미국의 오십 개 주 중에 마흔아홉 번째 주로 편입된 알래스카는 1867년에 러시아제국으로부터 사들인 걸작품 중에 걸작 부동산 투자이다.
미국은 황무지나 다름없었던 알래스카 땅을 크림 전쟁에서의 패배로 인해 재정난에 빠진 러시아 제국으로부터 1867년에 미화 720만 달러를 주고 알래스카 땅을 사들였다. 알래스카를 구매하는데 많은 반대에 부딪혔었고, 당시 미국 국민들은 이 일을 두고 국무장관인 윌리엄 헨리 수어드(William Henry Seward)의 이름을 따서‘수어드의 바보짓’,‘수어드의 냉장고’라고 조롱했지만, 미국은 러시아를 견제할 수 있는 땅을 얻게 됨과 동시에 무궁무진한 자원이 있는 땅을 얻게 되었다.
금부터 석유까지 온갖 자원이 나왔고, 특히 석탄은 매장량이 세계 1위였다. 또한 이민자가 들어오고 집을 짓기 위해 땅을 파보니 사금이 나오기 시작했고 골드러시로 이어졌다. 더욱이 2017년 3월에는 미국 땅 전체에서 30년 만에 최대 유전이 알래스카에서 발견되었고, 지금은 크루즈 관광지로 개발하여 엄청난 관광객이 몰려오고 있는 관광 요지가 되었다. 냉전 시대가 오면서 알래스카는 러시아와 중국, 일본, 북한 등을 견제하기 위한 전략적 가치가 더욱 높아졌다.
물론 자원이 많은 것 같다는 것은 러시아도 알고 있었지만, 패전으로 인하여 당장 경제가 어려운 입장에 놓여 있었기 때문에 선택의 여지가 없었고, 단지 알래스카가 가진 전략적 가치 때문에 미국에 이 땅을 판 것이 아쉬울 뿐이었다. 이를 고려하더라도 러시아 입장에서는 지나치게 헐값에 판 셈이니 두고두고 후회스러울 수밖에 없을 것이다.
미국이 엄청난 보물인 알래스카를 획득하게 된 것은 그 땅이 러시아를 견제 할 수 있는 군사 요충지로 절실히 필요했기 때문에 한 투자였다. 크림전쟁 기간에 러시아는 영국과 두 번의 전쟁을 벌이면서 바다 건너 알래스카 땅의 방비는 사실상 불가능했고 러시아는 적국인 영국에게 빼앗기는 것 보다는 식민지제국 영국에게 적대적인 미국에 파는 것이 더 낫다고 판단했고 미국은 그 기회를 놓치지 않고 거머쥔 결과이다. 그러므로 미국이 가격으로 환산할 수 없는 엄청난 보물인 금싸라기 땅을 하찮은 가격을 지불하고 살 수 있는 기회를 잡은 것은 역사에 길이길이 남을 다시 없는 훌륭한 투자라 할 수 있다.
미국의 알래스카 투자처럼, 부동산 투자는 기회가 주어졌을 때 잡아야 한다. 기회를 놓치고 난 후에 후회해야 같은 기회는 다시 오지 않는다. 사업을 하기 위해, 주거하기 위해, 혹은 다른 목적과 필요에 의해서 장기 투자를 하면 절대로 실패가 없을 것이고, 성공적인 부동산 투자를 위해서는 부동산 시장의 동향을 잘 파악하는 것이 무엇보다 중요하다 할 수 있다.
부동산시장에 영향을 끼치는 여러 가지 요인 중에서 중요한 몇 가지를 살펴보면, 미국 경제 상황과 고용성장, 주택 수요와 공급의 균형, 모기지이자율과 융자조건, 주택구매능력, 주택매물재고량, 신규주택건축, 그리고 인구증가율 등등이 있다.
먼저, 2019년 미국 경제 성적표를 보면, 국민총생산(GDP)이 2011년 이후 매년 계속 상승해서 올해는 2.2% 상승했으며, 실업률은 2011년에 무려 9.2%이었다가 지속해서 하락하여 1969년 이후 가장 낮은 3.7%로 기록됐고, 개인 수입은 실업률과 반비례하여서 2.8% 증가하였다. 물가 상승률은 2018년에 비해 2.0% 상승하였고, 소비자신뢰지수는 2009년에 29를 기록하였으나 2018년에는 127로 상승하였고 올해는 거의 비슷한 129를 기록했으며, 일자리 증가율은 1.3 % 상승하여서 2011년 이후 계속해서 건강하게 성장하고 있다.
