요 즈음 실버 세대는 대폭으로 늘어난 수명으로 부족한 노후 자금에 걱정은 많으나 방안을 강구하지 못하고 계신 분들이 많은 것 같습니다. 물론 일부 은퇴자나 은퇴를 앞둔 분들 중 생각보다 놀라울 정도로 계획을 잘 세우신 분들도 있습니다. 은퇴 후 노후 자금에 대한 계획은 대개 은퇴연금, 주식투자, 사업투자, 부동산 등으로 나누어지며, 간혹, 리버스 모기지를 계획하고 계신 분들도 계십니다.
▶리버스 모기지
구글 서치에 Best reverse mortgage bank라고 치면 BOA, Chase 등 대형 우수한 은행은 들어있지 않습니다. 위키피디아에서는 “소비자 금융 보호국과 같은 규제 당국은 "역 모기지는 특히 오해의 소지가 있는 광고, 저품질 상담, 사기 및 기타 위험의 위험을 고려할 때 복잡한 상품이며 소비자가 이해하기 어렵다"고 하며, 몇 년 전에 이러한 문제 때문에 대형 은행들은 리버스 모기지를 취급하지 않기 시작했다는 보고서를 본 적이 있습니다.
▶노후자금투자의 제일 좋은 방안?
제일 안전한 상품은 현재가치(10만 불이 30년 뒤에도 10만 불의 가치를 갖지 못하는)를 고려치 안는다면, 401K, IRA 등 연금과 저축성 보험이나, 정기예금 등이 있고, 증권파생상품, 선물, 실물 펀드 등 변동성이 많은 투자, 특정 주식투자와 부동산, 사업체 등 유동성이 적은 분야에 직간접 투자하는 방법이 있을 것입니다. 노후 투자 상품에 대해서 가장 고려해야 하는 것이 유동성입니다. 직접운영에는 위험이 있고, 은퇴 후 제한된 인맥, 빠른 움직임의 정보를 소화할 수도 없어 유동성이 큰 자산운영방법은 바람직하지 않을 것입니다. 그러다 보니, 대개는 투자회수가 낮으나 안정된 노후연금, 펀드나 제한적인 활동으로도 투자 가능한 부동산투자의 두 가지로 나뉘는 것 같습니다.
▶부동의 부동산 노후 투자
노후연금이나 펀드도 좋으나 생활하기에는 수입이 부족합니다. 부동산은 가격이 일시적으로 하락해도 장기적으로는 지속적 상승하는 자산이며, 렌트비 역시 꾸준히 상승하는 수입입니다. 현재가치가 하락하는 인플레이션을 충분히 흡수하고도 남고, 은행의 이자율보다는 훨씬 높은 수입을 가져다줄 수 있고, 노후의 제한된 조건을 극복하고 충분히 정기적인 수입을 가져올 수 있는 은퇴투자 자산입니다. 통장에 자동으로 돈이 들어오는 사업은 없습니다. 다만, 렌트는 브로커와 협조하여 좋은 테넌트를 입주시키고 꾸준히 임대주택을 잘 관리하고, 운영상 문제와 법적인 문제는 전문가와 상의하고 대처하면 어느 사업체보다도 든든하고 어려움이 없는 사업이 될 것입니다.
▶임대주택 수입계산하는법
거주하고 계신 집을 두 채로 다운사이징하고 한 채는 임대로 운영하건 여유자금으로 임대주택을 구매하건 우선은 보유 자금으로 어느 규모의 주택을 구매하여야 하는지, 수입은 얼마이고 중, 장기적으로 ROI(Return on Investment)가 얼마나 되는지를 알아야 전체적인 노후 수입의 윤곽이 그려집니다. 임대주택 구매 규모 결정을 위해 ROI가 얼마나 되는지를 예를 들어 설명해 드리면, 월간 수입 목표 $2,000 정도를 원하며 현금으로 구매하는 경우, 수입목표 $2,000에 HOA $400, 수리 및 공실을 대비한 $300, 재산세 $550을 감안하면 월 렌트비 $3,250 정도가 되어야 하며, 이 정도는 3 Bed로서 50~60만 불 정도의 규모가 될 것입니다. 주택구매의 입지는 최대한 HOA가 저렴하고 Mello roos가 없는 지역, 관리가 간단한 콘도나 타운하우스가 좋습니다. 단지, Mellow roos를 조심해야합니다, 산타클라리타 같은 지역은 60만 불 정도의 주택이 년간 만 불이 넘는 재산세를 내는 단지도 있습니다.
▶임대주택의 ROI(투자회수)계산 예
중간가격 55만 불 주택을 100% 자기 자금으로 투자한 경우 10년간의 투자회수를 계산해보면, 모든 경비를 제외한 월 렌트 $2,000x120월=$240,000, 매년 CPI 기준 2.5% 정도 렌트비 상승기준 복리계산 시 증가분=$35,000, 주택가격상승분 최저치 기준 15%=$82,500으로 총투자회수 노후자금 금액은 $357,500불이 됩니다.
Us Census Bureau는 1940년대 초부터 각주의 중간주택가격의 변화를 통계로 발표하고 있습니다. 캘리포니아의 중간주택가격은 1970년에는 $23,100, 1980년에는 $84,500, 1990년도에는 $195,500, 2000년에는 $211,500입니다. 저도 그라나다힐스에 2002년에 3 Bed 주택을 22만 불에 구매하였고, 현재 가격은 80만 불 정도입니다.
이러한 주택가격의 체감 가격은 30-40년을 거주하신 올드 타이머 분들은 정확히 알고 계실 것입니다. 가끔 일부분들이 염려하는 것이 주택가격 폭락인데 주택은 소폭의 오르고 내림이 있으나, 30% 이상의 폭락의 시기는 단지 지나간 100년간 대공황과 금융 사태 시 2번 정도만 있을 뿐입니다. COVID가 시작되던 3월에도 부동산은 가격 하락 없이 유지하고 오히려 이후로 15~20%이상이 상승하였습니다. 말 그대로 유동성이 적은 “부동”의 부동산이기 때문입니다. 노후계획은 일단 이주하실 지역에 대한 확정과 노후투자에 대한 확신이 있어야 합니다. 이번 달은 왜 부동산은 부동의 노후투자 방법인지, 이에 따른 규모와 투자회수 계산방법을 정리하여 드렸습니다.<*>
살까 말까 팔까 말까? - <COMPASS 부동산> 조나단 김
