1031 EXCHANGE란? - 문정현 <뉴스타부동산>

   부동산을 팔고 다시 인컴을 창출하는 부동산을 구입 할때 1031 익스체인지를 이용하면 건물 매각에 따는 소득세를 연기할 수 있어 투자자들에게 유리하다. 1031 익스체인지가 무엇인지 공부해보자
▶1031 익스체인지란?
   -부동산을 팔게 되면 자본 이득세(Capital Gain Tax)를 내야 한다. 100만 달러 건물을 수년 후 200만 달러에 팔게 되면 100만 달러의 자본이득이 발생한다. 부동산 투자자가 건물을 팔고 다른 곳에 재투자를 하지 않게 되면 수익에 대한 세금을 내야 한다. 그러나 1031 익스체인지를 통해 다른 부동산을 구입하면 자본 이득세를 연기할 수 있다. 단 조건이 있다. 새로 구입하는 부동산이 판매한 건물가격보다 같거나 비싸야 된다.
▶1031 익스체인지의 장점
   -투자자산을 늘릴 수 있다. 1031 익스체인지를 통해 새로운 건물을 구입하게 되면 다운 페이먼트 자금을 무이자로 빌린 것이나 다름없다. 세금을 내지 않았으므로 자본 이득금을 더 비싼 건물에 재투자 할 수 있다는 뜻이다.
-급전을 빼내 쓸 수 있다. 현금이 필요할 때 새로 구입한 건물에서 에퀴티 융자를 통해 빼내면 세금을 내지 않고 돈을 쓸 수 있다. 기존 건물을 이전 구입가보다 비싸게 팔아서 현금을 사용하게 되면 세금을 내야 하지만 1031 익스체인지로 대체 부동산을 사고 나서 에퀴티 융자로 현금을 빼 쓰면 세금을 내지 않아도 된다.
   -자식이나 가족한테 물려줄 수 있다. 상속을 하게 되면 세금을 내야 한다. 그러나 리빙 트러스트나 파트너십 LLC 등의 방법을 선택하면 세금을 계속 연기해서 자식들한테 물려줄 수 있다. 자세한 것은 CPA나 전문변호사의 도움을 얻으면 된다.
▶1031 익스체인지는 언제 마쳐야 하나?
   기존의 부동산을 판매하고 나서 45일 이내에 다른 건물 구입을 위한 에스크로를 오픈해야 한다. 45일이라는 기간은 연장될 수 없다. 그러므로 에스크로가 깨질 것에 대비해서 최대 3개까지 구입하려는 건물들을 확보하는 것이 좋다.  1031 익스체인지용 건물은 180일 이내에 에스크로를 종결해야 한다. 아무리 좋은 물건이 있다 해도 기간 내에 1031익스체인지 과정을 마치지 못하면 세금 연기 혜택을 볼 수 없다.
▶1031 익스체인지로 여러 개의 건물을 살 수 있나? : 가능하다. 기존의 건물 1개를 팔아서 여러 개의 부동산을 나누어 구입할 수 있다. 이럴 경우 구입하려는 건물의 총 가치가 매각한 건물보다 같거나 높아야 한다. 만약 여러 개의 건물에 투자하고도 돈이 남게 되면 이 부분에 대해 세금을 내야 하므로 구입하려는 부동산의 가치계산을 정확하게 해야 한다.
▶1031 익스체인지 투자용 건물의 자격 : 상가나 아파트 창고용 건물 빈 땅 등이 투자 대상이다. 그러나 주거용 주택이나 세컨드 홈 휴가용 주택 개발업자가 매각하려는 땅은 투자대상에서 제외된다.
▶1031 익스체인지는 누가하나? : 개인이나 법인(C&S 코퍼레이션) 파트너십 LLC 트러스트 등 세금을 납부할 수 있는 개인이나 기관, 단체면 가능하다.   문의  (213) 453-6136 <*>