2020년에도 GDP 1.6% 상승, 일자리 증가율이 0.8%, 실업률 0.2% 상승할 것이며, 물가상승률2.0% 개인소득은 2.5% 상승할 것으로 예상돼서 올해에 이어서 건실한 경제성장이 이어지고 있다.
2020년경제전망
2019년에 캘리포니아 주택 중간가격 평균은 전년 예상치인 3.1%보다 상회한 4.1% 상승하여 $593,200이며, 판매량은 2018년과 비교했을 때 3.1 % 감소하였다. 주택구입능력지수는 32%로 2018년보다 상승하였고, 30년 고정 모기지 금리의 평균은 3.9 %로 하락하여 좋은 현상을 보였다.
2020년에는 캘리포니아 평균 중간주택 가격은 2.5 % 증가하여 $607.900, 판매량은 0.8% 상승할 것으로 예상되며, 주택구입능력지수는 32%로 다소 상승할 것이고, 모기지 이자율은 3.7%로 전망된다.
2015~2019년 대비 2020년 캘리포니아 부동산 전
최근 몇 년 동안 주택 가격을 상승시키는 가장 큰 요인인 주택매물 재고량이 1988년 이후로 평균 6.9개월 판매 보유량이었지만, 2011년부터 급격히 하락하여서 2016년에 3.4개월, 2017년에는 평균 2.9개월의 판매보유량으로 평균보다 4개월이 낮게 유지되었다. 2018년에는 주택 판매량이 하락하면서 매물재고량이 늘어나서 평균 3.3개월, 2019년에도 거의 비슷한 3.2개월 보유량을 기록하였다.
주택매물 재고량이 부족한 가장 큰 요인은 신규주택의 감소 때문이다. 지난 20년 동안 신규주택 신청 평균은 년 18만 건인데, 가장 많았던 2004년에 212,960건이었고, 2006년부터 감소하여서 평균보다 낮은 신규주택이 건축이 계속되었다. 가장 적었던 2009년에 36,421건이었다가 점차 증가하였지만, 매물이 절대 부족하기 시작한 2015년에 이어 2016년에 10만 건에도 미치지 못하였고 2017년 2018년에 10만 건을 조금 상회하면서 평균에 훨씬 미치지 못한 신규주택 건축으로 인하여 매물 부족을 부채질하고 있다. 더욱이 신규주택이 감소한 것은 투자자들이 주택보다 고급 아파트나 상업용 건축이 투자성이 좋다고 판단하고 선호하는 추세이기 때문이다.
또 한 가지 매물 부족 현상을 부추기는 원인은, 주택소유주가 주택 소유 기간이 2007년 이후로 현격히 길어졌기 때문이다. 셀러가 집을 팔기 전 평균 주택 소유 기간이 2007년에는 5년이었으나, LA지역에 2018년에는 14.4년으로 무려 9.4년이 증가하였다. 주택 소유주가 집을 판매하기를 망설이는 이유는, 낮은 모기지 페이먼트, 낮은 재산세, 판매 후 높은 양도소득세(capital gain tax), 판매 후 가격상승으로 인하여 구매 가능지역 선택이 어렵다는 염려 때문이라고 한다. 이런 이유는 판매를 고려해본 많은 주택 소유주가 공감하는 것이라 여겨진다.
미국 기준금리가 지난 2006년부터 9년 6개월 동안 0.00-0.25%의 기록적인 저금리를 유지했었다. 2015년에 연방 준비제도는 모든 경제 지수가 좋아지고 있다고 판단하고 기준금리를 상승하기 시작하여 2018년까지 여러 차례 지속해서 상승시켰다가 올해 두 차례 내려서 현재 1.5-1.75%가 되었다. 기준 금리 상승에 따라 이에 영향을 받은 모기지 금리도 동반 상승하여 30년 고정 모기지 금리의 평균은 2017년의 4.0 %, 2018년 4.7 %로 상승하였고, 2019년에는 5.2 %로 상승할 것으로 예상하였지만 기준금리 하락의 영향으로 3.9%를 기록하였고 2020년에는 3.7%로 다소 하락할 것으로 예상되므로 모기지 이자율은 부동산 경기에 좋은 영향으로 예상된다.
