소유하시고 계신 집 어떤 명의 인지아세요? - 케니 조경완 웨스턴부동산 대표

   주택을 구매 후 에스크로가 시작되고, 어느 정도 진행이 되면 에스크로에서 베스팅(Vesting)을 어떻게 할 건지를 물어봅니다. 법률적인 사항이니 에스크로나 에이전트도 도와드릴 수가 없고 알기 쉽게 설명을 할 수도 없어, 각 방법에 대한 비교표를 전달해드리는 것이 할 수 있는 최선의 방법입니다.
   타이틀의  베스팅이란 의미는 “구매한 부동산소유권을 누가 어떤 방법으로 갖게 하느냐를 정하는 절차를 의미합니다.” 나중에 소유권에 대한 법정 분쟁이 생겼을 때와 상속 등에 중요한 영향을 끼치므로 잘 생각해서 결정해야 합니다. 보통 주택 오너들이 선택하게 되는 베스팅의 방법에는 다음과 같이 4가지가 있습니다.
   ▶ 테넌시 인 커먼(Tenancy in common)
   일반 개인들이 부동산 투자할 때 선택하는 베스팅 방법입니다. 투자한 금액에 따라 지분을 소유할 수 있는 것이 가장 큰 특징입니다. 4명의 공동 투자자들이 100만 달러짜리 건물을 구입 할 때 10만 달러, 20만 달러, 30만 달러, 40만 달러를 투자하면, 이 4명의 투자자는 각각 10% 20%, 30%, 40%의 지분을 갖게 됩니다. 아울러, 이들 4인의 공동 소유주는 자신들의 지분을 언제라도 다른 사람한테 팔 수 있으며 유언이나 상속을 할 수도 있습니다.
   한인 커뮤니티에 보통 투자 시 선택하게 되는 베스팅 방법이 이러한 방법이며 보통 TIC 투자라고 약자로 얘기합니다. 투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유할 수 있다는 것이 다른 베스팅과의 가장 큰 차이점일 것입니다. 그러나 자신의 지분이 20%라고 해서 특정 건물의 일부분에 대한 20% 소유권은 인정할 수 없습니다. 예를 들어 4인이 투자용으로 주택을 구입했는데 20%의 지분을 가진 사람이 방 1개를 소유하겠다는 것은 허용이 안 됩니다. 테넌시 인 커먼의 베스팅은 투자한 건물 전체의 가치에 대해서만 자기의 지분을 나눠 갖는 것입니다. 보통 이 방법은  가족들 간에는 베스팅 방법으로 권고하지 않습니다. 
   ▶ 조인트 테넌시(Joint tenancy)
   가족 간, 특히 부부끼리 많이 선택하는 베스팅입니다만, 일반인들도 선택할 수 있습니다. 이 방법이 가족 간에 많이 쓰이는 이유는 생존자의 소유권 자동 취득권(서바이버쉽)이 있기 때문입니다. 부부가 조인트 테넌시로 주택을 구입하였으나, 안타깝게도 1년 후 남편이 사망한 경우 그 집의 타이틀은 생존한 아내가 혼자 소유하게 됩니다. 두 명의 공동 투자자가 100만 달러짜리 상가를 반반씩 투자해서 구입했으며, 몇 년 후 두 명 중 한명 이 사망하면 생존한 사람이 혼자서 건물을 소유하게 되는 것입니다.
   조인트 테넌시는 생존자 취득권이 있음으로 유언이나 상속을 할 수 없습니다. 대신 자신의 지분을 남에게 팔 수는 있습니다. 조인트 테넌시로 건물을 구입한 사람이 자신의 몫을 다른 투자자한테 팔 경우 새로 들어온 투자자와 기존의 소유권자와는 테넌시 인 커먼으로 베스팅이 변경되게 됩니다.
   그러나 기존의 소유권자끼리는 조인트 테넌시를 그대로 유지하게 됩니다. 즉 갑, 을, 병, 정 네 명의 투자자가 있습니다. 만약 갑이 자신의 지분을 정한테 팔았다면 D와 B, C는 테넌시 인 커먼이 됩니다만, 을과 병은 조인트 테넌시가 적용됩니다. 조인트 테넌시의 또 다른 특징은 부동산 구입 시 투자 금액에 상관없이 건물 소유권은 반드시 똑같이 나눠야 합니다는 점입니다. 네 명의 투자금액 100만 달러짜리 주택을 구입하고, 투자금액은 각각 10만 달러, 20만 달러, 30만 달러, 40만 달러라고 하여 투자 금액이 틀려도 네 명의 지분은 정확하게 4분의 1씩이 됩니다.
   ▶ 커뮤니티 프로퍼티(Community Property)
   이 베스팅은 부부만이 선택할 수 있는 베스팅입니다. 조인트 테넌시처럼 배우자가 절반씩 소유권을 갖게 됩니다. 주택 가격이 100만 달러라면 남편과 아내가 한 개의 타이틀로 소유하게 되며 지분은 절반씩 나눠 갖는다. 부부 중 한 사람이 사망하게 되면 생존 배우자에 배우자의 절반이 자동으로 넘어간다. (단, 유언이 없는 경우) 커뮤니티 프로퍼티는 지분을 팔 수 없습니다. 부부만이 선택하는 베스팅이기 때문입니다. 그러나 조인트 테넌시와 달리 자신의 몫을 다른 사람한테 유언으로 남길 수 있습니다. 부부인 A와 B, 두 사람은 커뮤니티 프로퍼티로 주택을 소유했는데 생전에 A는 자신의 지분을 C한테 넘겨주겠노라고 유언장을 만들어 놨고, 몇 년 후 A가 사망했다. 이럴 때 A의 몫은 유언이 가능하므로 C한테 넘어가게 됩니다.
   ▶ Property with right of survivor ship
   부부만이 선택할 수 있는 베스팅 방법으로 조인트 테넌시와 커뮤니티 프라퍼티의 장점만을 취한 형태라고 보시면 됩니다. 조인트 테넌시와 거의 같으나 배우자가 가진 절반의 몫을 다른 사람한테 팔 수 없다는 점이 틀립니다. 또 조인트 테넌시처럼 유언을 할 수 없으므로 배우자중 한 사람이 사망하게 되면 남은 사람이 생존자 취득권으로 혼자 소유권을 갖게 됩니다. 간혹, 부동산의 소유권을 자녀, 부부간 혹은 친인척간에게 이전을 원할 때 문의 하시는 분이 있습니다. 이런 경우에는 간단히 소유권을 이전할 수 있습니다.   
   한국식에서 흔한 법무사무소가 우리 주변에도 있습니다. 대표적인 곳이 “We the People(wethepeopleoffice.com)이란 곳이며, 이곳에 요청하시면, 200~300불 정도 지불하시면 쉽게 처리해드립니다. 영어가 서투르시면 코리아타운에도 한국인이 운영하는 곳이 있으니 문의하시면 됩니다. 다만, 주의하셔야 하는 것이 세금 문제와 타이틀 방식 등을 위하여 반드시 CPA 혹은 변호사로부터 자문을 미리 받으시기를 권합니다.
   생각보다 내 집의 명의가 어떻게 되어 있는지 잘 모르고, 어떠한 보호와 문제가 있는지를 모르는 경우가 많은 것 같습니다. 지금이라도 에이전트분에게 문의하셔서 내 집의 타이틀 발행을 의뢰하시어 베스팅의 내용을 한번 Review 하시고 잘 비교하여 필요하면 변경하시어 만약에 일어날 수 있는 상황을 반드시 점검하시기를 권고드립니다.<*>
   문의 (213) 342-1004