연방준비제도가 돈 풀기 정책을 끝낸다. 그러면 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇일까?
연방준비제도(이하 연준)의 가장 중요한 기능은 미국 내 통화정책 관장 그리고 은행, 금융기관 감독과 규제 등이며 경제를 안정시키는데 중요한 역할을 담당하고 있다. 그러므로 연준이 결정하여 발표하고 실행하는 것을 자세히 관찰하면 미국의 경제를 잘 파악할 수 있다.
연준은 2020년 3월에 코로나 사태로 미국 경제가 충격에 빠지고 금융 시장에 혼란이 가중되자,‘제로금리’와 자산매입을 통한 양적 완화를 동시에 시행하여 매달 국채와 MBS(주택저당증권)를 사들여 1,200억 달러 규모의 현금을 시장에 풀었고, 20개월 만에 완만한 경제회복 상황과 39년 만에 높은 물가 상승을 고려하여, 테이퍼링 즉 자산매입축소로 전환한다.
지난 11월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례회의를 마친 후, 제롬 파월 연준 의장은 코로나 바이러스 사태에 따른 충격을 극복하기 위해 시장에 대규모로 돈을 풀어 경제를 부양해 온 돈 풀기 정책 기조를 예정보다 일찍 11월이나 12월부터 테이퍼링을 시작하여 올 6월에 종료할 계획이라고 발표했다.
'테이퍼링’ (tapering 점점 가늘어지다, 끝이 뾰족해지다 라는 뜻에서 나온 말), 즉 자산매입축소는 월간 자산 매입 규모를 매달 150억 달러씩 (국채는 100억 달러, 주택저당증권은 50억 달러) 줄이다가 나중에는 매입을 완전히 끝내겠다는 것이다. 테이퍼링을 한다는 것은 돈 풀기에서 긴축 경제 정책으로 전환한다는 의미이다. 지금의 물가 상승을 고려한다면 연준이 발표한 시기보다 좀 더 이른 내년 3월에 테이퍼링을 종료 할 수도 있다는 메스컴의 예측에 현실 가능성이 더해 가는 것 같다.
이제 촉각은 미국의 금리 인상 시기에 쏠리고 있다. 연준은 테이퍼링을 선언하면서도 금리 인상에 대해서는 급하게 진행하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔다. 그러나 금리 인상 시기는 테이퍼링이 끝나는 올 6월쯤으로 금융시장은 예상하지만, 2년째에 걸쳐 진행된 통화 완화 정책 등으로 인해 최근 물가가 급등하고 있어 예상보다 이른 시기인 3월 정도에 금리 인상이 단행될 수 있다는 경제 전문가들의 전망이 나오고 있다. 기준금리가 인상되면 모기지 금리도 영향을 받으므로 기준금리와 모기지 금리가 얼마나 많이 오를 것인가가 부동산 시장에 변동을 줄 수 있다고 예측된다.
2021년 주택시장은 가격이 20.3% 상승하는 기록을 세워 2020년에 이어 뜨거웠다. 매물 부족 현상은 더 심해졌고 모기지 이자 사상 최저 기록의 영향으로 바이어는 매물보다 많아서 거의 많은 매물이 리스팅 가격보다 비싸게 팔리는 게 부동산 시장의 트랜드였고, 작년 초에는 한 매물당 20개 이상의 오퍼가 몰리는 게 다반사였지만 8월부터 식기 시작해서 연말이 되면서 평균 4-5개 정도의 오퍼가 들어오는 추세로 바뀌었다. 하지만 계절적인 요인으로 매물은 더 줄었고 바이어는 여전히 매물에 비해 많아서 아직도 셀러 마켓임을 확인해 주고 있다. 많은 바이어는 언제 주택가격이 내릴 것인가 궁금해하며 때를 기다리고 있다.
▲ 2022년 캘리포니아 부동산 전망
올해 부동산 시장 전망에 영향을 미치는 중요한 요소로는 기준 금리와 모기지 이자율, 주택 재고량, 신규주택, 경제 전망, 고용시장, 주택구매 능력 지수 등이 있다.
2022년에 코로나 전염병이 잘 통제될 경우 캘리포니아 주택 시장은 견고하게 유지되고 주택 판매량은 5.2% 상승을 기록할 것으로 예상되며, 이는 2021년 6.8% 증가에 비하면 감소한 수치이다. 2021년 캘리포니아의 중간 주택 가격은 20.3 % 증가로 $793,100 이고, 2022년 $834,400으로 5.2 % 상승하고 주택구입능력지수는 2021년에 26%에서 올해 23%로 떨어질 것으로 예상된다. 30년 만기 고정 모기지 금리 이자율은 글로벌 경제 우려가 커짐에 따라 2022년 평균3.5%로 2021년보다 약간 상승할 것으로 예상되며, 과거의 기록에 비하여 여전히 기록적인 낮은 금리로 유지될 것이다.
코비드-19이 진정되면서 주택시장의 회복이 빨라짐에 따라 공급이 큰 걸림돌이 되고 있다. 수요에 비해 공급의 불균형은 가격을 상승시키지만, 금리 상승이 주택 판매 재고량의 정상화를 촉진한다면 주택 가격 상승을 억제할 수 있다. 주택 가격과 렌트비 상승으로 인하여 캘리포니아 대도시에서의 삶을 어렵게 만들기 때문에 주거할 공간을 찾을 수 없는 주민들은 더 저렴한 다른 지역을 찾아 옮겨야 할 형편이다. 또한 원격
근무 추세가 계속되고 증가함에 따라 주택 수요가 더 저렴한 지역으로 이동한다면 주택 가격 상승을 억제하고 2022년에는 주 전체 평균 가격이 너무 빠르게 상승하는 것을 방지할 수 있는 요건이 될 것이다. 하지만 수요 증가의 또 한 가지 요인은 고령화, 은퇴, 높은 난방 가격으로 인하여 다른 추운 지역에서 캘리포니아로 이주하는 추세와 개방된 국경으로 이민자의 증가하여 수요는 계속 늘어나고 유지될 것으로 예상된다.
