2020년 광풍처럼 전 세계에 들이닥친 팬데믹 이후 많은 각계각층의 리더쉽들이 포스트 팬데믹을 준비하고 있다. 향후 세상이 어떻게 전개될 것인가에 촉각을 세우고 미래를 준비하고 있다. 부동산 업계도 마찬가지이다. 팬데믹 시대에 다른 경제 부문과 마찬가지로 가장 타격을 많이 받을 것이라는 부동산 시장이 예상외로 활황세였고 오히려 거의 미친 지경 수준까지 핫한 시장이었다. 2021년 하반기를 앞두고 지금 시장을 돌아보고 미래를 예측해보자.
지난 5월과 6월 시장은 그렇게 갑자기 뜨거워진 시장에 숨 고르기를 하듯 잠시 소강상태였다. 하지만 아직도 셀러스 마켓이고 복수 오퍼가 들어오기 일쑤이고 매매 수는 좀 줄었어도 가격은 역시 상승 중이다. 1년 남짓한 작년 5월 만 해도 캘리포니아 주택 중간 가격은 50만 후반대였다. 하지만 7개월 전인 작년 말에는 70만대를 돌파하더니 지난 5월에는 80만을 훌쩍 넘었다. 올라도 너무 올랐다. 도대체 올 상반기 부동산 시장에는 어떤 일이 있었을까?
첫째, 최악의 매물 부족 사태가 있었다. 팬데믹으로 인해 집을 내놓지 않는 데다가 많은 수요로 인해 나오자마자 10개 이상의 오퍼가 들어와 바로 판매가 되기 때문에 시장에 매물로 나온 수가 턱없이 부족한 상반기였다. 보통 3개월 치의 매물이 있어야 정상적인 시장인데 일주일 치 매물도 안 되었다. 하여 나오자마자 어떤 가격이든 어떤 주택 상태이든 일주일 안에 팔리는 상황이 작년 말부터 계속 이어졌다.
둘째, 사상 최저의 이자율이 잠재 바이어들을 시장에 뛰어들게 만들었다. 특별히 20대 후반에서 30대 중반의 밀레니엄 세대들의 구매력이 어느 세대보다 컸다. 주로 이들은 첫 주택 구입자나 타운 홈에서 단독으로 Moving up을 하는 세대이다. 팬데믹으로 재택근무를 해야 하기 때문에 낮은 이자율로 더 큰 공간의 집을 구매하는 데 열심이었다. 낮은 이자율이 구매력을 높이고 잠재 고객의 수요를 증진시킨 결과가 주택 가격 경쟁에 불을 붙였다.
셋째, 셀러 입장에서는 주택 판매가 수월했던 시장이었다. 적정한 가격에 내놓으면 10개 정도의 오퍼가 들어 왔고 유리한 입장에서 카운터 오퍼를 보내어 무리 없이 에스크로를 종결하였다. 특히 갑작스럽게 오른 가격으로 인해 감정 가격이 나오지 않기에 많은 오퍼들이 감정 조건과 주택 컨디션 조건 등을 철회하고 오퍼를 넣기에 셀러 입장에서는 느긋하게 판매를 할 수 있었다. 하지만 바이어 입장에서는 높은 오퍼 경쟁 전쟁에서 내 집 마련에 좌절감과 무력감을 많이 느낀 상반기였다.
넷째, 팬데믹으로 인한 건설 자재 비용과 인건비 상승으로 주택 가격 상승 압박이 있었다. 특히 주택 건설사들의 분양가 상승은 전례없이 폭주하였고 전체 시장 상승과 맞물려 주택 중간 가격 상승을 부추겼다. 너무 오른 분양가 상승은 주택 시장에 주름살이 될 가능성이 높아졌다.
상반기 부동산 시장은 한마디로 ‘미친’ 시장이었다. 하반기는 어떨까? 당분간 셀러스 마켓 기조가 계속될 것으로 사료된다. 아직도 매물 부족은 진행 중이고 주택 구입을 하지 못한 바이어들이 기다리고 있기에 주택 가격 상승은 소폭 있을 것으로 예상된다. 그리고 모기지 연체율이 낮고 경제도 팬데믹 이전으로 돌아간다면 부동산 가격 폭락이나 패닉은 없을 것으로 사료된다. 그동안 오른 가격으로 산 많은 바이어들이 낮은 이자율과 높은 다운 페이먼트로 주택 구입을 했기에 특별한 경제 이벤트가 없는 한 부동산 시장은 한동안 활황세가 이어질 것이다.<*>
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부동산 폭락은 올 것인가?-< 뉴스타 부동산>김 현 숙-
