세계적 유행병 코로나 바이러스 사태 속, 미국의 부동산 시장은 뜨거웠다. 2020년에는, 코로나 바이러스가 전 세계에서 주목받는 가장 강력한 존재였다. 전쟁, 테러, 내전을 멈추게 했고 사람들 대화 속에 가장 많이 오르내렸으며 가장 큰 관심사였었고, 걱정거리였고, 적이었다. 코로나 바이러스가 본격적으로 퍼지며 무서운 기세로 전 세계를 위협하기 시작하면서 사람들은 두려워했다.
미국도 예외 없이 두려움으로 사람들이 대면하기를 꺼렸고, 행동 제한 정부 명령이 발동되었고, 부동산 시장은 급격히 얼어붙기 시작했다. 오픈 하우스는 금지되었고, 집 보여 주는 것과 집 보러 가는 것을 두려워했고, 상대 급부적으로 팔려고 나오는 매물이 급격히 줄어갔다. 행동 제한 명령으로 인하여 행동에 제한을 받으면서 인스펙션, 집 감정, 에스크로 진행에도 영향을 주었다. 코로나로 인한 두려움과 불확실한 미래 경제에 대한 불안감으로 인하여 부동산 거래가 주춤했고 바이어들은 코로나 사태의 추이를 살피면서 시기를 기다리는 듯했다. 그러나, 행동 제한 명령이 시행되는 중 4월과 5월을 지나면서 코로나로부터의 두려움과 불안감에도 불구하고, 3% 이하라는 역사적으로 낮은 모기지 이자율이 바이어들을 유혹하여 내 집 마련 욕구를 자극함으로 바이어들을 부동산 시장으로 끌어내기 시작하면서 예상치 못한 현상이 일어났다.
역사적으로 낮은 이자율과 함께 매물이 감소하여 충분치 못한 매물 재고로 인하여 매물이 시장에 나오기 무섭게 팔리기 시작했고, 시간이 지나면서 매물마다 복수 오퍼가 들어 오고, 복수 오퍼가 두 개 세 개에 그치지 않고, 일곱 개 여덟 개 혹은 그 이상이 정상이 되어 버렸다. 5월부터 판매가 증가하기 시작하여 8월에 정점을 찍고 9월부터 주춤하면서 감소하기 시작하였지만, 매물도 함께 감소하여 12월 현재에도 판매에 비해 매물 부족 현상은 계속되고 있다.
2021년 주택 부동산 전망의 변수는 복잡하다고 볼 수 있다.
첫째는, 백신이 얼마나 단기간 내에 성공적으로 보급되어서 코로나 바이러스를 퇴치할 수 있는가의 변수가 가장 큰 관건이다. 이것과 관련해서 미국의 경제가 얼마나 빨리 코로나 이전의 정상적인 상태로 회복할 것인지, 코로나로 인한 생활의 변화, 은행 차압 주택 증가, 과열된 주식 시장의 변동성 등에 대한 불확실성으로 인하여 예측이 쉽지 않고, 이 요인들은 내년 부동산 시장의 향방을 좌우할 것으로 보인다. 또한, 이런 요인들이 가격을 억제하고 평균 가격이 가파르게 상승하는 것을 좌우할 것이라고 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)가 신중하게 전망했다.
내년 부동산 전망에 영향을 미치는 중요한 요소로는
▲코로나 바이러스 백신 공급 성공 여부 (백신 접종이 순조롭게 진행되어서 전염을 막고 얼마나 빨리 종식 가능한가, 변종 코로나 바이러스 출현 가능성이 있는가) ▲실업수당 신청 연장 여부 ▲미국경제에 미치는 GDP 성장률, 일자리 증가율, 실업률, CPI 증가율, 그리고 가계 소득 증가율 ▲차압 주택과 차압 위기 주택 증가율 등이다.
2021년 미국경제 전망
먼저, 2020년 미국 경제 성적표를 보면, COVID-19으로 인하여 전례 없이 국민총생산(GDP)이 5% 하락, 비농업 일자리 창출률이 6.5% 하락하였고, 실업률은 8.8%로 상승하였고 개인 수입은 3.8% 증가하였고 물가 상승률은 0.6% 상승하였다.
2021년에는, 미국 GDP는 4.2%의 성장률이 예상되고, 비농업 일자리
증가율은 3% 상승, 실업률은 7.1%로 하락, 물가 상승률은 1.7%, 개인 수입은 1.6% 하락할 것으로 전망된다.
한편, 2021년 캘리포니아 경제 전망은 비농업 일자리 증가율은 미국 평균보다 높은 5%이고, 실업률이 미국 평균보다 높은 9%일 것으로 예상했다.
COVID-19으로 인하여 생활이 변화된 것 중에 대표적인 것은 대면 회사 근무에서 remote working 즉, 원격 근무로 변화되었고, 재택근무가 가능해졌기 때문에 거주지가 출퇴근 할 수 있는 거리에 있을 필요가 없어졌다. 집이라는 개념이 과거와는 달리 주거 공간과 함께 일하는 공간의 개념으로 바뀌면서 주거지와 주택의 선택에 변화가 일어났다. 복잡한 도회지보다는 전원도시로, 콘도 보다는 회사 일을 할 수 있는 공간이 허락하는 좀 더 넓은 주택으로, 그리고 마당이 넓어서 집에서도 야외 생활을 즐길 수 있는 주택을 선호하는 방향으로 변화되었다. 실제로 북가주의 컴퓨터 관련 회사에 근무하는 사람들이 재택근무가 보편화되면서 비싼 지역을 떠나 좀 더 저렴한 지역으로 이사를 하거나 이사를 계획하고 있는 사람들이 늘어나고 있어서 내년 혹은 미래의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지 흥미롭다.
