살까 말까 팔까 말까? - <COMPASS 부동산> 조나단 김

오늘날 주거용 부동산 시장에서 중요한 지표는 판매 가능한 주택의 수입니다. 가용 주택 재고 부족은 지난 2년 동안 매해 두 자릿수 부동산 가격 상승을 보인 주요 원인입니다. 많은 Buyer가 집을 사고 싶어도 계속 Offer가 안 받아져서 사지 못하고 좌절하는 이유입니다. 하지만 다행스럽게 조금의 긍정적인 조짐이 나타나고 있습니다. 

   realtor.com의 데이터에 따르면 살 수 있는 집의 수요(Active listing)가 지난 4개월 동안 증가한 것입니다. 

   역사적으로 주택 재고는 여름 내내 증가하고 가을에 줄어들기 시작하여 겨울에 상당히 감소합니다. 아래 그래프에서 2017년, 2018년 및 2019년에 살 수 있는 집의 수요(Active listing)를 보시면 이러한 추세를 알 수 있습니다. 

 

   주택 재고가 2017년에는 8월에, 2018에는 10월에, 그리고 2019에는 9월에 제일 많은 것을 볼 수 있습니다. 또 해가 갈수록 재고가 전체적으로 줄어드는 것도 볼 수 있습니다.  이것은 싼 이자 때문에 많은 Buyer가 집을 살 때 먼저 살던 집을 팔지 않고 rent를 놓기 때문에 상당수의 집이 해마다 주택 재고에서 빠지고 있기 때문입니다.  

   그러면 작년에는 어떻게 됐는지 알아보겠습니다. 지난해는 트랜드가 달랐습니다.  2020년에는 많은 주택 소유자가 전염병으로 인해 주택 판매를 연기했거나 보류했기 때문에 아래 그래프에서 보시는 것처럼 2020년 주택 재고는 4월에 정점을 찍은 후 나머지 기간에 급격히 떨어졌습니다. 더 중요한 것은 재고 숫자가 70만 아래로 떨어진 것입니다. 이는 보통 제일 적을 때 120만 정도 되는 재고에 60%도 안 되는 수치입니다. 이것이 집값이 10% 이상 증가한 가장 중요한 이유입니다. 

   그러면 올해는 어떤 상황인지 알아보겠습니다. 2021년은 2020년 주택 재고의 감소로 인해 기록적으로 낮은 주택 재고 수로 시작되었습니다. 그러나 많은 Seller가 계속적으로 집을 시장에 내놓음에 따라 지난 몇 개월 동안 꾸준히 인벤토리를 구축해 왔습니다. (graph 3 참조).

   이번 가을부터 겨울까지 리스팅이 계속 증가하는 세 가지 주요 이유가 있습니다.

   ▲ 억눌린 판매 수요 - 점점 더 많은 미국인이 예방 접종을 받으면서  주택 소유자가 주택을 시장에 내놓는 것이 더 편할 수 있습니다. 또 10% 이상 올라간 집값 때문에 더 많은 집이 시장에 나올 확률이 높습니다. 

   ▲ 신규 건설 증가 - 신규 건설은 realtor.com 수치에 포함되어 있지는 않지만, 많은 신규 주택이 건설됨에 따라 현재 주택 소유자가 매각할 때 고려할 수 있는 옵션이 더 많아질 것입니다. 

   ▲ Mortgage forbearance(모기지 유예기간) 종료 - Mortgage forbearance가 끝나면서 주택 재고가 조금 올라갈 것입니다. 대부분의 전문가는 Forbearance 프로그램의 종료가 여러 가지 이유로 주택 압류의 물결로 이어지지는 않을 것이라고 말합니다. 주된 이유는 주택 가격 증가로 많은 주택 소유자가 상당한 Equity를 보유하고 있기 때문입니다. 많은 주택 소유자가 압류 대신 주택을 팔면서 시장에 추가 재고가 나올 것입니다.

   이 밖에도 높은 집값으로 인해 Mortgage 신청과 Escrow에 들어가 있는 집 수요가 줄어들고 있습니다. 모든 것을 종합해 볼 때 조금 주택 시장이 완화되는 과정이라고 볼 수 있을 것 같습니다. 

   결론적으로 집을 사기 위해 시장에 나와 계시면 조금만 더 분투하십시오. 더 많은 재고와 옵션이 생길 것입니다. 하지만 아직도 Normal market에 비하면 상당히 낮은 주택 재고 때문에 보통이 될 때까지는 시간이 더 필요할 것입니다. 집을 팔까 말까 생각 중이시면 상황이 나빠지기 전에 이 좋은 기회를 이용하시는 것을 추천드립니다. <*>

   문의 (818)949-8220