일반적으로 2nd Mortgage 라고 불리는 주택 2차 담보 융자는 기존의 부동산에 있는 Equity를 담보로 사용해서 Cash out을 하는 융자를 말합니다. 이런 류의 2nd Mortgage를 잘 활용하면 기존의 다른 융자금을 상환하거나 본인의 사용 목적에 따라 다양하게 사용 가능합니다. 요즈음처럼 부동산 Equity가 많이 올라있고 모기지 이자가 낮은 시기에는 주택 2차 담보 융자 상품을 잘 활용해서 유리한 재정적 기반을 구축할 수 있습니다.
이런 2nd Mortgage에는 크게 Home Equity Loan과 Home Equity Line of Credit 두 종류가 있습니다.
▲ Home Equity Loan
Home Equity Loan을 이용하면 현재의 집 가치를 기준으로 대출이 가능한 금액 한도 내에서 Lump Sum으로 대출을 받아서 계약된 일정 기간 동안 일정 금액을 고정적으로 지불해서 상환하게 됩니다. 대출 가능한 금액을 정확히 알고 모든 자금을 한 번에 받아서 본인 목적에 맞게 활용하기를 선호하는 경우에 적합한 옵션입니다. 장단점을 정리하면 다음과 같습니다.
【장점】
·고정금리: 월 페이먼트를 미리 알 수 있어서 상환 계획을 쉽게 세울 수 있습니다.
·융자금이 일괄 지불되어서 본인이 상황에 맞춰서 자유롭게 자금 운영 가능한 유연성이 있습니다.
【단점】
·Closing Costs: 대출 총비용의 2~5%에 해당하는 크로징 비용이 발생 가능합니다.
·위험: Home Equity Loan 상환을 불이행하면 은행에서 해당 주택을 압류할 수 있습니다.
▲ Home Equity Line of Credit (HELOC)
HELOC은 쉽게 말하면 신용카드와 같은 기능의 상품입니다. 즉 필요한 만큼만 빌려서 인출해서 사용 가능하고 그 한도가 정해져 있습니다. 그러나 기존의 신용카드나 주택담보대출과 달리 HELOC에는 두 가지 기간이 적용됩니다.
·인출 기간: 이 기간 동안에는 한도내에서 원하는 금액만큼 인출할 수 있으며 인출한 금액에 대해서만 월 이자를 지불합니다.
· 상환 기간: 원금과 대출한 금액에 대한 이자를 상환해야 합니다. 이 기간에는 더이상의 인출은 허용되지 않습니다. HELOC의 장단점을 정리하면 다음과 같습니다.
【장점】
· 유연성: 필요한 만큼, 필요한 때에만 사용 가능
· 페이먼트 연장: 오픈된 라인 원금에 대해서 바로 원리금 페이먼트가 적용되지 않고 일정 기간 오직 인출 금액에 대한 이자만 적용되어서 기간을 벌 수 있습니다.
【단점】
· 변동금리: 금리가 시장 변동에 따라서 변하기 때문에 지불 계획을 세울 때 어려움이 있을 수 있습니다.
· 연회비 및 기타 비용: 일부 HELOC 상품의 경우 연간 수수료, 비활동 수수료, 최소 인출 수수료 또는 조기 해지 수수료가 부과되기도 합니다.
· 위험: Home Equity Line of Credit 상품은 주택을 담보로 사용하므로 대출을 상환하지 않을 경우 대출 기관이 해당 주택을 압류할 수 있습니다.
▲ 2nd Mortgage를 어떻게 활용하면 좋을까?
· 기존의 고금리 융자를 상환해서 결과적으로 수백 혹은 수천 불의 이자 비용을 절약 가능합니다.
· 방을 추가하거나 부엌을 업그레이드하는 등 주택 리모델링이 필요한 경우 낮은 이자 비용으로 리모델링 비용을 마련하는 좋은 수단입니다.
· 자녀 학자금, 휴가비용 혹은 새로운 가구나 가전제품 구매를 위한 목돈으로 사용하기 편리합니다.
· 차 수리 비용 혹은 가족이 급하게 자금이 필요한 경우 Emergency Fund로 사용 가능한 좋은 방법입니다.
자산 가치가 상승해서 에퀴티가 충분하고 요즈음처럼 이자가 낮아서 이자 부담이 적은 경우에는 해당 2nd Mortgage를 잘 활용해서 더 높은 이자 비용을 줄이거나 현재의 주택 가치를 더 높이는 기회로 활용하는 걸 고려해볼 필요가 있습니다. 본인의 인출 가능한 융자금액이 얼마인지, 월 페이먼트는 얼마나 되는지 등등 전문가를 통해서 가능한 옵션에 대해서 알아보시면 본인이 미처 생각지 못했던 좋은 옵션 들을 찾을 수도 있습니다.<*>