모기지 융자금 상환 지불을 중단하고 있는 주택이 12월 현재 미국 전국에 60만이고, 그중에 캘리포니아는 6만이다. 하지만 각 은행에서 모기지 융자 상환 지불 유예 (Mortgage forbearance)를 시행하고 있고, 은행마다 유예기간의 차이가 있지만, 유예기간이 만료되는 내년 6월이면 더 확실한 통계가 나올 것으로 예측된다.
차압 주택 혹은 차압 위기 주택이 얼마나 증가할 것인가에 대하여 희망적인 사실은 첫째, 이차 융자 혹은 주택담보 현금인출이 2006-7년의 주택당 35만 달러에 비하여 거의 반 정도에 불과한 13만 4천 달러 정도이고 둘째, 주택 가격 상승으로 인하여 미 전국의 평균 에퀴티(자기자본 즉, 주택 가격에 융자금을 제한 금액)가 주택 가격의 63%(CoreLogic 통계)이며 (2019년에 비해 10.8% 상승) 셋째, 가계 소득에 비해 모기지 융자 상환금이 차지하는 비중이 2007년 72.6%에 비해 43.2%로 줄었고 마지막으로, 각 가정의 부채는 2007년에 비해 감소하였고, 상대적으로 저축은 상승하여 건강한 가계 재정 상태를 유지하고 있다.
2021년 캘리포니아 부동산 전망
캘리포니아 부동산 협회(C.A.R.)에 의해 발표된 주택 및 경제 예측에 따르면, 낮은 모기지 이자율과 주택 소유에 대한 억눌린 욕망이 2021년에도 캘리포니아 주택 판매를 강화하지만, 코로나 바이러스 전염병과 그로 인한 경제 불확실성과 지속적인 주택 공급 부족으로 판매 성장을 제한할 것이다. 주택 가격은 2020년에 급격히 상승했지만, 제한된 주택 매물 재고에 의해 가격 성장의 속도는 내년에 더 온건할 것이다.
2021년 주택 판매량이 3.3% 소폭 증가하여 392,510 에 도달할 것으로 예측되고, 2020년 주택 판매 예상치인 380,060는 2019년 397,960에 비해 4.5 % 낮게 예상된다.
캘리포니아 평균 주택 가격은 2021년에 1.3% 증가하여 $648,760까지 올라갈 것으로 예상되며, 2020년에는 2019년의 예상 가격 $592,450에서 8.1% 증가해서 $640,330로 예상 된다. 30년 만기 고정 모기지 금리 이자율은 2021년 평균 3.1%로 2020년과 거의 비슷하게 유지되며, 2019년 3.9%에 비하여 역사적으로 낮은 수준으로 유지될 것이다.
이외에 모든 조건이 낙관적인 전망과 부정적인 전망을 살펴본다.
▲낙관적인 전망
백신이 내년 초 안에 원활하게 공급, 변종 바이러스 발생이 없음, GDP 성장이 4.2% 이상 성장, 가계 수입이 3.3% 이상 인상, 모기지 이자율이 3.1%, 주택 매물 재고가 올해와 유사, 주택 차압 매물이 매매의 8% 이하.
이와 같은 요건이 충족되었을 경우에 주택 판매량은 3.3% 증가하고, 가격은 4.4% 증가할 것으로 예상된다.
▲부정적인 전망
백신 공급이 내년 중반기까지 원활치 않을 경우, 변종 바이러스가 출현할 경우, 캘리포니아 행동 제한 정부 명령이 2달 이상 시행될 경우, GDP 성장이 0%일 경우, 가정당 소득이 4.2% 이상 감소, 정부 격려금(stimulus) 보조가 없음, 모기지 이자율이 3% 이상으로 상승, 주택 매물 재고가 20-25% 이상 상승, 주택 차압 매물이 매매의 30% 이상.
위와 같은 상황이 벌어지면 판매량은 12.5% 감소하고, 가격은 16.4% 감소하리라 예측된다.
올해는 비록 COVID-19이라는 장애물로 인하여 미국의 경기가 주춤했지만, 장애만 제거되면 코로나 이전의 상태로 속히 돌아갈 것이라고 낙관적으로 전망한다. 캘리포니아는 세계에서 5번째로 큰 경제 구조를 갖고 있고, 우수한 대학교가 많은 곳이라 우수한 인력이 많고, 인구가 많아 소비가 활발하며, 많은 컴퓨터 관련 기업이 캘리포니아 경제의 원동력이 되고 있고, 날씨가 좋아서 거주하고 싶은 매력적인 곳이라 유입 인구가 지속적으로 상승하여 미국의 경제를 주도하는 주들 중에 하나임에 틀림없으므로 내년 캘리포니아의 부동산 경기도 희망적으로 전망된다.<*>
SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS, CoreLogic
