주택을 구매하는 것은 인생에서 가장 큰 투자이고 중요한 결정 중 하나입니다. 렌트가 가진 편리성도 있지만, 본인의 자산을 형성한다는 장기적 투자 관점에서 보면 주택구매보다 안전한 투자는 없습니다. 대부분의 첫 주택 구매자들의 경우 월 소득은 모기지 페이먼트를 충족하지만, 다운페이와 클로징 비용을 준비하지 못해서 몇 년 혹은 수십 년간을 주택구매를 포기하고 렌트로 사는 경우가 많습니다. 그러나 정부와 주택융자 회사들은 다양한 프로그램을 통해서 일정한 목돈이 준비되지 않아도 첫 주택 구매를 할 수 있도록 도울 준비가 되어 있습니다.
첫 주택 구매자를 위한 다양한 융자 프로그램 중 가장 인기 있고 유용한 다음 7가지 프로그램에 대한 정보를 정리해 보고자 합니다.
▲ FHA Home Loan
이 모기지 프로그램은 지난 3년간 주택 소유 기록이 없는 첫 주택 구매자이면서 수입은 일정하지만, 다운페이 준비가 부족한 분 혹은 신용 기록이 썩 좋지 않은 분에게 적합한 상품입니다. FHA Loan은 정부에서 보증하므로 대출 기관이 자격 요건을 완화할 수 있습니다.
FHA 프로그램의 경우 크레딧이 580 이상이고 다운을 3.5% 해도 론이 가능합니다. 그리고 일반 Conventional Loan에 비해서 낮은 이자율 적용을 받을 수 있습니다. 단, 정부 보증을 담보하기 위한 Mortgage Insurance Premium에 가입하고 매달 MIP 를 모기지와 함께 지불해야 합니다. 이 비용이 모기지 금액의 0.45 ~ 0.90% 정도 되기 때문에 론 금액이 많고 다운이 적으면 이 MIP 월 지급액이 $400을 상회할 수 있습니다.
전문가의 상담을 받아서 이런저런 비용과 이자율 그리고 정부 보조 프로그램의 장점을 잘 고려해서 결정하는 것이 현명합니다.
▲ VA Home Loan
미정부에서 현역 군인, 재향 군인 및 생존 배우자가 주택구매를 할 수 있도록 지원하는 프로그램입니다. VA Home Loan은 다음의 3가지 근무 기록 확인이 필요하고 요건이 충족되면 다운페이나 별도의 모기지 보험 없이 대출이 가능합니다.
- 전쟁기간에 연속 90일 근무 기록
- 일반 평화유지 기간 동안 Active 한 181일간의 근무 기록
- National Guard 혹 Reserves로 6년간 근무한 기록
▲ USDA Home Loan
미 농무부에서 농촌 지역과 저소득 가정을 위해서 마련되어 있는 주택구매 지원 프로그램입니다. 농무부에서 지정한 농촌 지역에 해당 주택이 위치해 있어야 하고 일정 소득제한선에 충족되어야 대출이 가능합니다. Adjusted Household Income 이 해당 지역의 중간 소득의 115%를 넘지 않으면서 안정적인 수입이 확인되어야 합니다. 일정한 조건이 충족되면 별도의 다운페이 없이 주택융자가 가능합니다. 농업지역에 주택을 살 경우 해당 조건에 충족되는지 모기지 렌더에 확인해서 이용할 만한 프로그램입니다.
▲ Fannie Mae and Freddie Mac Program
연방정부가 승인한 기관인 Fannie Mae와 Freddie Mac에서는 각 지역의 모기지 렌더와 협력해서 3% 다운 프로그램 같은 첫 주택 구매자를 위한 매력적인 프로그램을 제공합니다. 20% 미만의 다운을 할 경우 부과되는 PMI도 렌더별로 주택구매자에게 적은 금액으로 일정 기간만 부담하도록 하는 혜택을 제공하기도 합니다.
▲ Local Government First-Time Homebuyer Programs
많은 주와 지방 정부는 첫 주택 구매자에게 도움이 되는 다양한 프로그램을 제공합니다. 일정 교육 시간을 받고 일정 조건이 충족되면 다운페이를 상환 조건 없는 Grant로 제공하기도 합니다. 각 시, 주별로 약간씩 다른 프로그램을 운영하기 때문에 전문가에게 문의해서 가장 최신 정보를 얻을 필요가 있습니다.
▲ FHA 203(k) Loan
이 상품은 허름하고 오래된 주택을 첫 주택으로 구매해서 개량 및 리모델링하려는 첫 주택 구매자에게 적합한 프로그램입니다. 구매와 개량을 위한 비용을 한 번에 대출받을 수 있는 융자 프로그램입니다. 개량 및 리모델링 후 예상되는 Property Value를 기준으로 Rehabilitation 비용까지 Main Mortgage로 승인받아서 대출받는 상품으로, 프로젝트 진행을 위한 여러 가지 절차의 번거로움과 시간 투자가 단점이지만 짧은 기간 안에 Equity를 쌓는 좋은 기회가 되기도 합니다.
▲ Good Neighbor Next Door Program
HUD에서 지원하는 프로그램으로 교사, 법 집행관, 소방관 그리고 응급처치 의료진들을 위해서 제공되는 주택지원 상품으로 개발이 필요한 일정 지역의 주택을 대상으로 리스팅 가격의 50%까지 할인된 가격으로 제공되는 프로그램입니다. 구매 후 최소 3년간은 해당 주택에 거주하는 조건입니다.
첫 주택 구매자의 경우 준비된 다운페이는 얼마인지, Credit 점수는 얼마인지 그리고 증명이 가능한 일정한 수입이 있는지, 특정 직업이나 지역을 통해서 특별한 융자프로그램을 이용 가능한지 등등 모든 가능한 옵션을 자세히 알아볼 필요가 있습니다.
일부 융자 조건은 매력적이지만 원하는 주택이 실질적인 거래로 연결되어서 내 집이 되지 못하면 의미가 없습니다. 그리고 일정 조건은 좋아 보여도 다른 부대적인 비용을 고려하면 그다지 매력적인 요소가 안될 수도 있습니다. 특히 주택구매 경험이 없고, 주 거주 목적의 첫 주택 구매를 생각하는 예비 홈 바이어의 경우에는 모기지 전문가의 조언을 받아서 본인에게 가장 적합한 프로그램을 택한 후 모든 비용과 월 예상 페이먼트를 잘 계산한 후 실제적인 주택 구매 진행에 들어가는 게 현명합니다. <*>
Email: coh@nexamortgage.com/Website: www.cohmortgageteam.com
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