2020년 새로 바뀔 부동산 법- 이상규 <뉴스타 부동산 명예 부회장>

   법이나 법률 문서들은 세월이 지남에 따라 시대 상황에 맞게 추가되거나 개정된다. 부동산 매매에 참여하는 모든 당사자들은 법 개정 내용뿐 아니라 이에 따라 각종 문서들도 바뀌므로 에이전트들 통해 숙지하여 부동산 매매에 나서는 것이 필요하다. 캘리포니아 경우 1,000개 이상 법안이 쏟아져 나왔다. 그중 주지사가 870개를 사인해서 효력이 발생했다. 약 40여 개가 부동산 관련 법인데 몇 가지를 지면을 통해 소개하고자 한다.
   첫째, 렌트 컨트롤에 관한 법안이 10월 초 가빈 뉴섬 캘리포니아 주지사 사인으로 통과되었다. 매년 5% + 인플레이션율 이상 렌트비를 인상하지 못하게 하는 법안이다. 15년 이상 된 아파트에 적용되며 적용 시기는 2020년부터 2030년까지 10년이다. 캘리포니아주의 거의 90%에 해당되는 아파트에 해당되는데 약 165만 채의 아파트유닛이 적용된다. 엘에이 카운티에는 약 42만 7천 채로 가장 많다. 이에 아파트 소유주 랜드로드는 해당 법안을 미리 숙지해야 한다.
   둘째, 먼스 투 먼스 리스 계약일 경우 매년 10% 이상 렌트비를 올릴 때, 기존의 60일 노티스가 아니라 90일 미리 노티스를 보내야 한다. 그리고 Section 8 같은 정부 보조를 받는 테넌트를 받지 않는다고 차별을 할 경우 가주 공정 고용 및 하우징 법에 의해 처벌 받는다. 렌트를 놓으려는 랜드로드는 이를 주의해야 한다.
   셋째, 산불 예방에 관한 주법이 통과되었다. 최근 몇 년 사이 산불이 잦아지고 그 위험이 커짐에 따라 산불을 예방할 수 있도록 집이 지어졌는지에 대한 고지 의무가 새로 생겼다. 2020년부터는 산불로부터 Hardening Law에 따라 집이 지어졌다는 인스펙션 리포트를 얻어서 바이어에게 카피를 주어야 한다. 또한 집이 산불로부터 안전 공간이 확보되어 있는지 산불 관련 예방법인 vegetation management law를 준수하고 있는지 바이어에게 알려주어야 한다. 2010년 이전에 지은 집이 산불 고위험 지역에 있다면 셀러가 TDS 폼을 통해 Home Hardening에 관한 내용을 고지를 해야 한다. 가령 지붕이 나무로 되어 있다든지, 창문이 이중창이 아니라든지, 타기 쉬운 랜드 스케이핑이 집 5피트 안에 있다든지 하면 이를 바이어에게 고지해서 산불 위험에 대해 의무적으로 알려야 한다. 
   그리고 2025년 7월 1일 이후부터는 셀러가 주택을 소유한 기간 동안 산불 위험을 막기 위해 업데이트했던 리스트를 또한 바이어에게 고지해야 한다. 다만 은행 차압매물, 트러스트 매물, 뱅크럽 시 매물, 프로 베이트 세일 매물 등은 이 고지 의무를 하지 않아도 된다.
   넷째, 땅이 넓은 단독 주택에 안채를 넣는 일명 Accessory Dwelling Units(ADU)에 관한 절차를 간소화하고 쉽게 퍼밋을 받을 수 있도록 여러 법안이 논의되고 있다. 비용이나 절차를 로컬 시 정부가 까다롭게 해서 안채를 짓는 데에 실효성이 많이 떨어졌는데 주차원에서 법안을 마련하여 절차를 줄이고 비용이 덜 들어가도록 했다. 캘리포니아의 만성적인 주택 공급 부족이 이 개발 정책으로 숨통이 트일 것으로 보고 있다. 이와 관련한 건축 비즈니스의 활성화에 도움이 될 것이다.
   한편 겨울 할러데이시즌으로 접어들면서 부동산 매물이 많이 줄었다. 평년보다 훨씬 적은 부동산 매물 때문에 내년 매물이 획기적으로 늘어나지 않으면 소폭 하락했던 가격이 내년 초 다시 반등할 것으로 보인다. 만약 건축회사들이 공급을 늘리지 않고 기존 매물이 시장에 더 나오지 않으면 가격 상승은 불 보듯 뻔하다. 그래서 내년 초 바이어들의 주택 구입이 그리 녹록치 않을 것으로 보여 더 적극적이고 현명한 주택 구입에 나서길 조언한다.<*>
   문의 이상규 (818) 439-8949