미국 부동산은 역대급 호황기를 맞고 있는 동시에 앞날을 예측할 수 없는 어두운 터널을 통과하고 있습니다. 현시점에서 우리의 자산을 어떻게 관리해야 하는가는 많은 사람들의 과제이자 고민입니다.
미국 부동산은 턱없이 부족한 재고 속에 여전히 끝을 모르고 가격이 오르고 있으며 연준은 인플레이션이 상승함에 따라 금리 인상 일정을 앞당기고 있으며 임대인들을 위한 퇴거 유예는 10월 초까지 연장되었으며 만약 임대인들을 위한 퇴거 유예와 같은 모라토리엄이 풀린다면 부동산 압류와 퇴출이 범람하지 않을까 하는 우려의 목소리가 나오고 있습니다. 의회는 아직까지는 모라토리엄을 통해 책임을 회피하고 있는 게 현실입니다. 하지만 우리가 만약 현실을 직시하고 대비만 잘한다면 우리가 직면하고 있는 현실을 잘 헤쳐나갈 수 있을 거라 생각합니다.
대다수의 사람들은 지금은 집을 구입이 아닌 팔 때라고 말하고 있습니다. 코로나로 인한 불안정한 미국 정세와 변화된 생활환경이 주원인입니다.
첫 번째 변화는 인플레이션 상승으로 금리 인상 시기가 앞당겨 질 수 있기 때문입니다. 금리가 낮을수록 집값은 상승하게 되어 있으며 금리가 높을수록 집값은 하락하게 되어 있습니다. 만약 금리가 인상된다면 집값에 지대한 영향을 줄 겁니다.
두 번째 변화는 곧 리스팅에 올라올 부동산 매물들입니다. 작년 3월 코로나로 인해 전 세계적으로 신규 매물이 50~75% 급감했으며 부족한 매물과 낮은 금리로 인해 부동산 가격은 천정부지로 치솟았습니다. 코로나 시대가 종식되면 그동안 코로나에 걸릴까 봐 두려워서 급감했던 신규 매물들이 쏟아져 나올 것이며 또한 건축 자재 부족과 코로나로 인해 줄어든 인력으로 완공을 못 했던 집들도 쏟아져 나올 거라 예상합니다. 벌써 6월 올해 처음으로 신규 매물이 소폭 상승하기 시작했습니다.
세 번째는 구매 욕구가 저하되었습니다. Fannie Mae 설문 조사에 의하면 판매자들 중 70% 이상이 지금은 부동산을 팔 때라고 했으며 구매를 희망하는 64%의 사람들이 지금은 부동산을 구입할 때가 아니라고 응답했습니다. 요즘 가장 핫한 부동산 관련 키워드는 “부동산 폭락”입니다.
네 번째는 건축자재 가격 인하가 이유입니다. 작년 3월을 시작으로 나무 가격은 400%까지 인상되었으며 이로 인해 새집 가격은 약 36,000불 인상되었습니다. 다른 물량이 딸리는 건축자재들 또한 새집 가격의 인상을 부추겼습니다. 이로 인해 건축 회사들은 집을 짓기 위해 약 18%를 더 소비해왔습니다. 하지만 이제 건축 자재들 가격이 급속도로 인하되기 시작했습니다. 백신으로 인해 사람들은 집 고치기는 그만하고 여행을 떠나므로 나무 가격만 68% 인하되었습니다. 곧, 새집 가격들 또한 인하되기 시작할 겁니다.
다섯 번째는 모라토리엄이 곧 종결될 겁니다. 곧 부동산 압류와 퇴출이 시작되지 않을까 조심히 전망해 봅니다. 결론은 만약 부동산 매물들이 구입자들보다 많아진다면 부동산 가격은 내려갈 겁니다.
여전히 부동산은 매력적인 투자처입니다. 아직도 부동산 가격이 더 오를 이유들이 많이 있습니다.
첫 번째는 여전히 금리는 매우 낮습니다. 아직은 금리가 오를 거라는 전망만 있을 뿐 2023년까지는 지금의 금리 기준을 유지할 거라고 말하고 있습니다.
두 번째는 부동산 매물들이 상승하고 있다고는 하지만 여전히 턱없이 부족합니다. 부동산 매물들은 작년 대비 여전히 43%가 부족하며 작년 6월엔 집을 팔기까지 평균 72일까지 걸렸다면 올해 6월엔 평균 37일 걸리고 있습니다. 그리고 여전히 집값은 오르고 있습니다.
세 번째는 건축자재들 가격이 내려오고 있다고는 하지만 여전히 문제가 있습니다. 전문가들은 2022년 하반기가 되어야 하지만 건축자재들이 가격 안정세를 되찾을 거라고 말하고 있습니다.
네 번째는 신세대들의 부동산 구매 붐입니다. 올해는 밀레니엄 세대가 부동산 구매를 주도했다면 앞으로는 Z 세대가 부동산 구매를 주도할 것 같습니다. 벌써 약 72%의 z세대가 부동산 구매 의사를 밝혔다고 합니다.
다섯 번째는 코로나로 인해 여전히 불안하기 때문입니다. 이러한 불안정한 생활환경은 낮은 금리를 계속 유지시킬거라 생각하며 지금과 같은 부동산 패턴을 계속 유지 시킬 겁니다. 아직까지는 우려스러운 부분만큼 희망도 공존하고 있는 시대를 우리는 살고 있다고 생각합니다.
부동산 시장이 어떻게 변할지 아무도 모르는 이때 우리는 준비를 철저히 해야 합니다. 우리가 만약 현실을 직시하고 대비만 잘한다면 우리가 직면하고 있는 현실을 잘 헤쳐나갈 수 있을 거라 생각합니다.
첫째 30년 모기지를 추천해 드립니다. 30년 모기지는 역대 최하입니다. 인플레이션이 오르면 모기지 부담은 내려가게 되어 있습니다. 두 번째는 고정 금리를 추천해 드립니다. 세 번째는 재융자 신청을 해 보시기 바랍니다. 네 번째는 적어도 7년에서 10년 정도 투자할 집을 구입하는 겁니다. 다섯 번째는 부동산 투자를 원하시면 쉽게 렌트를 줄 수 있는 집을 구입하시기 바랍니다. 집값은 내려가도 렌트비는 내려가지 않습니다. 마지막으로는 무리수를 두지 않고 집을 구입하는 겁니다. 충분한 예산을 가지고 집을 구입하시기 바랍니다. 절대로 수입의 35% 이상을 부동산에 투자하지 마시길 바랍니다.
긴 안목으로 우리의 자산을 가장 안전하게 만들어 놓는다면 절대로 손해 볼일은 없을 거라 생각합니다. <*>
문의 김현숙 : (818)918-1771
은퇴 세대를 위한 답안 -<웨스턴 리얼티 그룹 대표>케니 조-