2019년 주택 가격은 4.1% 상승하였지만 모기지 이자율의 하락과 개인 수입이 상승함으로 인하여 주택구입능력지수가 상승하였다. 주택구입능력지수(home affordability index)는 한가정의 수입이 그 지역의 주택 중간가격을 기준으로 하여 융자금을 상환 할 수 있는 능력이 어느 정도인지를 나타내는 지수이다. 수입 변동이 없을 때 주택가격이 하락하면 주택구매능력이 상승하고, 반면에 주택가격이 상승하면 주택구매능력이 하락한다. 지수가 높으면 융자로 살 수 있는 바이어가 많아지고, 반대로 지수가 낮아지면 바이어가 줄어든다. 지난 수년 동안의 주택가격의 하락으로 2011년 (지난 10년 중 주택가격이 가장 낮은 해)에 주택구매 능력이 53%이었으나, 그 후 주택가격의 상승으로 주택구매능력은 하락하여 2017년에는 29%, 2018년에는 28%로 하락하였다. 2019년에는 주택가격 상승은 그다지 높지 않지만 모기지 이자율 하락으로 32%로 상승하였고 2020년에는 별 변동이 없을 것으로 전망된다.
주택가격 상승으로 인하여 캘리포니아도 주택 소유주가 53.2%로 워싱턴 D.C, 뉴욕주에 이어 미국에서 세 번째로 내 집 소유주가 적은 주가 되었다. 이 수치가 의미하는 것은 임대로 거주하는 인구가 많다는 것이고 잠재 구매자가 많다는 의미이다.
올해 주택 판매량이 저하한 가장 큰 요인 중의 하나는 구매자들의 미국 경제에 대한 불확실성이다. 미국 국민들이 생각하는 미국 경제의 불확실성의 원인은 중국과 무역 분쟁, 대통령탄핵, 글로발 경기침체, 주식시장조정, 영국의 유럽연합 탈퇴, 일관성없는 정책, 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 판단 실책 등으로 인한 미국 경기침체이다. 구매자들의 미국 경기에 대한 불확실성으로 인하여 주택 구매를 망설이기 때문에 구매자들은 주택구매에 소극적이므로 주택거래에 많은 영향을 미치고 있다. 하지만 2020년에는 구매자들이 올해보다는 좀 더 적극적으로 변해 갈 것으로 예상되고 있어 주택 판매량은 올해보다 나은 0.8%로 미미한 증가가 예상된다.
캘리포니아 주택시장에 영향을 끼치는 또 한 가지 중요한 요건은 캘리포니아 주택 상승으로 인하여 주택구매능력이 저하 되면서 일어나고 있는 현상이 있다. 주택을 판매한 판매자들이 그들이 살던 지역을 떠나 좀 더 저렴한 지역이나, 다른 카운티, 혹은 다른 주로 이동하여 구매하는 현상이 증가하고 있음을 보여주고 있다. 특히 은퇴한 연령의 판매자들이 주택을 판매하고 난 후에 다른 지역으로 이동률이 37%로 심화 되고 있고, 베이비 부머 세대는 30%가 다른 지역으로 이동하지만 밀레니얼 세대는 그들이 살던 지역을 벗어나고 싶어 하지 않는 현상이 두드러지고 있다. 이 현상이 계속되면 캘리포니아는 고소득층이 증가하고 저소득층은 감소하면서 서비스업 그리고 건축 종사자들이 떠나는 현상이 심화 될 것으로 예상된다.
부동산시장에 영향을 주는 미국 경제는, 국민총생산의 지속적인 상승과 실업률이 40년 내에 가장 낮게 기록되어 건강하다고 진단됐다. 부동산 시장은 2020년에 가격은 소폭 상승할 것이고 판매량도 소폭 상승할 것이라 예상된다. 지난 몇 년간 주택공급 부족의 영향으로 주택가격이 상승하였지만, 최근의 공급조건의 개선에도 불구하고 많은 구매자가 미국 경제 침체에 대한 염려로 인해 주택구매 결정을 망설이고 있다. 또한, 많은 미국인이 2008년부터 2010년의 부동산가격 폭락의 경험을 기억하고 있기 때문에 조심스럽게 부동산 경기를 지켜보고 있고, 가격이 현재가 절정이라고 생각하여 구매를 미루려 하는 구매자들이 주택시장이 어디로 향하고 있는지 명확해질 때까지 기다리고 싶은 심리로 인하여 구매자들이 구매에 적극적이지 않기 때문에 주택시장에 부정적인 영향을 미치고 있다. 모기지 이자가 하락하여서 긍정적이므로 미국 경기에 대한 자신감을 되찾고 부동산 시장이 활성화되어 많은 사람에게 내 집 마련의 꿈이 실현되기를 바라는 마음이다.<*>
*SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS®, CoreLogic*
<문의 > 리나 서, 베스트 부동산 부사장, 직통 818-438-9727
