경제와 부동산의 관계 부동산의 현재가치와 미래가치-케니 조경완 <웨스턴부동산>

   일전에 모 일간지에서 시니어 주택이 남아돈다는 기사를 보고, 아연실색했습니다. 어떻게 저런 기사를 내 보낼 수 있을까 하고, 주변의 1955년에서 1974년 사이의 밀레니엄 세대 분들 중 60대 이후의 시니어 분들의 가장 큰 고민이 노후의 거주 주택의 확보라는 것을 우리 모두 알고 있습니다.
   대형투자 부동산 건축 회사들은 높은 투자회수를 일으킬 수 있는 대상을 시니어 주택으로 보고 연간 11%이상의 수익률을 내세우며 투자자들을 모집하고 있습니다. 현재로서는 이러한 투자대상인 시니어 주택은 일반인들에게 그림의 떡인 50만 불이 넘는 고급 시니어 주택이거나, 월 3~5,000불을 지불하는 Senior home care service 건축물로 아직은 부담스러운 가격으로, 중산층 이상만을 목표로 건축하여 놓고 분양과 입주가 안 되는 것을 단편적으로 다룬 것으로 생각됩니다. 그러나 장기적으로 보면 이 역시 100% 분양이 되고 입주가 될 것입니다.
   다만, 현재 사정으로는 건축회사 들은 실질적으로 시니어들이 필요한 소형 주택이나 소형 콘도들은 돈이 안 되니 신경을 안 쓰는 것 입니다. 정부에서라도 섹션8 이 포함되는 시니어 아파트나, 정부보조 아파트를 신축하여야 하나, 정부는 전혀 이러한 문제에 대하여서는 신경을 쓰지 않고 당분간은 정책에도 반영을 하지는 않을 것 같습니다. 정부가 이러한 문제를 해결해 주어야 한다는 것은 아니지만 적어도 어느 정도 지원과 정책은 있어야 한다고 생각하며, 설사 정부가 정책에 반영하고 신경을 쓰더라도 베이비붐 시대인 40세 이후의 분들의 누적되는 노후 주택의 절대 부족 문제는 갈수록 정말 심각 할 것입니다. 
   금융경제와 실물경제
   우리가 생각하는 경제는 거래되는 대상에 따라 실물경제와 금융경제로 구분할 수 있습니다. 실물경제는 일반적인 노동, 상품, 서비스를 통한 생산자, 소비자 물가지수, 경제성장률, 국내총생산 같은 실물상품이 거래가 되는 지표를 통해 경제가 호황인지 불황인지를 알 수 있고, 금융경제는 화폐, 주식, 채권, 금융파생상품 등을 통한 거래지표를 통해 현 금융경제의 상황을 알 수 있습니다.
   대개는 서로 보완되어가며 경제의 흐름을 이루나, 최악적으로는 국가부도까지 염려하던 금융경제가 실물경제에 큰 악영향을 미친 사례는 2000년도 중반의 금융대란에 의한 부동산폭락으로 인한 경제혼란을 들 수 있습니다. 이로 인하여, 실물경제를 주도하는 가장 큰 맥인 부동산 경제의 흐름이 붕괴되자 모든 실물경제도 뒤이어 어려움을 겪게 된 것입니다. 너무 심각한 상태에 빠지자, 정부는 다시 양적완화라는 금융경제를 통하여 흐름을 다시 잡게 됩니다.
   실물경제의 가장 큰 흐름인 부동산과 무형인 금융자산의 차이는, 좁은 의미로 부동산은 아무리 가격과 가치가 하락하여도 실물은 남아 있게 되고, 시간이 지나 회복되거나 다시 오르게 되면 실물로서 자산의 한 부분으로 자리를 잡아 상승률에 의한 투자회수를 가져다주고, 렌트를 통한 정기적인 이익을 가져다줍니다. 이에 반하여 화폐와 주식, 예금 등은 가치가 머무르거나, 금융경제의 흐름에 따라 휴지조각이 될 수도 있습니다.
   현재가치와 미래가치
   부동산에 관심있는 분들이 꼭 알아야하는 용어 중의 하나가 “현재가치(현가할인)”입니다. 현재가치가 중요한 이유는 단순합니다. 돈의 가치는 현재로 고정되고, 주변 물가는 계속 오르면 1년 전의 같은 금액으로는 올해의 동일한 상품을 구매할 수가 없습니다. 
   원래 빅맥 지수는 국가 간의 화폐가치를 산정하는 지수이나, 예를 들어 빅맥 지수를 통해 미국 내의 돈의 가치 변화는, 2000년의 미국의 빅맥 지수를 보게 되면 2.54불입니다. 2019년 현재의 빅맥 지수는 5.74불입니다. 즉 지나간 20여 년 간 2.25배가 상승한 것입니다. 즉, 이는 2019년에 빅맥을 하나 먹으려면 2000년에 비해 2배 이상의  돈이 필요하다는 얘기입니다. 만약에 지나간 20년 동안 돈을 예금하여놓았거나 지폐로 보관하고 있었다면 돈의 미래가치는 반이하로 줄어들었다는 얘기가 됩니다.
   정부는 경제가 좋아진다는데, 왜? 우리는 더 힘들어지나?
   정부가 주도하는 거시경제만의  정책은 투자 확장에 의한 공장가동율 70%이상, 실업률 1%전후, 최소임금의 인상 등으로 경제를 일단 활성화시키는 데에는 성공을 했으나 실물경제로의 영향은 미치지 못하였습니다. 이 이유가 바로 경제가 좋아진다고 정부와 메스컴은 얘기하나, 우리는 더 힘들어지는 것 같다고 느끼는 이유입니다.
예를 들어 최소임금에 의한 지출의 증대로 인한 경제 활성화 혜택이 실물경제로 오지 않고 Ralphs, 아마존 같은 대기업의 몫으로만 돌아가 다시 금융경제로 회수되므로 실물경제에 원동력인 자영업자, 혹은 중소기업들은 인건비, 자대, 금융비 때문에 더욱 힘들어 지는 것 입니다. 이를 위하여서는 실물경제의 상품가격을 높여 어려움을 해소해 주어야하나, 정부는 인플레이션을 우려하여 물가상승 억제책을 펼치고 있습니다. 시간이 지나며 자연스럽게 두 분야의 불합리점이 잘 녹아들어 인플레이션이 일어나지 않기를 바랄 뿐입니다.<*>
    문의 (213) 342-1004