일전에 뉴스를 듣다 보니 막말하는 트럼프와 실언하는 바이든이라고 거론하는 것을 들었습니다. 참, 난감합니다. 누구를 찍어야 할지. 요즈음 가끔 고객분들이 어디서 들으셨는지는 모르나, 은행매물이 나오고, 부동산 가격이 하락한다는 데 사실이냐고 물어봅니다. C19 때문에 연체자가 늘어나고, 은행의 차압이 늘어나, 이에 따라 부동산가격이 하락하고 매물이 쏟아져 나온다는 것입니다.
제 생각에는 차압매물이 쏟아져 나오기는커녕, 주택가격은 상승할 것이라고 생각합니다. 이러한 차압매물에 대한 루머를 어디서 들으셨나요, 하면 역시 이웃집 아저씨에게 들었는지 여쭈어보면, 대부분 그냥 “카더라”하고 말씀 하십니다.
미국 에이전트 친구가 “왜, 한인 에이전트가 시장에서 안 보여?”
현재의 주택시장은 매물이 작년 33%가 부족하게 나오고, 매매는 신규매물 대비 2.6배의 물량을 소화하여 그간 쌓여 있던 인벤토리가 급속히 빠져나가는 중이고 리스팅 가격보다 높은 멀티플 오퍼에 거래되며, 내놓자마자 매물이 팔리고 바이어들은 이리 뛰고 저리 뛰고 하는 상황입니다. 그런데, 리스팅에 올라간 에이전트의 이름에는 우리 한인 에이전트의 이름은 거의 찾아볼 수가 없습니다. 바이어도 마찬가지입니다. 집을 보여드리느라 다니다 보면, 그동안 자주 마주치던 한인 에이전트의 얼굴을 볼 수 없습니다.
통계도 살펴보고, 만나서 얘기도 나누어 보니, 우리 커뮤니티의 분들은 전형 움직이고 있지를 않습니다. 우리는 힘들면 움 추렸다가 기회를 보다 기회를 잡아 과감히 움직이는 다른 커뮤니티와 달리, 상황이 조금이라도 혼동이 되면, 제자리에 멈추어 선 채 팔지도, 사지도 않고 요지부동입니다. 그리고 감수합니다. 우리도 첫 주택을 장만하려면, 늘어난 가족을 위해 주택을 늘려가려면, 안정된 노후를 위한 자산을 늘리려면 한발 내딛고 다음 단계를 헤쳐나가는 과감함이 필요하다고 생각합니다.
왜? 매스컴과 경제전문가들은 조용할까요?
부동산 매매 통계는 주택을 내놓은 후로부터 에스크로가 끝난 후의 소요 기간 45일 정도, 통계집계 기간, 분석기간 등을 합하면 매스컴이나 다른 분석 기관은 대개 통계나 시장현황을 4~6개월 전의 상황을 다루게 됩니다. 현재의 시장 상황이 아직은 집계와 분석이 되지 않아서 그렇습니다. 제가 거론하는 상황은 현재 매일 나오는 MLS 통계를 기반으로 한 현재 Field의 시장 상황입니다.
이 현황이 기사화되는 시점인 연말과 연초에는 아마 난리가 날 것입니다. 부족한 매물과 과열되는 경쟁으로 가격은 조정될 것입니다. 더욱이 사상 초유의 저금리로 그동안 주택구매를 미루어왔던 첫 주택을 장만하려는 30~40대의 분들과 재택근무, 밀집된 도시에서 벗어나 조금 더 큰 집으로 이사하려는 바이어들의 줄은 줄어들지 않아, Seller's Market으로 전환되어 주택의 “Sell & Buy”가 계속 이어질 것입니다. 보유하신 주택의 시장가격을 Zillow나 에이전트에게 문의해 보십시오. 아마 전년 이맘때보다 3-12% 정도가 올라 있을 것이고 향후 하루가 다르게 계속 오르는 것을 보실 수 있을 것입니다.
현재 주택은 작년보다 신규 매물은 33%가 감소하고, 매매는 2.6배가 많이 성사됩니다.
간혹, 금융상품과 주식 관련 등의 분야에서 부동산 가격의 하락을 얘기하는 경우도 있으나, 폭락이나 버블이라는 말은 삼가는 것 같습니다. 33% 줄어들어 절대 부족한 매물의 양과 반면에 팔리는 양이 작년 동기대비 2.6배 많아, 지난 몇 개월간 누적된 재고가 거의 소진된 상태이며, 가격은 작년 동기대비 3~12% 정도가 오른 상태입니다, 좋은 매물은 내놓은 당일 매매가 되고, 대개 70~100만 사이 매물은 가격은 모두 멀티플 오퍼에 Over Price로 팔립니다.
