 가치에 대해 알게 해 주는 몇 가지 사항들이 있습니다.”라고 스토크스는 말합니다.
   예를 들어, 라미네이트 조리대를 석영 조리대로 업그레이드하거나 리놀륨 바닥을 원목이나 타일로 바꾸는 것은 안전한 투자가 될 수 있습니다. 하지만, 최고급 캐비닛을 위해 추가 비용 $10,000을 들일 경우, 재판매 시 그 가치를 받을 수 없을 것이라고 스토크스는 말합니다.
   여러분은 건축회사가 업그레이를 하는 것과 자신이 나중에 따로 사람을 구하여 작업을 하는 것의 비용의 차이에 대해 알고 싶을 수도 있습니다. 덴버에서 집을 구입한 해리스(Harris)는 자신의 새 집에 에어컨을 설치하고자 했습니다. 그녀는 자신의 건축 비용에 그 비용을 추가하는 대신에 새 집에 이사한 후 에어컨을 설치함으로써 $1,000의 비용을 아낄 수 있었습니다.
   5) 건축회사와 가격 협상을 할 수 없다고 생각하는 것
   새로운 집을 구입하는 사람들 가장 흔하게 가지고 있는 잘못된 생각은 건축회사가 자신들과 가격 협상을 하지 않을 것이라는 것입니다. 하지만 그것은 사실이 아닙니다. 스토크스는 다음과 같이 말하고 있습니다.
   “여러분은 가격, 경계선, 대출 비용 등 여러 사항들에 대해 협상할 수 있습니다.”라고 스토크스는 말합니다.“건축회사가 처음에는‘안 됩니다.’라고 말할지도 모릅니다. 하지만 계속 압박을 가하기 바랍니다. 물어보지 않는다면, 답을 절대 얻을 수 없을 것입니다.”
   집을 새로 짓는 일에 전문화된 부동산 에이전트를 고용하는 것은 여러분들이 건축회사와 협상을 하는 데 있어서 더 나은 자신감을 갖게 해 줄 것입니다. 또한, 에이전트를 고용하는 것은 집 구매자에게 전혀 비용이 들지 않는 일입니다. 일반적으로 건축회사가 자신의 마케팅 예산에서 에이전트의 수수료를 지불한다고 스토크스는 말하고 있습니다.
   6) 자신이 책임을 져야 하는 항목에 대해 예산을 세우지 않는 것
   새롭게 집을 짓는 것은 아무것도 없는 것에서부터 시작하는 일과 같습니다. 예를 들어, 많은 새 집들은 경치가 좋은 앞마당이 따라오지 않습니다. 또한 여러분이 HOA 규정이 적용되는 지역에 살 경우, 조경에 있어서 제약 사항이 있을 수 있고, 이것은 수천 불의 비용으로 이어질 수 있습니다.
   여러분의 계약서와 HOA 규정을 잘 살펴보기 바랍니다. 이를 통해 가능한 한 빨리 해당 비용에 대해 예측하고 예산을 세울 수 있습니다. 새로운 집주인이 자신이 잘못한 것을 적시하는 HOA 관련 서신을 받는 것보다 더 좋지 않은 일은 없습니다. 여러분의 집이 몇 개월 혹은 1년 동안 완료되는 경우가 아닐지라도 지불하고자 하는 항목에 대해 추정 금액을 산출하여 특정 프로젝트를 위한 금액을 따로 보관해 두기 바랍니다.<*>
   문의 (805) 551-2703