주택 매매 시 필요한 인스펙션(Inspection)- <뉴스타부동산> 문정현

    내 집을 소유하기 위한 희망으로 많은 노력과 시간을 투자하여 그 꿈의 집을 찾게 되면 주택 구매자가 오퍼를 넣은 후 셀러와 가격을 비롯한 여러 조건들에 합의가 이루어지면 에스크로를 열게 된다. 그리고 바이어가 3일 이내에 구입 가격에 대한 3%의 계약금 (Earnest Money Deposit)을 에스크로로 보내면 계약이 성립된다.
   그다음의 절차가 홈 인스펙션이다. 홈 인스펙션을 통한 주택점검은 바이어와 셀러 합의하에 서류상으로 서명하여 모든 조건들이 합의가 이루어져서 오퍼가 받아들여진 날로부터 17일 이내에 끝내야 한다.
   그러나 언제든지 셀러와 바이어의 합의하에 그 기간은 변경될 수 있다. 구매계약서상에 셀러의 입장에서 주택의 현재 있는 상태(AS-IS)로 거래가 된다는 조항이 명시되어있고 또한 바이어의 입장에서는 바이어가 자비로 인스펙터를 고용하여 주택의 전반적인 상태를 점검할 의무가 있다고 명시되어있다.
   따라서 바이어는 에어컨과 히터 그리고 설치된 가전제품들이 잘 작동이 되는지 등과 기본적인 집의 구조와 상태들을 점검하는 인스펙션 과정을 통해서 겉으로는 보이지 않는 결함들을 찾아내기도 하기 때문에 홈 인스펙션은 주택구입 과정에서 빼놓을 수 없는 중요한 절차이다.
   부동산 거래에서는 가격, 에스크로 기간, 인스펙션 기간, 융자를 승인받기 위해서 소요되는 기간 등외 바이어와 셀러를 위한 준수사항들이 계약서에 명시되어있긴 하지만 원만한 거래를 위해서 항상 바이어와 셀러의 합의하에 거래가 진행되어간다.
   따라서 셀러의 입장에서 AS-IS로 거래된다는 조항이 있고 바이어의 입장에서는 수리를 요구할 수 있는 의무가 있기 때문에 인스펙션 후 대체적으로는 바이어와 셀러 간에 합의가 잘 이루어지는 편이다.
   그러나 때로는 바이어와 셀러 간에 합의가 잘 이루어지지 않아서 문제가 발생하는 경우도 있다. 인스펙션을 통해서 주택에 심각한 결함이 발견되면 바이어는 그 주택의 구입을 취소할 수 있다. 따라서 바이어의 입장에서는 비용이 들지만 주택구입에 있어서 꼭 거쳐야 할 중요한 절차이다.
에스크로를 오픈하면 바이어는 셀러로부터 여러 종류의 서류들을 제공받는다. 그중에 TDS(Transfer Disclosure Statement)는 셀러가 바이어에게 반드시 집의 상태를 정확히 알려주어야 하는 의무를 지닌 서류이다.
   TDS 서류에 셀러가 바이어에게 집의 상태를 명확하게 알려줌으로서 차후에 문제가 발생했을 때를 대비할 수 있고 또한 소송을 당하는 것을 방지할 수 있다. 따라서 셀러는 집에 대하여 조그만 문제 사항들도 모두 TDS에 기록하여 차후에 발생할 수도 있는 문제들로부터 셀러 자신을 보호할 수 있다.
   바이어와 셀러의 에이전트는 육안으로 보이는 집의 상태를 모두 점검(Agent Visual Inspection)하여 그 해당 서류에 꼼꼼히 작성하여 바이어와 셀러 양측의 서명을 받아야 한다. 특히 에스크로가 진행되는 동안 정부 규제에 대한 인스펙션인 9A Report, Retrofitting Inspection을 통해 물의 절수, 화재경보기와 일산화탄소 검지기(Smoke Detector and Carbon monoxide)의 부착 등을 셀러가 완결을 하고 시티에 보고해야 한다.
   그리고 나무를 갉아 먹어 집을 훼손시키는 터마이트 인스펙션을 통해 터마이터가 있는지 여부를 점검하여 터마이트가 있으면 터마이트 전문인을 고용하여 살충 작업을 하고 터마이트로 인하여 파손된 부분들을 수리한 후 그 리포트를 바이어 측에 제출하여야 한다. 그리고 에스크로의 모든 과정을 마치기 일주일 사이에 바이어는 홈 인스펙션 당시의 집의 상태와 달라진 부분이 있는지 그리고 수리를 요청한 부분들이 잘 이행되어있는지의 여부를 관찰하기 위한 마지막 점검 (Final Walk Through)을 통하여 살펴본 다음 서류에 서명을 한다.
   이러한 과정을 통하여 홈 인스펙션을 일단락 짓게 된다. 에스크로를 오픈하게 되면 전자와 같이 건물의 구조와 상태에 대하여 홈 인스펙션을 통하여 확인하는 절차를 거치게 되고 바이어는 일반적으로 셀러로부터 제공받게 되어있는 NHD(National Hazard Disclosure) 리포트를 받게 된다. 이 리포트의 내용에는 해당 주택이 지리적으로 산불을 비롯한 화재 다발 지역인지, 홍수피해를 입을 수 있는지 역인지, 군사 작전지역인지 또는 도시계획에 속해 있는지 그리고 지진대 안에 속에 있는지 등이 자세히 설명되어있다.
   그리고 특별히 중요한 서류 중의 하나로 부동산 등기등본 열람서(Preliminary Report)가 있다. 이 리포트는 주택구입을 결정하고 에스크로가 진행 중인 해당 주택이 자신의 소유권에 부정적인 영향을 미치는 사항들은 없는지 등을 검토할 수 있는 서류이다. 즉 구매할 주택에 대한 소유지분 및 부동산에 대한 설명 즉 판매자가 실소유권자가 확실한지, 소유권의 등기 형태, 주택소유자협회(Home Owner Association)의 관리하에 있는 커뮤니티 내에 해당하는 주택일 경우 부동산의 용도 제한(CC & R), 재산세에 대한 사항과 체납 여부, 가압류 여부, 융자금액, 차압 등의 사항들이 포함되어있다.
   이 리포트를 꼼꼼히 살피는 과정을 통하여 구입하고자 하는 주택의 거래가 종료되기 전에 소유권 위험으로부터 보호받을 수 있게 된다. 그리고 에스크로가 마무리되고 해당 주택이 자신의 명의로 이전이 된 후 이사를 들어가서 사는 동안 혹시 발생할 수 있는 문제들 즉 에어컨이나 히터, 식기세척기 등이 작동이 잘되지 않는다든지, 부엌 또는 화장실 등에 물이 샌다든지 하는 일이 발생할 때를 대비하여 일반적으로 셀러가 바이어를 위하여 집 구입 후 일 년 동안을 위한 홈 워런티(Home Warranty)를 제공한다. <*>    문의  (213) 453-6136