▲ 2022년 미국 경제 전망
먼저 2021년 미국 경제 성적표를 보면, 2020년COVID-19으로 인하여 하락하였던 GDP 6% 증가, 비농업 일자리 창출률 2% 상승, 실업률 7.8%로 미미하게 하락, 개인 수입 5.88%로 큰 폭으로 증가하었고 물가 상승률이 6.2% 상승하여 미국 소비자 물가 증가율이 39년 만에 최고치를 기록했다.
2022년에는 4.1%의 GDP 성장률이 예상되고, 비농업 일자리 증가율은 4.6% 상승, 실업률은 5.8%로 하락, 물가 상승률은 2.6%로 다소 안정되어 갈 것이고, 개인 수입은 0.6% 증가로 약간의 상승이 전망된다. 모든 지표가 보여 주듯이 미국의 경제는 코비드-19 이전의 상태로 완만하게 회복하고 있음을 알 수 있다.
현재 캘리포니아 주택 가격 상승의 가장 큰 원인으로는 수요보다 공급 부족의 불균형이다. 주택 공급 부족의 원인과 바이어가 매물보다 많은 원인을 살펴보자.
▲ 주택 재고 부족 현상의 원인
1.주택을 팔고 동시에 구매할 경우, 판매는 쉽지만, 매물의 부족 현상으로 조건과 마음에 드는 집을 판매와 동시에 구입하기가 쉽지가 않기 때문에 집 판매를 두려워한다.
2.주택을 팔고 사는 경우, 새 주택을 샀을 때 높은 재산세를 내야 하는 부담감이 판매를 주저하게 한다.
3.신규 주택 건축이 주택 수요보다 현저히 낮다. 건축 자재 가격과 인건비 상승으로 인해 주택 건축 비용이 상승하여 신규 주택 건축 사업의 수익이 반감하여 신규 주택 건축이 저조하다.
4.렌트비 상승으로 인한 렌트 수입이 높아서 판매보다는 계속 소유하기를 선호한다.
5.평균 수명이 높아 지면서 고령 인구가 늘고 평균 수명이 길어진 만큼 고령 인구가 소유한 주택이 매물로 나오는 시간이 길어졌다. 즉, 평균 수명이 10년 길어지면 매물로 나오는 시간이 10년 길어진다.
6.미혼 인구가 점점 늘어 나므로 혼자 사는 인구가 늘어나고 따라서 혼자 주거하는 인구가 늘어나면서 주거 공간 수요가 늘어나고 있다.
▲ 주택 구매자가 많은 원인
1.모기지 이자율이 낮아서 페이먼트가 적어지므로 융자가 가능한 사람이 늘어났다.
2.은행 이자율이 0%대 수준이라 이자 수입이 거의 없고 인플레이션을 염려하여 화폐로 소유하기보다는 물건으로 소유하는 것이 낫다고 판단하여 은행에 저축된 자금을 부동산에 투자하는 구매자가 늘어났다.
3.부모가 소유하고 있는 주택이 모기지 융자 상환이 끝난 경우, 집 에퀴티에서 돈을 꺼내서 자녀들의 주택 구매 다운페이먼트를 도와 줄 수 있어서 자녀들의 주택 구매를 가능하게 했다.
지난 1년 반의 격렬한 부동산 시장에서 올해 약간의 판매 감소는 높은 주택 구매 경쟁과 낮은 주택 공급량으로 인해 시장에서 밀려난 잠재적인 주택 구매자에게는 희망적이 될 것이다. 주택 소유의 열망이 강력한 바이어에게는 선택할 수 있는 재고가 증가하고, 또한 내년 30년 고정 모기지 금리는 역사적으로 아직도 낮은 평균 3.5% 미만의 혜택을 누릴 수 있다. 캘리포니아 주택 시장이 다른 주와 다른 한 가지 주요 사실은, 플로리다와 텍사스를 제외한 타주의 많은 사람들이 캘리포니아로 이주하고 싶어 하므로 주택 가격이 매우 가파르게 상승하지 않는 한 수요 증가는 멈추지 않을 것이다.
캘리포니아 부동산 협회(C.A.R)의 주택 및 경제 예측에 따르면, 높은 주택 가격과 주택 공급 부족으로 2022년에는 캘리포니아 주택 판매량이 작년보다 약간 저조 할 것이지만 거래는 여전히 지난 5년 동안 두 번째로 높은 수준을 유지할 것이다. 올해 전염병 상황이 잘 통제될 수 있다고 가정하면, 최근의 경기 침체로 인한 영향이 줄어들고 강력한 회복세가 뒤따를 것이다. 경제가 개선됨에 따라 주택에 대한 수요는 계속 상승할 것이며, 그 결과 2022년에는 주택 가격은 상승하지만 판매량은 올해에 비해 약간 하락할 것으로 전망된다.
SOURCE: CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS<*> (818)438-9727
테이퍼링과 2022년 주택시장과의 관계 -<웨스턴 리얼티 그룹&...