밸리와 산타클라리타의 9월 넷째 주의 주택매매현황입니다
밸리와 산타클라리타의 평균 주당거래매물은 200~300개 정도입니다. 작년 9월 넷째 주의 매매된 주택매물의 수는 243개입니다. 올해 지난 9월 넷째 주에 거래된 매물의 수는 645채로서 작년 대비 2.6배가 증가된 수치입니다. 신규매물은 작년대비 2배 정도인 433채이나, 그래도 거래된 매물에 대비하여 67%에 불과하여 이미 극심한 재고 부족의 현상이 나타나고 있음을 알 수 있습니다.
왜, 조용한 폭풍전야와 같은 시장 현황이 일어날까요?
이러한 상황은 이미 예상한 일이기도 하지만, 추가로 C19으로 인하여, 사람들이 다운타운이나 밀집 지역에서 외곽지역으로 이동하고, 재택근무와 C19관계로 가족들이 즐겁게 지낼 수 있는 좀 더 넓은 집으로 옮기려 합니다. 또한, 그동안 밀린 잠재수요가 더 이상 버티지 못하고 한꺼번에 움직인 현상이 더하여진 것으로 보이며, 폭발적 매매의 가장 큰 협력자는 사상 최저의 금리입니다. 여기에 더하여, 주식시장이 흔들리고, 경기가 다소 안정되면 더욱 수요공급의 불일치로 중장기적으로 다음과 같은 현상이 벌어 질 것입니다.
(1) 65세에 다운 사이징하던 분들이 주택을 다운사이징해도, 월 지출 비용이 비슷하고, 에퀴티가 많아 월 지출이 적고 가고 싶은 은퇴 주택은 거의 찾아볼 수가 없어 대부분 자의든 타의든 주저앉았습니다. 이러한 결과로 은퇴자들이 주택을 물려줄 40-50대분들에게는 돌아갈 집이 없어 이 세대들은 지속적인 주택의 부족함을 겪게 될 것입니다. 다행히 이러한 베이비 붐 세대들이 최근 들어 머리에 이고 있던 부담스러운 큰 주택을 렌트 놓거나 매매하여 작은 인컴 주택과 적당한 사이즈 주택으로 이동하는 모습이 급격히 나타납니다.
(2) 첫 주택구매자의 고난, 금융 사태 후 당시 고등학교, 대학교에 다니던 세대들은 이제 첫 주택을 장만하여야 할 나이가 되었습니다. 절대적 부족한 중소형 주택의 소요에 더하여, 중대형 위주의 주택만을 건축하는 건설사의 문제로 이 세대 역시 주택의 절대부족을 겪기 시작할 것입니다. 이분들은 소형주택으로라도 이사하여 중장기적으로 주택을 늘리는 징검다리 확보에 주력을 다 하나, 소형주택의 절대 부독으로 안간힘을 쓰는 세대입니다
(3) 주택을 늘려야하는 세대, 즉, 출산의 증가와 수입의 증가로 중대형의 집으로 이사하여야 하는데, 이 역시 베이비 붐 세대들의 기존주택 거주기간의 연장 및 신규 주택 건설의 부족으로 가장 많은 고통을 겪게 되는 세대입니다.
(4) COVID 19으로 인한 새로운 선호주택 트렌드, C19으로 인한 두 가지의 새로운 주택 트렌드가 생겼습니다. 밀집지역에서 외곽으로 옮기고, 재택근무와 가족들과의 많은 시간을 보낼 수 있는 중, 대형 집들을 선호하는 세대로서 주택구매에 가장 활발하게 움직이는 세대들입니다. 특히, 밸리의 경우는 웬만하면, 허가해주는 ADU/Guest 하우스의 수요가 급증할 것이고 증축이 가능한 충분한 대지가 있는 중형주택가격의 상승 폭은 클 것입니다. 백만 불 넘는 주택의 수요가 작년 대비 22%나 증가한 점 역시 염두에 두셔야 합니다.
이와 같이 세대에 관계없이 총체적인 심각한 주택 부족 현상은 장기적으로 계속될 것으로 보입니다. 그동안 눌려 왔던 위와 같은 흐름에 대하여 각 세대들은 화들짝 놀라, 적극적인 첫 주택 장만, 늘어난 식구와 보다 나은 삶의 질을 위하여, 좋은 학군을 위하여 보다 넓은 집으로 가기 위하여, 베이비 붐 세대들은 부부만 살며 머리에 이고 살던 넓은 주택을 매매하여 적절한 중소형 투자주택을 사고, 적당한 사이즈의 은퇴주택의 확보에 초저금리의 지원을 받으며 활발히 움직이고 있습니다.
우리도 제자리에 멈추지 말고 상황을 빨리 판단하여 멍하니 추월하는 다른 분들을 쳐다보지만 말고 이에 동참하여 첫 주택은 물론 넓혀가는 주택과 노후를 위한 홈 스위트홈을 갖는 대열에 참여하여 “우물쭈물하다가 내 이럴 줄 알았다는 “후회는 하지 말아야 할 것입니다. <*>문의 (818) 271-9900
